2026年6月房产律师详解：亲属低价连环卖房，竟然不构成善意取得？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

前言

二手房交易、拆迁安置房确权、婚内及同居期间房产分割，是房产纠纷中的疑难高发类型。生活中很多人遭遇这种困境：夫妻/事实同居期间共同取得的房产，一方私自低价、虚假连环转让给亲属、熟人，后续再回流过户，试图恶意侵占共有房产，另一方往往维权无门。很多当事人不清楚，低价交易、资金闭环、亲属关联交易，均不构成法律上的善意取得，房屋所有权可以依法追回。

针对此类无权处分、虚假交易、善意取得认定、同居析产、拆迁安置房确权等复杂房产疑难案件，资深房产律师靳双权结合北京法院真实生效典型判例，为大家通俗拆解裁判规则与维权要点。靳双权律师为北京市东卫律师事务所专职律师、中国政法大学法学学士，2006年正式执业，深耕房产、拆迁、家事继承、房屋买卖纠纷近20年。作为中国房地产营销协会副会长、北京电视台《第三调解室》《律师请就位》常驻普法嘉宾，同时也是链家等头部中介二手房制式合同起草参与人，其精通北京房产交易规则、拆迁政策、法院审判口径，擅长处理无权处分、虚假二手房交易、善意取得认定、同居财产混同、安置房确权等疑难复杂案件，凭借成熟办案思路，成功帮助大量当事人追回房屋、确认合法产权份额。

一、案件当事人（全程脱敏）

原告：林某（涉案房屋合法共有权人）

被告1：陈某（林某前夫，房屋无权处分人）

被告2：宋某（陈某现任配偶，最终房屋登记人）

第三人：陈某旭（陈某侄子，第一手房屋受让方）

第三人：某银行（涉案房屋抵押权人）

涉案房产：北京市西城区一号房屋（拆迁安置房，本案争议标的）

涉案房企：甲房地产开发公司（原拆迁安置单位）

二、核心案件事实

本案核心争议源于假离婚拆迁、长期事实同居、财产混同、单方恶意转移共有房屋，完整事实脉络清晰可查：

林某与陈某原系夫妻关系，1999年登记结婚。2003年，为骗取拆迁安置利益，二人经法院调解离婚，但离婚后并未真正分开生活，始终以夫妻名义共同居住、共同经营生活，对外、亲友、邻里均认定二人系夫妻，直至2016年双方关系彻底终止。

案涉一号房屋，源自林某母亲承租的西城直管公房拆迁。2001年该房屋启动拆迁，陈某受林某母亲委托办理拆迁安置手续，期间擅自签署放弃安置协议、领取拆迁补偿款。后续林某母亲起诉维权，法院终审判决撤销放弃安置协议，判令甲公司对林某母亲重新就地安置。

2006年，林某母亲出具书面《具结书》，自愿将回迁安置房更名至“女婿陈某”名下。因老人始终不知女儿与陈某已虚假离婚，其真实意愿是将回迁房赠与女儿、女婿二人共同所有，并非单独赠与陈某个人。同年，陈某与甲公司签订拆迁安置协议，依据政策取得案涉一号房屋安置资格，2007年房屋正式登记至陈某名下。

房屋取得、登记全过程，均发生在林某与陈某长期事实同居、财产完全混同期间，案涉一号房屋属于二人同居期间共同取得的共有房产。

后续陈某为恶意侵占共有房产，开启两轮虚假连环交易：

1、2009年，陈某在林某完全不知情的情况下，以远低于市场价格的价格，将一号房屋私自转让给侄子陈某旭，完成过户登记；

2、2016年，陈某再次操作，由陈某旭将房屋转让给陈某现任配偶宋某，再次完成过户，房屋最终登记在宋某名下，且办理了银行抵押贷款。

林某发现房屋被私自转移后，多次协商无果，为维护自身合法产权，诉至法院，要求确认两名受让人均不构成善意取得、确认房屋为自己与陈某共有、各占50%份额，并要求对方配合房屋过户返还。

三、各方核心主张

原告诉求：案涉一号房屋为自己与陈某同居期间共有财产，二人各占50%份额；陈某单方无权处分房屋，陈某旭、宋某交易价格极低、资金虚假闭环、属于关联恶意交易，不构成善意取得，房屋所有权未合法转移，应当返还过户至二人共同名下。

