武商33亿接盘烂尾楼三年亏损超三亿引追问

南昌武商MALL

长期以来，南昌武商MALL的经营情况备受投资者们的关注，在互动平台相关问询的热度长期居高不下。

近日，针对投资者在互动平台提问“公司是否考虑整体出售南昌武商MALL给天虹或当地有长期运营经验的同行”，武商集团（000501.SZ）明确回应称，目前暂无整体出售该项目的计划。

自该公司2026年3月26日发布年报以来，该公司答复共计44条关于南昌武商MALL的提问，占该公司答复提问的四分之一。若将时间拉长，近一年时间，该公司答复关于南昌武商MALL的提问更是多达152条。

据了解，南昌武商MALL于2023年4月28日开业，是武商集团走出湖北、省外独立操盘的首个重奢项目，也是江西首家重奢商场。此前2023年-2025年，该项目未能实现盈利。就南昌武商MALL经营情况及盈利预期，曾于5月15日向武商集团发送采访提纲，截至发稿，尚未收到公司回复。

武商出省，33亿接盘苏宁置业烂尾项目

南昌武商MALL位于八一广场旁、原省府大院内，地处于南昌最核心的黄金商业地段，周边汇聚了万达广场、财富购物广场、南昌百货大楼、丽华百货大厦等众多传统百货商场。

2015年11月，原江西省行政中心整体搬迁，八一广场商圈迎来了历史性的发展机遇。腾笼换鸟腾出的省府大院1号、2号地块，被明确定位为南昌未来地标性高端商业中心。彼时，该地块凭借独一无二的核心区位，吸引了包括恒隆、新世界发展、万达在内的多家商业巨头的关注。

2017年7月14日，省府大院1号、2号地块正式挂牌出让。最终，苏宁置业以24.35亿元一举摘得该地块的土地使用权。

拿地当日，苏宁置业高调宣布，将在上述地块上打造南昌首个重奢金标苏宁广场，配套超5A甲级写字楼、五星级酒店及顶级豪宅，计划投资60亿元，建成后将成为南昌商业的新标杆。2018年6月，南昌苏宁广场正式奠基。

南昌苏宁广场的推进并未如预期般顺利。2021年，“苏宁系”爆发流动性危机，全国多地在建项目陷入停滞。同年6月，南昌苏宁广场主体结构施工全面停工，项目一度遭遇烂尾困境。

转机发生在2021年9月，武商集团公告称，拟收购南昌苏宁置业有限公司持有的在建商业项目（包含零售购物中心、酒店），收购项目总价款为33亿元。这一金额，创下了当年国内商业地产收购金额的纪录。

资料显示，武商集团前身是创建于1959年的中苏友好商场(后更名武汉商场)。1986年，武商集团在全国率先进行股份制改造，并于1992年在深交所上市，成为“中国商业第一股”。

作为湖北省最大的商业零售企业，武商集团旗下拥有武汉武商MALL、武商MALL·世贸、武商梦时代等10家主要购物中心。其中，据联商网数据，武汉武商MALL2025年销售高达191亿元，与北京国贸商城一起并列全国商场销售额排名第五位。

对于武商集团而言，落子南昌有着不小的战略意义。盘古智库高级研究员江瀚表示，南昌武商MALL是武商集团走出湖北、实现跨省独立操盘的首个重奢标杆，打破了传统区域零售的地理边界，是企业构建全国性商业网络的关键布局。该项目精准填补了江西省高端奢侈品消费市场的空白，通过引入LV、GUCCI等重奢品牌，不仅截流了原本外溢至一线城市的消费力，更确立了武商在长江中游城市群的商业话语权。

此外，资深零售分析师王国平亦指出，武商集团的发展更多受益于武汉城市量级带来的市场红利，并非经历过市场冲刷成长起来。恒隆广场、武汉K11等外地巨头开始渗透蚕食武汉市场，武商集团自身也需要开辟新的战场验证自己的模式是否与市场适配。

