老破小有救了！广州放大招：楼龄不限，以市场合理价收购二手房

李阿姨在越秀区有一套60平方米的老房子，楼龄超过30年。 半年前她决定卖掉这套房子，换一套电梯新房。 中介挂出去的价格从280万一路降到250万，来看房的人寥寥无几，偶尔有出价的，也都在230万以下徘徊。 上个月，她甚至想过，要不就再降20万，能出手就行。

5月26日上午，她刷手机时看到一条新闻推送。 广州市属国企广州安居集团宣布，将出钱收购像她家这样的老房子。 总价300万以内、建筑面积70平方米以下、位于环城高速以内，楼龄不限。 她反复看了几遍，确认自己没有理解错。

收购遵循市场化原则。 价格不是国企单方面说了算，而是采用“两次评估+协商确认”的机制。 先由安居集团初次询价评估，再委托第三方专业机构复核评估，最后和业主当面协商确定最终成交价。 整个过程没有中间商，交易流程也由安居集团统一代办，业主通过“穗安居”微信服务号线上报名就行。

资金安全是另一个被反复强调的细节。 旧房的收购款会全程由银行专用账户托管，这笔钱被锁定，只能用于业主在180个自然日内在广州购买新建商品住宅。 如果超过时限没有完成购买，资金结算会受到影响。 这种设计杜绝了收购资金被挪作他用的可能，也精准地指向了“卖旧买新”这个核心目的。

对于像李阿姨这样，旧房还有银行贷款没还清的情况，政策也留出了空间。 记者从安居集团了解到，有房贷的二手房可以先提交申请，业主自行解押后，再走后续的流程。 这意味着，置换的门槛被进一步降低了。

还有一个容易被忽略的细节是，这次试点允许换房人使用一套或多套二手住宅合并置换一套新建商品住宅。 收购的总价不得超过所购新房的总价。 这对于那些拥有多套小面积老旧房产，想整合资源置换一套改善型住房的家庭来说，提供了一个全新的解决方案。

收购来的这些老房子，并不会闲置。 它们将被优先用于保障性住房、人才公寓，或者用于城市自主更新项目中的居民腾迁。 这相当于为城市增加保障房房源开辟了一条新渠道，不用额外新建，节约了社会资源。

与国企收购同步推出的，还有一份总额2亿元的“卖旧买新”专项补贴。 补贴的申领条件卡在三个时间点上。 首先，购买新建商品住宅并完成合同网签的时间，必须在2026年4月30日至12月31日之间。 其次，出售名下广州二手住宅并完成转移登记的时间，必须在新房网签当日的前后一年内。 这意味着，无论是“先卖后买”还是“先买后卖”，都被政策所支持。 第三，购买新房时必须申请了按揭贷款并完成了抵押登记。

补贴的标准很直接。 新房贷款总额不超过300万元的，按贷款总额的1%给予补贴。 贷款总额达到或超过300万元的，按每套3万元的最高限额补贴。 一套新房只能享受一次补贴，补贴资金在发放时会依法代扣代缴个人所得税。

申请全程在线上进行。 申请人需要通过广州市住房和城乡建设局官网进入“卖旧买新”专区，完成实名认证并填报材料。 审核工作每季度进行一次。 如果通过审核的人数没有超过当批次1000个的名额限制，那么所有人都能进入发放名单。 如果超过了，就需要通过公证摇号来确定。

补贴资金分7个批次发放，时间从2026年6月一直持续到2027年12月。 前6个批次每批1000个名额，第7批次则会根据前6批发放后的结余情况，适当增加名额。 整个计划遵循“总额控制、用完即止”的原则。

对于正在还商业贷款的家庭，另一项政策可能带来更直接的减负效果。 广州住房公积金管理中心在5月26日当天，修订并实施了新的“商转公”办法。 核心变化可以概括为“降门槛、扩范围、提额度”。

范围首先被扩大了。 原来，商业贷款只能转为纯公积金贷款。 现在，在广州公积金受托银行办理的商业贷款，既可以转为纯公积金贷款，也可以转为组合贷款。 同时，可办理“商转公”的银行范围也放宽了，一些非公积金受托银行的商业贷款，只要符合条件，现在也能申请。

申请的门槛被全面降低。 商业贷款放款年限要求从原来的3年以上缩短为2年以上。 申请人累计缴存住房公积金的时限，也从60个月缩短为36个月。 这意味着刚工作不久的年轻人，或者从外地转入广州缴存不久的新市民，能更早地享受到公积金低息贷款的红利。

贷款年限的计算方式也变了。 过去，“商转公”的贷款年限不能高于原商业贷款的剩余期限。 新规则调整为：公积金贷款年限，加上原商业贷款已经还款的年限，两者合计最长可以达到30年。 这直接拉长了还款周期，降低了每月的月供压力。

对住房套数和公积金贷款次数的限制也放宽了。 从要求是“本市唯一住房”，放宽至家庭的首套或第二套住房。 从要求“未使用过住房公积金贷款”，放宽至“未使用过或只使用过一次”。 这照顾到了有合理改善型住房需求的家庭。

受益人群的范围被拓宽了。 申请人的所在区域，从广州市的缴存人，扩展至整个粤港澳大湾区以及广州都市圈城市的缴存人。 具体包括深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆、清远等城市。 在这些城市正常缴存公积金的人，如果其在广州的房产符合条件，也可以申请办理“商转公”。

申请人的身份要求也简化了。 过去要求申请人必须同时是原商业贷款的借款人和贷款房屋的产权人。 现在，只要你是贷款房屋的产权人，就可以申请。

最实在的变化是额度的提升。 办理“商转公”时，可贷额度的计算比例，从原来不超过购房总价款的70%，提高到了80%。 这意味着购房者能从公积金渠道获得更多的低息贷款，进一步置换掉高利率的商业贷款。

办理流程也做了简化。 如果原商业贷款就是在广州公积金受托银行办理的，市民可以直接到该银行的网点进行一站式申请。 转为组合贷时，也不再需要市民自己先筹钱还清商业贷款与公积金贷款之间的差额。

环城高速内的老房子业主，是这套政策组合最直接的关注者。 他们手里那些面积小、总价低、房龄老的资产，获得了一个由国企背书的、确定的退出渠道。 这对于激活整个存量房市场的流动性，是一个关键的信号。

有改善型住房需求的家庭，构成了另一个潜在的受益群体。 卖旧房有国企收购或市场化途径，买新房有最高3万元的补贴，存量房贷还能通过“商转公”降低利率。 置换链条上的几个主要堵点，都被针对性地疏通了。

新市民和青年人也会感受到变化。 一方面，收购来的老房子被用作保障房和人才公寓，增加了租赁市场的供应。 另一方面，“商转公”的缴存时限大幅缩短，让工作时间不长的年轻人也能更快地利用公积金政策。

市场里的其他参与者，比如新房开发商，也会间接受到影响。 改善型需求的释放，有助于加快新房项目的去化速度。 而国企收购的房源被用作保障房，也在一定程度上减轻了地方政府新建保障房的压力。

政策试行期到2026年12月31日止。 收购、补贴、贷款优惠，这些措施被放在同一个时间段里密集推出，相互衔接，指向同一个目标：让房子，特别是那些沉寂已久的老旧房子，能够按照市场规则重新流动起来。