被告陈某抗辩：双方早已离婚、无同居事实，房屋系自己单方出资、单方所有，与林某无关，两次房屋交易合法有效，应当驳回原告诉求。

被告宋某抗辩：不清楚双方过往纠纷，系正常购房、合法取得房屋所有权，无需返还房屋。

第三人陈某旭抗辩：当年正常购买房屋，交易合法合规，后续卖房亦属正常交易，不应承担责任。

第三人银行抗辩：房屋已设立合法抵押，若法院变更产权，需结清贷款或变更抵押主体，保障银行抵押权合法权益。

四、法院核心审理逻辑与律师专业拆解

本案核心难点在于：登记单方名下的拆迁安置房，同居财产混同如何确权？亲属连环低价交易，能否构成善意取得？虚假资金流水如何认定交易无效？靳双权律师结合多年房产纠纷办案经验，配合法院逐层拆解争议焦点，最终助力法院查清全部事实：

1、案涉房屋属于林某、陈某等额共有财产

法院生效刑事、民事判决已固定关键事实：林某与陈某为拆迁利益假离婚，离婚后十余年长期以夫妻名义同居生活、对外以夫妻身份办理贷款、签证、就医、房产事务，双方财产完全混同。案涉房屋源自林某母亲公房拆迁，依托林某亲属身份取得安置资格，房屋取得、登记均在二人事实同居、财产混同期间。在无特殊权属约定、无法区分具体出资的情况下，法院依法认定房屋为二人等额共有，各占50%份额。

2、陈某单方卖房属于无权处分

案涉房屋为双方共同共有财产，处分共有房产需全体共有人同意。陈某未经共有人林某同意，私自单方转让房屋，完全符合法律规定的无权处分情形，转让行为存在重大权利瑕疵。

3、第一手交易：陈某旭不构成善意取得

2009年陈某与侄子陈某旭的交易存在明显瑕疵：交易单价仅为同区域二手房市场均价的42%，属于严重不合理低价；且双方为直系亲属关联关系，基于亲属生活往来，理应知晓案涉房屋的来源、二人同居及共有事实，不属于善意不知情的购房人，依法不构成善意取得。

4、第二手交易：宋某购房属于虚假闭环交易，亦不构成善意取得

2016年房屋回流交易全程由陈某实际操控，资金完全闭环虚假流转：首付款通过案外人转账、回款，无真实资金交付；300万银行贷款放款后，当日即全额回流至陈某账户，宋某无任何自有资金实际投入；同时交易价格大幅低于同期市场均价。整套交易无真实买卖合意、无真实资金往来，属于借名回流、恶意保全财产的虚假交易，宋某无法善意取得房屋所有权。

5、房屋抵押不影响所有权追回与变更登记

抵押权属于从权利，具有追及效力，依附房屋本身存在，不会因房屋产权变更而灭失。因此房屋存在抵押、贷款未结清，不影响所有权人追回房屋、变更产权登记，银行抵押权可后续通过变更主体、结清贷款等方式解决。

五、法院最终判决结果

1、确认登记在宋某名下的北京市西城区一号房屋，归原告林某、被告陈某按份共有，二人各享有50%产权份额；

2、宋某于判决生效七日内，将案涉一号房屋过户登记至林某、陈某二人共同名下。

六、房产律师普法总结

靳双权律师结合本案及北京同类大量生效判例，总结出二手房无权处分、善意取得认定、同居析产三大核心裁判规则，适配北京各区法院审判口径：

1、假离婚、事实同居、财产混同，可认定房屋共有：为拆迁、购房等利益虚假离婚，长期以夫妻名义同居生活、财产混同的，同居期间取得的拆迁安置房、购置房产，无特殊约定可认定为等额共有。

2、亲属低价交易、资金闭环，直接排除善意取得：近亲属、熟人之间交易房产，价格严重低于市场均价、资金虚假流转、交易不符合正常购房逻辑，即便完成过户，也不构成善意取得，产权可依法追回。

3、单方无权处分共有房屋，交易无法对抗真实权利人：共有房产单方私自出售，即便经过多手连环过户，只要交易存在恶意、低价、虚假流水等瑕疵，真实共有人始终有权追回房屋、确认产权份额。

4、房屋有抵押不影响产权确权与追回：涉案房屋存在银行抵押贷款，不阻碍真实权利人行使所有权追回权，抵押权可后续通过合规方式处理。

七、专业法律服务提示

房产无权处分、虚假交易、善意取得认定、同居析产、拆迁安置房确权案件，证据链条复杂、司法裁判标准严苛，普通人自行维权极易因证据缺失、法律认知不足败诉。靳双权律师团队深耕北京房产纠纷近20年，专注处理房屋无权处分、连环虚假交易、二手房合同纠纷、拆迁析产、同居财产分割、遗嘱继承等疑难案件，凭借对北京房产交易规则、拆迁政策、法院裁判逻辑的深度掌握，可为当事人提供案件精准研判、证据梳理固定、庭审诉讼代理、全程风险把控一站式法律服务，全力维护当事人合法房产权益。