万科强制拍卖万达股权

万科与万达的股权拍卖事件是中国房地产行业深度调整期的一个标志性案例，它不仅是两家头部房企之间的财务纠纷，更折射出行业下行周期中商业合作的脆弱性。

一、事件核心：万达商管核心股权被强制拍卖

根据司法拍卖平台信息，大连万达商业管理集团股份有限公司的2.34亿股股份将于2026年7月3日和7月9日分两次公开拍卖，起拍总价约18.83亿元，折合每股约8.022元。评估报告显示，该股权评估价约为11.46元/股，这意味着起拍价相当于7折出售。此次拍卖的申请执行人是万科旗下公司海南万骏管理服务有限公司，标志着这对昔日“黄金盟友”的关系彻底破裂。

二、合作起源：从“强强联手”到“分道扬镳”

战略合作开启（2015年）：2015年5月14日，万科与万达在北京签署战略合作协议，计划在国内外项目开展深度合作。时任万科集团总裁郁亮称这次合作是“门当户对，一见钟情”，王健林则表示是“双方战略转型的不谋而合”。

项目落地（2019-2020年）：2019年，万达与长春市政府签约，拟投资200亿元打造“长春国际影都”项目，规划面积达1051平方公里。随后万达引入万科共同开发，其中万达负责文旅板块，万科负责住宅板块。2020年，万科通过海南万骏向项目公司增资50亿元，获得长春北方影都投资有限公司15%股权

合作终止（2021年）：2021年6月，万科出于多种原因决定提前终止合作。万达随后向万科返还了52.4亿元资金，但双方就这笔款项的性质产生严重分歧，埋下了纠纷的种子。

三、争议焦点：13.8亿元的资金分歧

双方的根本矛盾在于对52.4亿元退款的不同认定：

万科立场：认为万达已支付的52.4亿元中，40亿元是本金12.4亿元是利息。万科主张万达仍欠付10亿元本金及相应的利息和罚息，合计约13.8亿元。万科认为这笔投资属于“明股实债”性质，应按固定利率计算回报。

万达立场：认为50亿元本金使用了两年半已全部归还，并支付了2.4亿元收益作为利息。万达强调，万科在合作中享受了巨大的土地成本优惠——取得的68万平方米土地楼面价约为3300元/平方米，而相邻的华润地块楼面价约为5700元/平方米，每平方米便宜了2400元，总计约16.3亿元的隐性优惠。万达认为这笔优惠应抵消债务，因此不认同再支付13.8亿元。

四、法律纠纷时间线：从冻结到拍卖

首次冻结（2023年6月）：2023年6月5日，万科申请冻结了大连万达集团持有的万达商管约19.79亿元股权，冻结期限至2026年6月4日。当时正值万达商管第四次冲击港股上市的关键时期，股权冻结对其IPO造成了巨大负面影响。

短暂和解（2023年7月）：2023年7月，市场传出消息称双方已基本达成和解，万科将申请解冻部分股权。但和解未能持续，因双方在“明股实债”与土地成本优惠的法律定性上未能达成一致。

正式诉讼（2025年）：2025年10月，海南万骏正式起诉大连万达集团、万达地产集团及王健林本人。案件于2025年11月3日在上海市第二中级人民法院开庭审理。

强制执行（2026年）：案件进入强制执行阶段，法院裁定拍卖被冻结的万达商管股权，才有了2026年7月的公开拍卖安排。

五、双方现状：均面临严峻资金压力

万科的困境：根据公开财报，2025年万科巨亏885亿元，两年净资产蒸发超千亿。行业下行期，万科对现金流的需求极为迫切，这或许是其坚持追索债务的重要原因。

万达的危机：万达集团目前存在12条被执行人信息，被执行总金额超81亿元。2025年9月，王健林甚至一度被限制高消费。为缓解资金压力，2023年至2025年间，万达累计出售了超80座万达广场

六、万科官方回应与拍卖不确定性

2026年1月22日，万科在深交所互动易平台回应投资者时表示，此案件目前是依法查封冻结了万达集团股权资产，但能否法拍变现存在不确定性，且对公司业绩不会造成重大影响。这一表态反映了司法拍卖非上市公司股权的实际困难——股权流动性差、估值复杂，且可能涉及巨额税负（如25%的企业所得税）。

七、行业影响与象征意义

这场拍卖被视为中国房地产行业下行周期的一个缩影：

盟友关系破裂：从“强强联手”到对簿公堂，反映了在现金流压力下，房企优先自保的现实选择。

万达的流动性测试：7折拍卖核心资产，是对万达流动性的一次极限压力测试。若流拍，将加剧市场信心崩塌；若低价成交，则意味着资产被“折价收割”。

行业信任危机：头部房企间信任机制受损，未来合作将更依赖强担保与共管账户。

这场始于行业鼎盛时期的“万万合作”，最终在行业寒冬中以司法拍卖收场，不仅关乎十几亿元的资金纠纷，更成为观察中国房地产行业深度调整与房企生存现状的关键窗口。