从“坐地起价”到“求人看房”：越南胡志明市房主心态崩了

越南胡志明市的独立住宅和临街店铺市场正呈现售价下降的趋势，这主要受到市场流动性减弱以及购房者趋于谨慎的影响。

在胡志明市七贤（Bảy Hiền）地区的一条巷子里挂牌出售房屋五个多月后，业主阿明最终同意降价超过5亿越南盾以促成交易。这套面积近40平方米的房屋原本在去年年底有望卖出75亿越南盾以上，经过多轮谈判后，最终以约69亿越南盾的价格成功成交。

“来看房的客户不少，但大多数人给出的价格都比预期低几亿越南盾。如果坚持之前的价格，房子将很难卖出。”阿明表示。

然而，并非所有房源在调价后都能顺利成交。安会东坊（An Hội Đông）一套85平方米独立住宅的业主透露，该房产自去年年中起便以110亿越南盾的价格挂牌。在过去的一年里，虽然有许多人来看房，但始终未能达成交易，因为大多数买家只接受70亿至80亿越南盾的价格。

面对市场压力，这位业主已将挂牌价下调至98亿越南盾，但目前仍未找到合适的买家。“我愿意降价，但不能降得比资产实际价值低太多。”该业主说道。

胡志明市一临街店铺出租

据当地中介反映，这种情况在大额价值的临街店铺和独立住宅中相当普遍。随着流动性放缓和高价房源销售困难，卖家已开始降低其挂牌的预期价格。不过，挂牌价与买家支付能力之间的差距依然较大，导致交易周期比以往更长。

有越南媒体的记录也显示，胡志明市多个区域的独立住宅挂牌价正在调整。在第一郡、第三郡、第十郡、平盛郡（Bình Thạnh）、富润郡（Phú Nhuận）、新平郡（Tân Bình）等市中心及近郊区域，降幅普遍在3%至8%之间，个别地区甚至超过10%。而在守德市（原第九郡）、第十二郡、平政县（Bình Chánh）、茹县（Nhà Bè）和旧邑县（Gò Vấp）等郊区地带，价格调整更为明显，普遍降幅达5%至12%。

临街店铺市场也出现了类似走势：内城区域均价下降了约5%至10%，而郊区地带则下调了约6%至8%。这表明，在当前购买力仍然保守的背景下，卖家正通过降低预期价格来提高成交概率。

Batdongsan的数据同样证实，第二季度降价趋势愈发明显。胡志明市临街店铺的平均挂牌价从每平方米2.13亿越南盾降至约1.97亿越南盾，较去年底下降近8%；独立住宅价格也下降了约3.4%，从平均1.2亿越南盾/平方米降至约1.16亿越南盾/平方米。

胡志明市资深临街店铺经纪人何光伟（Hà Quang Vỹ）认为，整个房地产市场流动性的减速正直接影响独立住宅和临街店铺板块。当交易放缓时，买家不再像市场狂热期那样急于掏钱，而是花费更多时间进行考察、比较和议价后再做决定。

据何光伟分析，该细分市场受冲击尤为显著，因为这类资产价值较高且高度依赖自有资金。对于售价在70亿至100亿越南盾以上的房屋，在信贷管控趋严且资金成本居高不下的背景下，财务压力成为一大障碍。这导致杠杆需求大幅减弱，进而拖累了整体购买力。

胡志明市某中介平台负责人范玉玄（Phạm Ngọc Huyền）指出，独立住宅和临街店铺的价格往往更依赖于业主的预期和区域估值水平，而非统一的标准。过去几年，由于偏好带土地资产的观念以及公寓价格上涨的带动效应，该板块价格迅速攀升，导致整体价位逐渐超出了真实买家的承受能力。

此外，独立住宅和临街店铺的运营效益也大幅下降。目前出租回报率仅在每年2%左右，而运营成本、维护费用及空置风险却日益增加。这使得曾经作为此类房产优势的“商住两用”吸引力大不如前。

在需求端，Batdongsan南部地区总监丁明俊（Đinh Minh Tuấn）认为，独立住宅板块正受到购房者居住选择行为转变的强烈影响，尤其是年轻客群。

过去，拥有市中心土地房产被视为首要目标；如今，买家越来越看重生活品质、财务平衡能力以及配套设施。在同等预算下，许多人宁愿选择基础设施完善、配有停车位、绿化空间和成熟配套的公寓或近郊新城住宅，而不是深巷中的老旧独立屋。同时，独立住宅还面临着来自公寓和新城区日益激烈的竞争。

尽管如此，专业人士仍认为，独立住宅和临街店铺凭借土地价值优势、供应稀缺性及长期财富积累能力，依然具备巨大潜力。在市中心土地日益匮乏、高层建筑开发受限的背景下，位置优越、产权清晰、巷道宽敞且具有高实际使用价值的产品，仍能保持较好的流动性。相反，那些定价远高于实际使用价值的资产，将继续面临降价压力，以逐步贴近市场的真实购买力。