山东
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顺义顶豪，有点意外！懋源云纪一年仅售85套
原创
懋源云纪的云湖Club会所正式亮相，北京地产媒体圈刷了一波屏。同一天，恰好是懋源云纪下证满一年。
既然是明星项目，这一年的销售数据到底怎么样？
01 去化数据
截至目前的网签数据：住宅签约85套，签约面积24437.46平方米，成交均价约60800元/平方米。
▲ 懋源云纪商品房成交统计
懋源最初备案的住宅套数是842套，85除以842，去化率只有10.1%。后来项目做了调规，住宅套数降到588套——即便按调规后的数字算，85除以588，去化率也才14.46%，不到15%。
▲ 预售证信息
▲ 懋源云纪去化数据一览
下证一年，卖了十分之一。这个数据放在北京高端市场里，明显偏慢。
02 市场大环境：豪宅不愁卖
懋源云纪卖得慢，是不是市场不行？先看一组北京高端市场的整体数据。
过去一年，北京1500万以上的住宅供应量突破6240套，累计成交2851套，整体去化率约45.69%，同比增长10.6%。豪宅在全市住宅销量中的占比进一步提升1.4个百分点，达到8.4%。
▲ 懋源云纪 vs 北京高端市场去化率对比
换句话说，高净值人群的购买力并没有萎缩，高端市场的需求一直在。
同板块的华润润园一期开盘就卖了上百套，和樾望雲、海晏、北京宸园这些项目也都跑出了不错的去化。不是市场不好，而是价格要与价值匹配。
03 去化慢的原因拆解
市场没问题，那问题出在哪？从三个维度来拆。
▲ 懋源云纪建筑效果图
价格偏高。懋源云纪成交均价约60800元/平方米，在顺义后沙峪这个板块属于高位。结合面积段，总价区间在1500万到6000万之间，对不少高端改善置业者来说，这个价格已经超出了心理预期。
交通不便。距离项目最近的地铁站是15号线后沙峪站，约4.8公里，接近5公里。对于需要通勤的高端客群来说，这个距离不适合作为第一居所。
流通性偏弱。买懋源云纪的客群，基本以1.5居所或第二居所为主，属于"大玩具"型购买。同板块的二手房流通性较差，金融属性偏弱，买入后保值和变现都面临挑战。
▲ 懋源云纪云湖Club会所餐厅
04 同价位段，谁卖得好？
过去一年北京网签金额前十的项目里，有6家都是豪宅：和樾望雲、海晏、和樾玉鸣、萬吉玖序、北京宸园和臻澐。
这些项目的单价普遍在10万+，比懋源云纪高得多，但去化速度也快得多。海淀、朝阳的高端盘依然供不应求。
▲ 懋源云纪云湖Club会所客厅
▲ 懋源云纪社区景观
这说明了一个很直接的问题：高单价不等于难卖，关键是价格与价值要匹配。朝阳海淀10万+有学区、产业、圈层支撑，而顺义后沙峪卖6万+，市场接受度相对有限。
懋源云纪的产品基本已经定型，大的调整空间不大。接下来想要提升去化，路径大概只有一条：以价换量。
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