培育三年仍未盈利，但去年减亏三成

武商集团入主不到两年时间，2023年4月28日，南昌苏宁广场便摇身一变南昌武商MALL正式对外营业。数据显示，开业仅6天，该项目累计客流量达86.8万人次，销售额突破6820万元。

至于南昌武商MALL的配套酒店部分，武商集团在2025年中明确指出，目前南昌武商洲际酒店已启动室内软装工程与人员招聘。确保其在2026年年内开业，打造商业与酒店联动样板。

在互动平台上，对南昌武商 MALL 的质疑主要集中在两点：一是开业三年仍持续亏损，二是市场流传的公司关于“5年左右可以回本盈利”的表态。

财报数据显示，武商集团在南昌共有南昌购物中心有限公司（以下简称“购物中心公司”）、南昌武商商业管理有限公司（以下简称“商业管理公司”）两家主要子公司。其中，购物中心公司主要业务为商品销售，而商业管理公司主要业务为资产管理。

2023年-2025年，购物中心公司营收分别为1.43亿元、2.05亿元、2.30亿元，净利润分别为-5587.93万元、-6993.24万元、-2913.02万元；商业管理公司营收分别为4096.62万元、1.18亿元、1.11亿元，净利润分别为-9387.07万元、-6642.52万元、-6591.07万元；两家公司合计录得净利润-1.50亿元、-1.36亿元、-0.95亿元。

而上述报告期内，武商集团实现净利润分别为2.09亿元、2.16亿元、1.80亿，可见南昌武商MALL项目对公司整体业绩亦有着不小影响。

对此，王国平表示，大部分投资人对于商业运营没有经验，误以为重奢商场必然高盈利，却忽略了重奢重投入、培育周期长、运营门槛高的特点。特别是前期大额折旧摊销、高昂的装补、为重奢预留铺位产生的空置期、人员成本、营销费用等，会让前期业绩相当难看。“目前大众商场的盈亏平衡培育周期基本在三年左右，而重奢商场在5年-8年间都属于合理。”

至于投资者提到项目“5年左右可以回本盈利”的说法，目前并无公开的机构调研纪要或主流媒体报道作为直接支撑。根据武商集团2021年9月发布的收购公告，彼时测算的南昌项目总投资为38.60亿元，预计静态投资回收期9.89年。

事实上，南昌武商MALL的盈利情况正在明显改善。2025年，购物中心公司和商业管理公司两家公司合计录得净利润-0.95亿元，较2024年的-1.36亿元减亏约30%。

武商集团在投资者互动平台也透露，南昌武商MALL已汇聚LV、GUCCI、Cartier等国际头部品牌，2025年销售同比提升近20%，重奢品类销售保持同步增长。与行业同类处于培育期的重奢商场相比，南昌武商MALL在高端客流的转化效率及品牌矩阵的坪效产出上，展现出优于平均水平的成长性。

另据了解，自2025年下半年起，武商集团针对南昌武商MALLB1-2F入驻商户进行了大量调改。值得关注的是，商场B1层原本的武商超级生活馆超市撤场，引入了天虹数科旗下首家sp@ce超市臻选店。这一操作，引发了投资者的密集提问。

对此，王国平分析称，超级生活馆是武商在武汉土壤孵化出来的，而南昌的城市能级无法与武汉对标，超级生活馆是难以在南昌存活的，除非超级生活馆主动降档本地化，但这又要求超级生活馆要重新起货盘，重新配一支专业团队，这不是超级生活馆愿意花重金去孵化的，且孵化成功率不明朗。重奢能够选择的超市不多，启用天虹sp@ce，应该是武商当时能够招商到相对可以的超市。

江瀚则认为，此举体现了商业定位的精准化升级。重奢商场的核心在于服务高净值客群，超市作为高频低毛利的引流业态，若自身运营缺乏差异化优势，往往会占用宝贵的重奢展示空间。引入竞争对手天虹的精品超市，说明武商集团正在打破“自营执念”，转而通过引入更专业的业态合作伙伴来优化消费场景，提升整体坪效。