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保利永兴里（备案名：永兴里）｜静安内环中兴城・苏河湾海派风貌墅宅（2026.6 最新）

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地址：静安区永兴路 173 弄（永兴路 + 公兴路交叉口），临时展厅：普济路 88 号静安国际中心 B 座 9F

️属性：70 年纯住宅，1 栋 17F 精装高层 + 10 栋海派双拼别墅，全小区仅 138 户（高层 117 套 + 别墅 21 席），内环稀缺风貌藏品盘、准现房在售

项目高层外立面

海派双拼别墅

里弄园林实景

✨核心亮点

1. 静安内环三芯交汇，地段绝版静安 / 黄浦 / 虹口三区交界，中兴城 + 苏河湾双辐射，距人民广场约 2km、外滩约 3km、陆家嘴约 3km，内环土地稀缺、风貌宅地近乎断供。
2. 央企保利打造，内环罕见高低配低密容积率仅2.5、绿化率 35%，无保障房、无底商混居，高层 + 海派石库门双拼组合，上海内环存量极少的风貌别墅社区。
3. 准现房交付，高层精装、别墅独版毛坯2026.12.31 统一交付，不用长期等工期；高层 4000 元 /㎡精装，别墅内环稀缺双拼，地下 5.5m 挑高可做夹层，附赠空间大。
4. 四轨环绕 + 立体自驾路网步行可达8 号线中兴路站、3/4 号线宝山路站，近 1 号线；500m 南北高架、北横通道，快速通达南京西路、静安寺、陆家嘴。
5. 圈层纯粹，全人车分流总户数仅 138 席、车位比 1:2，保利一级物业管家服务，自住 + 资产配置双适配。

基础档案

• 开发商：保利发展｜上海保铧置业（保利全资）
• 物业 / 物业费：保利物业；高层 11.98 元 /㎡/ 月，别墅地上 16 元 /㎡/ 月、地下 8 元 /㎡/ 月
• 占地 / 建面：占地约 0.76 万㎡，总建面约 2.03 万㎡
• 容积率 / 绿化率：2.5 / 35%，全人车分流
• 楼栋：1 栋 17 层高层 + 10 栋 3 层地上双拼（地下 1 层）
• 总户数：138 户（高层 117 套，别墅仅 21 席稀缺藏品）
• 产权：70 年住宅，上海限购；交付：2026.12.31
• 层高：高层 2.95m；别墅首层 3.6m、二 3.2m、三 3.1m，地下室 5.5m 带夹层

在售单价 & 总价（2026 年 6 月）

• 高层（精装）：备案均价约 9.2 万 /㎡，市面成交价 9.8-12.5 万 /㎡建面 99-104㎡三房：1058 万 - 1350 万（主力入门）少量 170㎡大四房：1750 万起
• 双拼别墅（毛坯）：均价约 18 万 /㎡，建面 193-220㎡，总价 3800 万 - 4500 万，仅 21 席

主力户型

【99-104㎡ 三房两厅两卫（高层主力）】

三开间朝南、南北通透，约 32㎡客餐大通厅，得房率约 78%；全明厨卫、多飘窗拓展，动静分区，三口 / 二胎改善优选。

100㎡三房户型图

【193-220㎡ 海派双拼别墅】

地上 3 层 + 地下 5.5m 夹层，南向大面宽；石库门风貌外立面（风貌管控不可改动外立面），套内可自由分割，60% 左右附赠空间，终极改善藏品户型。

全维度配套

交通

地铁：8 号线中兴路站（步行约 400m）、3/4 号线宝山路站，1 号线近距离覆盖；自驾近南北高架、北横通道、内环高架。

商业

1km：静安大悦城、中兴城万象天地、凯德虹口龙之梦；2-3km 直达人民广场、南京西路、陆家嘴三大顶奢商圈。

教育 & 医疗

• 教育：育婴堂幼儿园（150m）、永兴路二小（400m）、市北初级 / 市北中学（200m）（学区以当年教育局划分为准）
• 医疗：3km 内上海市中医医院（三甲）、第一人民医院虹口院区，医疗资源充足

