惊人转变！物业费收缴率从不足6成到99.5%，赣州这个老小区怎么做到的？

在很多人的固有印象里，交付十几年的中端小区，大多逃不过设施老化、物业摆烂、邻里矛盾多、居住体验逐年下滑的通病。

位于章贡区章江街道的三和悦城，早年也曾深陷这类老旧小区困境。

但用了六年时间，这个曾经“垃圾堆积、设施破败、邻里隔阂”的问题小区，写下了“四个100%”的治理答卷——100%业主同意使用维修基金改造消防系统，100%同意供水改造，100%群众诉求办结率，100%群众满意度，物业费收缴率稳定在99.5%以上。

67岁的葛五香是章贡区章江街道三和悦城，这位连任两届的业委会主任，被居民们亲切地叫作“葛大姐”，也是这个小区的“管家婆”。

有人说“这是葛大姐的功劳”，她却连连摆手：“小区有今天，靠的是大家。”

从一个人站出来，到一群人跟上来，再到一套机制转起来——三和悦城的蝶变，藏着基层治理最朴素的密码。

2014年建成的三和悦城，共6栋楼、入住422户、常住人口1200余人，本是章江新区的中端小区。但历经风雨，基础设施老化，原物业公司管理缺位，卫生“脏乱差”问题日益凸显，物业与业主矛盾尖锐，导致恶性循环。

有多差？葛五香记忆犹新：“那时西门岗亭破得像废工棚，检查卫生的时候甚至要拿布盖起来，设施更是要啥没啥。”

看到小区陷入困境，平时就爱“管闲事”的葛五香心疼不已。她利用每天散步的机会，主动联合几位热心业主，挨家挨户上门动员，耐心倾听大家对小区管理的意见和诉求，招募有责任心、有能力、有公心的业主加入业委会。2021年业委会改选，葛五香高票当选主任。

上任第一件事，她带着业委会对小区问题进行全面梳理，建立台账，明确整改优先级。

新物业选聘，她带着业委会成员，把新旧对比方案、问题清单、整改承诺，像账本一样摊在桌面上，给业主们说清楚讲明白。最终，以96.7%的高支持率，选定了一家口碑好、能力强的新物业。

随之而来的，西门岗亭重建、智能门禁添置、道闸围栏加装、路面翻新铺平，小区终于有了个像样的“脸面”。

西门改造前

西门改造后

一个人走得快，一群人走得远。真正让葛五香有底气的，是身后那些愿意跟她一起干的人。

小区环境曾是葛五香的一块心病。改造资金缺口3万余元，她带头捐出1000元，业主们你五百、我三百，短短三天就凑齐2.8万元。

废弃多年的积水池，被改造成儿童游乐区，滑梯、秋千、攀爬网一应俱全；下大力气清理干净的卫生死角，摇身一变成为健身场，大家有了锻炼的地方；办起“四点半课堂”，请来退休老教师、网格员轮流辅导孩子，解决双职工家庭“接娃难”……一件件烦心事成了开心事。

游乐场改造前

游乐场改造后

而小区最暖的角落，在3栋架空层的邻里活动空间。

那里有间“共享厨房”。灶台、桌凳、炊具“五脏俱全”，谁家来了客人坐不下，邻里想小聚，都能免费使用。节假日常组织邻里聚餐，业主们报名分外踊跃，葛五香总是早早采买妥当。灶台前一站，都是大厨；长桌边一坐，都是一家。热气腾腾的“百家宴”中，大家读懂了什么叫“远亲不如近邻”。

邻里百家宴

人心，在物业服务优化、小区品质提升中慢慢聚拢起来。志愿服务队伍从最初的十几人发展到60余人，小区近三年投诉量年均个位数，为辖区内最低，终于迎来“良性循环”——物业费收缴率从以前的不到六成，飙升至99.5%。

在社区党委牵头下，《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》——“一规两约”逐步落地。邀请小区里的律师、会计师等专业力量参与把关，初稿经线上讨论、线下公示、逐条会审，最终由业主大会表决通过。从此，公共事项决策、维修资金使用、物业服务监督，事事有章可循。

有了制度打底，小区又探索起“一网统管”新机制。以党建为引领、网格化管理为基础，整合社区、物业、业委会、网格员等多方力量，构建起精细化治理体系。小区成立党支部，组建“红色管家”队伍——业委会成员、物业党员骨干、在职报到党员和网格员拧成一股绳，将支部建在网格上、党员沉到楼栋里。物业公司也成立党小组融入网格，再也不是业主的“对立面”。

为了给小区增加收入，业委会盘活小区外围空地，增设停车位，规范停车收费标准和管理流程。有了收益后，建立起“三重一大”集体决策机制，聘请退休会计师、律师等组成顾问小组，专业把关。五年来127次例会，纪要完整归档，每项决策有据可查。

每季度联席会雷打不动，物业当面汇报维保、收支，业主诉求逐一上账、对账销号。公共收益取之于民、用之于民。

制度管住了“钱袋子”，更管出了“明白账”。

当业主看到每一分钱都花在明处、用在实处，信任便有了回响——“四个100%”水到渠成。

三和悦城的逆袭，不仅是一个小区环境的升级，更是邻里关系、治理体系、居住价值的全面跃升，也为老旧小区、问题小区的翻新治理，提供了极具参考价值的范本。

来源：章贡发布

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