房屋置换受阻不影响拆迁权益！房产律师厘清双重房产约定关系

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案例导读

不少人因购房资格、政策限制等原因，会将自己出资的公房，登记在亲属名下使用。日常相处和睦时相安无事，一旦房屋面临拆迁，产生大额补偿利益，双方很容易就权属问题产生分歧。

还有部分当事人会以双方存在房屋置换约定、对方未履行配合过户义务为由，拒绝返还拆迁补偿。今天结合这起北京公房拆迁纠纷案例，和大家梳理相关法律规则，明确借名登记公房的拆迁权益归属问题。

案情回顾

当事人之间为亲属关系：周女士与周先生是姐弟，周先生与孟女士为夫妻。

案涉一号房屋属于公有住房，由周女士全额出资取得。受当时政策影响，房屋承租人登记在了弟媳孟女士名下。自房屋交付后，一直由周女士实际居住使用，房屋租金、供暖等各项费用，也均由周女士按时缴纳。

为明确房屋真实权属，双方先后多次签订书面文件进行确认：

2005 年，孟女士出具书面说明，认可一号房屋由周女士出资购买，实际权益归周女士；

2012 年，三方共同签订协议书，再次明确房屋名义承租人为孟女士，实际使用权、收益权、处置权均属于周女士，若房屋遭遇拆迁，全部补偿利益都归周女士所有；

2016 年，双方又签订补充协议与委托书，约定房屋拆迁相关手续、补偿款领取等事宜，均由周女士全权办理，孟女士夫妇需予以配合。

后续一号房屋纳入区域危改拆迁范围，经核算，该房屋对应的货币拆迁补偿款合计 3630406 元。面对拆迁补偿，孟女士不再认可此前达成的约定，拒绝配合办理相关手续、发放补偿款。

周女士为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求确认一号房屋对应的全部拆迁权益归自己所有。

庭审中孟女士提出抗辩：双方并非单纯的借名登记，而是达成了两套房屋置换的约定。周女士名下另有一套二号房屋，实际由周先生夫妇居住，双方约定互相配合办理承租人变更手续。目前受公房管理政策约束，二号房屋无法完成更名，房屋置换的目的已经无法实现，因此一号房屋的拆迁利益也不应由周女士享有。

法院审理要点

借名登记事实清楚，权属约定合法有效

结合出资记录、长期居住事实、各项费用缴纳凭证，以及多份由当事人签字确认的书面材料，可以完整证实：一号房屋实际出资人与使用人为周女士。各方在自愿前提下签订的协议、出具的证明，内容不违反法律规定，具备法律效力，对所有签约人均有约束力。按照约定，房屋拆迁产生的补偿利益，理应归周女士所有。

两套房屋的约定相互独立，置换受阻不影响本案裁判

一号房屋与二号房屋的相关约定，属于两项独立的民事约定。即便二号房屋因政策原因无法办理承租人变更，导致房屋置换无法履行，当事人也可就二号房屋的争议另行主张权利，不能以此为由，否定一号房屋早已确定的权益归属。

公房名义登记不等同于实际权属

判断公有住房相关权益归属，不能仅以承租人登记姓名为准。法院会综合考量出资情况、实际使用人、费用承担主体以及双方书面约定等多项内容，综合判定真实的权益人。

判决结果

一号房屋对应的征收补偿款项 3630406 元，全部归周女士所有。

法律参考与实务提醒

公房借名登记，书面约定至关重要

因客观原因将公房登记在他人名下时，建议提前签订书面协议，写明出资情况、实际权属、后续收益分配等内容。同时妥善保管出资凭证、缴费单据等材料，能够有效规避后续权属纠纷。

多项房屋约定分开看待，互不牵连

若同时存在房屋借用、房屋置换等多项约定，各项约定对应的权利义务相互独立。某一项约定无法履行，不会直接改变其他协议的效力与履行结果。

亲属间财产约定，也需恪守契约精神

即便双方存在亲属关系，自愿签署的书面协议也需要严格遵守。一方不能因后期利益变动，单方面否认此前的约定。

公房拆迁确权，综合证据更有说服力

处理公房拆迁确权纠纷时，登记信息仅为参考依据。出资证明、居住证明、费用票据、书面协议等一系列证据组合起来，更能还原事实，保障自身合法权益。

案例总结

亲属之间公房借名登记的情况十分常见，想要避免后续矛盾，事前做好书面约定、留存完整证据是稳妥的方式。只要约定内容合法、证据充分，即便房屋名义登记在他人名下，实际出资人与使用人，依旧可以依法享有房屋对应的拆迁补偿等各项权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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