石景山黄庄「龙樾璟序」，规划有点太满了~

时间就是金钱。

拿地3天后，石景山黄庄龙樾璟序就公示了它的规划方案。

它是城建发展在石景山的新楼盘，也是昌平龙樾海序的兄弟。

既然身上留着相同的血脉，它们在规划设计上，应有异曲同工之处。

这两张纸，给我留下一个深刻的印象：满，非常满。

它们的东南西北，建筑退线非常少。

有人说，这是北京城建集团的特色，作为北京本地的国有地产商，太懂规范了。

它要把每一寸土地，用到极致。

龙樾海序排得很满，是情有可原的，其容积率2.8、限高60米，指标已到极限。

而龙樾璟序呢？在调规之后，容积率2.15，限高60米（局部80米），条件十分宽松。

可即便如此，北京城建还是把它塞得满满的。

物极必反。一张相对完美的设计方案，应是张弛有度的。

楼栋排列很“满”

龙樾璟序有做满的天然条件。

来看看它四周的退线情况：

1、北面依次是，宽15米绿化带，宽25米的黄庄南路，宽25米的防护绿地，红线距离京九铁路64米。退线1.0-1.03米；

2、西南面是北重厂区，中间没有街坊路，小区与厂区之间，仅有一扇围墙之隔。退线1.17-2.90米；

3、东面是规划玉泉西路，再往东是规划公园绿地。退线5米；

4、东南面是规划一路，宽25米，再往南，除了南北走向的现状丰台民族养老院（高23.21米）之外，基本没有建筑。退线1.0-3.08米。

从这些数据看，龙樾璟序的退线，算是非常少的。

建筑退线越少，小区用地的效率就越高。

虽说龙樾璟序的建筑有局部高80米的条件，但并没有采用，白白浪费了前期土地规划师的心血。

甚至连60米高都没有用足，最高建筑为18层、高54.15米，共计5栋；其余12栋均为8-11F洋房。

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养老院缺乏室外空间

从整体上看，龙樾璟序的楼栋空间尺度蛮大的。尤其是中间三排，楼间距都超过了60米。

但，如果你读过它的土拍文件，就知道这块地是有两个配建指标的：1000㎡社区养老服务驿站，和300㎡温馨家园。

它们被安置在17#配套楼，在整个小区的东南角，呈三角形状，距离红线只有1.0-1.04米。

这栋楼共计1-3层，建筑高度10.85米，从南往北依次递减，像梯田，目的是为了不遮挡北面的14#和15#住宅楼。

从养老院出入口进来，是一条宽约5米、长约60米的道路，从北面进入养老驿站。

这条道路，就是养老院老人们的主要室外活动空间。而道路北面4米，就是14#、15#和16#住宅楼，隐私性缺乏。

不太敢想，这类缺乏户外活动空间的养老院方案，是否能否顺利通过？即便过关了，老人们是否愿意来居住？

原因有两点：1、离南面的马路（规划一路）太近了；2、几乎没有专门的室外活动空间。

多提一句，龙樾璟序的小区内，似乎也省略了室外活动场地。

多设架空层的秘密

龙樾璟序延续了龙樾海序的传统：多设首层架空层。

龙樾海序有8个架空层，而龙樾璟序搞了9个。

这些架空层，放在龙樾海序身上，城建发展更多是为了满足楼间距日照比的需要，顺便也给购房者增加附加值。

但，龙樾璟序则不同。

它的规划条件太宽松，绝大部分架空是为了给购房者提供更多的共享空间。

我分析了龙樾璟序的9个架空层，只有2#的两个架空层，是为了日照设计需要。

如果它不设架空层，那4#和5#对其遮挡严重，楼间距日照比不达标。

除了8#和10#的架空层，是为了和下沉会所形成体系，剩余的5个架空层，主要是给客户提供一个更好的购买理由。

虽说首层架空层不计容，但也很花钱的。从这点看，城建发展是很舍得的。

拿最北面的1#和2#来举例，它们一层不设架空，也满足日照。

之所以也搞了架空层，因它们有一个弱点：北面有来自京九铁路、西长铁路和莲石东路的噪音。

当每个单元设了架空层的配套之后，至少让客户的心理可以平衡一些。

多设架空层，城建发展在龙樾海序身上应该尝到了甜头，为热销助力了不少。

三个设计小心思

龙樾璟序的设计，还有几个值得关注的小细节。

1、区界线

在龙樾璟序图纸的西南和东南，有一条黄色的虚线：石景山区御丰台区区界示意。

这条界线的北面是石景山，南面是丰台。

反观龙樾海序，虽然它处在昌平区与海淀区的界线边，但设计师没把界限标出来，有点懒，那其实是最好的营销噱头。

这次，城建发展长了记性，补上了这一特点。

2、古树

土拍文件显示，龙樾璟序所在的SS00-1622-002地块上，有六棵古树。

城建发展没有申请将它移走，原地保护起来，成为小区的核心景观。

为了这六棵树，设计师在规划上做了一些牺牲。但整体上，还是很完美与和谐的。

3、日照

虽说龙樾璟序的规划条件蛮宽松，但在规避日照问题上，还是下了功夫的。

这个小区竟然有17个楼号，其中有三个组团设了8个楼号：6#、7#和8#，10#和11#，14#、15#和16#。

它们之间，要么是间隔2米左右，要么中间有一条宽10厘米的变形缝。

这种做法的目的只有一个，通过塔群设计达到满足楼间距日照比。有关这个设计的详情，可找我详聊。

走纯粹的刚需路线

在户型设计方面，龙樾璟序走了纯粹的刚需路线。

它的总规划户数约732户，具体配比为：

1、56平米户型共102套、13.93%；2、77平米户型共22套、3.01%；3、79平米户型共108套、14.75%；4、80平米户型共46套、6.28%；5、93平米户型共223套、30.46%；6、108平米户型共129套、14.75%。

它的赠送面积手法，有四种：

1、南向通面内嵌阳台，进深约1.8米，赠送一半，封闭；

2、北向一到两处设备平台，进深约1.6-1.8米，全部赠送，封闭；

3、最北边三栋楼的端户，南向有花池赠送、进深约0.7米，不封闭；

4、部分楼栋的边户，侧面有飘窗，全赠送。

由于存在11层以下洋房和18层楼栋，龙樾璟序的得房率跨度较大。整体约84%-95%。

据我了解，龙樾璟序是石景山第二带花池的楼盘。第一个是中海玉华玖章。这表明，时隔11个月，花池重现石景山楼市了。

另外，值得说道的是龙樾璟序最北一排房子，3栋楼6个单元，皆高18层。它是小区阻挡北面铁路和主干道噪音的屏障。

为了提升性价比，设计师做了两个找补：

1、两梯三户，把户型做小，但面宽做到足够大、远超进深，即便是56平米的中间户，也是价值感拉满。龙樾海序西北角的第4栋楼，也有过类似的尝试。

2、每个单元的首层，设一个架空层，将打造成会所，让所在楼栋有超值感。

龙樾璟序这一手，直接戳中刚需购房者的痛点。

小窝点评

在龙樾海序身上，城建发展打了翻身仗。

这股子劲儿，没有松懈。它要在龙樾璟序再续辉煌。

从降地价、调规，天时地利，接下来，就看是不是“人和”了。

它有一个最大的优势，楼面地价只有3.04万元/平米，只要在6万元/平米左右卖房，龙樾璟序大概率是会卖爆的。

在文章结尾时，我瞧了一下龙樾海序的网签成绩，553套！

最后，预祝同学们选到好楼层~

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