生态

近苏河湾滨水步道，社区内部海派石库门园林景观，里弄式街巷设计

✅适配人群

1. 预算 1000 万 +，置业静安内环自住改善，看重地段、轨交、成熟配套的中产家庭；
2. 高净值客户，追求内环稀缺双拼别墅、城市风貌藏品，兼顾自住 + 核心区资产保值；
3. 工作在人民广场、南京西路、北外滩、陆家嘴，追求短通勤的企业高管；
4. 看好中兴城 + 苏河湾城市更新红利，长期持有配置内环房产。

⚠️注意事项

1. 70 年住宅，严格上海限购，看房需提前验资预约，不接待临时到访；
2. 别墅为毛坯交付 + 风貌管控，外立面不能改造，内部装修受限、装修成本高（额外 500 万 +）；
3. 临近永兴路主干道，低楼层部分房源存在路面噪音，选房建议实地踏勘；
4. 社区体量偏小，内部休闲会所配套有限；高层、别墅物业费偏高，持有成本高。

内环内 静安“芯”

建面约170-220㎡城央双拼别墅

单价18w/㎡联动价红利

总价3000w起资产护城河

7月实体示范区即将开放

保利永兴里售楼处电话☎：400-995-5564

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苏河湾崛起，静安迎来 “20 万 + 时代“

地价在涨，内环的价值正在被重新定义。这次第六批土拍预告里，静安东斯文里地块格外抢眼 —— 作为上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群，它的体量是新天地的 2 - 3 倍，未来房价预计突破 20 万 +/㎡，妥妥的静安 “新天花板”。

而东斯文里的入市，也让苏河湾逐渐升级为 “新一代豪宅区”。这里将集结苏河湾一号、湾上、龙盛 272 - 03 地块别墅等，再加上保利・永兴里，形成一个绵延成片的豪宅群落。

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再看配套，苏河湾早已不是 “潜力股”，而是 “绩优股”：

税收三年两位数增速，总部经济税收贡献年均增速超15%，增速超过南京西路功能区；

华润苏河湾中心、静安国际中心等 5A 甲级写字楼林立，23 家跨国公司地区总部扎根；正以全球为坐标加速建设世界级滨水区、现代服务业聚集区。

直达外滩三公里内的所有精华：宝格丽酒店的下午茶、万象天地的前沿潮流、UCCA Edge 的先锋展览…… 在这里，生活的每一刻都与 “高端” 挂钩。

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21席双拼 当代家庭的生活自洽

在外滩三公里这个 “百年老钱区”，买别墅从来都是 “与土地共生长” 的资产配置逻辑。从外滩兰庭到外滩壹号院，每一个现象级热销的项目，都印证了这里的价值。而作为外滩三公里唯一的双拼别墅，仅 21 席，保利永兴里还把 “产品力” 卷到了新高度。

“一巷一坊门” 的当代门第体系，连续的门楣雕饰、厚重的铜质大门，每一处细节都透着讲究。五重渐进空间层层递进，在繁华都市里，也能体会到 “大隐于市” 的尊崇感。

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近独栋体验，世家大族的 “分层而居” 智慧

“兄弟双拼对称式布局”给每一户都设计了独立入口和私家花园，私密性堪比独栋。五层立体空间里，平均 60% 的附赠率堪称 “空间魔术”：

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二楼双套房，成长型空间，老人/孩子住得舒心；

三楼主卧 + 书房套房 + 大露台，主人有自己的 “私密天地”；

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首层面宽约 8.7 米，比市面上同等面积别墅面宽更大，落地窗设计增加采光面，客厅里放个大沙发、摆个钢琴，空间依旧敞亮。

地下空间层高约 5.55 米，还能做夹层，酒窖、影音室、健身房…… 更丰富的空间功能打造。

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复刻百年美学，同频伦敦西区的贵雅

把维多利亚时期的建筑美学和当代生活哲学结合，每一层都做到采光面和开窗面最大化。通体落地长窗切割出黄金比例，阳光洒进来的时候，整个屋子都亮得晃眼。更用心的是，它还复刻了湖州会馆的拱形门坊与雕花细节，让百年老建筑的韵味，在当代别墅里重新绽放。

从地段到配套，从稀缺性到产品力，保利永兴里的双拼别墅，几乎把上海豪宅的 “顶配” 要素全占了。7 月，它的实景外立面和样板房就要正式开放，到时候可以亲眼看看：那些 “高附赠” 的空间有多实用，“近独栋” 的私密感有多惊艳。

⛪保利永兴里⛪

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