刚需“扫货”京沪老破小，300万以下的二手房卖爆了

今年楼市的“小阳春”行情，持续期比往年更长。

以往，楼市“小阳春”大多集中在3月～4月，但今年5月以来，核心城市二手房成交依然活跃。领跑本轮行情的北京、上海，二手房出现成交放量、挂牌下降、价格企稳的迹象。

那么，在数万套成交背后，谁在密集进入二手房市场？从一组数据可见端倪。以北京为例，截至4月份，当地300万元以下的二手房源成交占比已达78%。

这意味着，低总价房源背后的刚需买房人，依然是本轮二手房行情的“主力军”。

谁在“抄底”二手房

以北京、上海为代表的一线城市，在今年的楼市行情中扮演了“领头羊”角色。

今年4月，北京二手住宅成交1.8万套，创下近五年4月单月新高；上海4月二手商品房成交2.9万套，成交规模处于近年同期高位，其中有8天备案量均超过千套。

这两大城市的“小阳春”行情是昙花一现，还是企稳反转？对后续市场信心极为重要。

一个积极的现状是，目前北京、上海的二手房成交还在保持增长。中指研究院数据显示，今年5月截至24日，这两地二手房成交同比增幅分别为15%、29%，其中上海5月10日单日网签1664套，再次刷新近五年单日新高。

一线城市持续释放的楼市热度背后，谁在进入二手房市场？后续支撑性如何？

综合多家机构的研究数据，较低总价的刚需买房人，是本轮市场成交的“主力军”。

以北京为例，普睿地产研究表示，截至4月份，当地二手房成交中，300万元以下总价的房源占比达到78%，这一数值在2023年初仅为65%，期间上升了13个百分点。

再进一步细分可见，这一变化主要发生在总价200万元以下房源，成交占比从2023年的45%显著上升至2026年4月的60%，200～300万元之间的房源则相对稳定。

这意味着，在北京二手房交易中，买300万元以下房子的人占比逼近八成。

上海也有类似特征。截至今年4月，当地300万元以下房源占比为70%。进一步细分可见，70平方米以下、总价200万元以下房源成交占比，分别为41%、50%。

为何刚需房成交占比持续升高？普睿地产研究表示，上述趋势进一步说明，去年“老破小”房源跌出的极致性价比，在持续消纳市场中的“极致刚需”入市。

中指研究院认为，一线城市二手房成交持续向低总价段集中，这主要源于前期房价持续回调，部分房源总价降至刚需可承受区间，性价比凸显，吸引了部分观望需求入市。

“低总价房产在二手交易中的占比持续上升，这一现象不仅出现在北京、上海，在广州等其他一线城市也同样显现。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。

背后的核心逻辑是，市场经历一轮下行周期后，正逐步进入“筑底”阶段，期间部分户型偏小、房龄较老的二手房出现价格“超跌”。同时，部分业主担心房价进一步走低，集中挂牌“老破小”等资产，此类房源在市场中占比较高，形成价格之间的相互压制。

此外，正是由于这些低价房源“超跌”，业主出售此类房产后，可用于改善购房的首付能力被压缩，进而导致改善动力不足。例如，若出售的房产仅值二三百万元，要改善到位置相近的住房，可能需要卖掉两套甚至三套才能实现。在这种市场格局下，部分持有多套房产的家庭更倾向于“卖房套现”，因此改善型房源的成交占比相对下滑。

这轮行情有何不同？

自去年以来，价格调整驱动的“以价换量”，是核心城市二手房市场的主要特征。但如今，在重点一线城市，二手房市场单纯“以价换量”的特征，正在悄然出现变量。

中指研究院表示，2025年二手房成交量虽总体不弱，但主要靠挂牌量激增驱动，价格持续承压。今年则有所不同，从供给端看，已出现挂牌量趋稳、价格跌幅收窄的趋势。

根据中指数据，2026年4月末，重点25城二手房存量挂牌量环比下降1.6%，较上年10月高点回落4.3%。其中，北京、上海挂牌量波动性下降，4月末同比分别下降1.1%和18.5%，较上年10月高点分别下降14%和21%。

价格方面，去年四季度核心城市经历加速下行，今年也出现一定的企稳迹象。

国家统计局数据显示，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%。同比来看，4月一线城市二手住宅销售价格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6个百分点。

“成交放量与挂牌趋稳、价格企稳同步出现，是本轮修复与去年‘以价换量’模式的重要区别。”中指研究院方面称，后续需关注这一态势能否持续。

贝壳管理层日前在业绩会上表示，与此前几轮反弹相比，这轮“小阳春”有三个不同：第一，不只是政策后的短期放量，而是价格回调后，购房门槛下降带来的真实需求释放；第二，不只是“以价换量”，价格端已出现阶段性企稳；第三，不只是买方入市，卖方预期和供给结构也出现边际改善，因此本轮阶段性修复的韧性好于以往。

华泰证券也称，今年以来房地产市场的复苏，并非仅源自政策驱动，也不仅是季节性因素，而是多方面共振的结果：房价快速调整后，购房门槛进入刚需可接受区间；低总价房屋“租金月供差”进入“平衡区”，驱动刚需“租转购”以及稳健投资性入场；高能级城市房价跌回2016年或以前，驱动挂牌价跌速放缓、挂牌量增速放缓。

而这轮行情持续性如何，能否真正企稳？还需要观察多个因素，包括置换链条能否激活。

华泰证券称，2025年重点城市房价下跌背后，部分原因在于置换链条的衰竭，尤其是刚需至改善的需求断层。今年以来，重点城市低总价二手房成交放量，为置换链条的重启带来了良好的基础，但是否能向更高价位段的房屋传导仍需要观察。

在中指研究院看来，低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑，反映出二手房的性价比优势对刚需的吸引力。短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。

贝壳管理层方面称，一季度由于落户、入学等季节性原因，叠加政策对低总价房屋的定向利好，期内一线城市首次置业占比走高。从更长周期来看，改善需求是市场的核心驱动力量，进入4月后，核心城市大户型、中高总价房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信号，也为市场韧性提供了一定支撑。