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北京润园 · 中央别墅区低密顶豪
【项目基本参数】
• 位置：顺义中央别墅区 · 温榆河畔
• 占地：约17万㎡ | 建面：约17.2万㎡
• 容积率：1.01（北京罕见低密）
• 绿化率：30%
• 产品：平墅 / 空墅 / 双拼院墅
• 户数：483户
• 产权：70年
• 交房：2027年9-10月
• 总价：2100万-4200万
【核心卖点】
• 央企华润置地顶序“润园”系
• 19栋8层洋房+92栋双拼，纯大户型圈层
• 3600㎡高端会所、50米泳池、礼仕服务
• 中央别墅区成熟配套，近鼎石、祥云小镇

润园的故事，要从2025年那场备受瞩目的土拍说起。

1.01容积率，这是北京“限墅令”出台十年内，官方批复的最低数字，华润置地以60.24亿摘牌。

回头看，这不只是一次成功的举牌，更是一种战略级的择址判断。

中央别墅区是北京最早、最成熟的高端别墅区。从1992年“外销证001号”丽京花园开始，这里就是北京低密豪宅的原点。历经三十余年发展，已让核心区从蓝图走向现实，也使其土地资源几近饱和，寸土寸金成为常态

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| 示意图

华润置地看见的，不只是当下。温榆河千年文脉、约167平方公里生态走廊、三十年积淀的国际教育与顶流商业，这些是时间的馈赠，而润园要做的，是让这份馈赠被重新讲述。

从结果看，这份战略判断已被市场充分验证。

润园的热销不是脉冲式的，而是持续性的。它不是一个“开盘即巅峰”的项目，而是一个能够穿越市场周期、持续制造热度的顶豪IP。

从京承高速后沙峪出口驶出，沿着高白路向北，车窗外的风景逐渐从城市的喧嚣切换为林荫的静谧。在温榆河生态走廊的腹地，一片崭新的建筑群正在悄然成型——这里是华润置地在北京的首个“园系”作品：北京华润润园

对于关注北京楼市的读者来说，这个名字或许已经在近几个月的新闻中出现过多次。从2025年9月案名发布，到12月首开热销35亿，再到2026年3月二期取证，这个位于中央别墅区的低密项目，正在用一组组数据回应着市场的关注。

今天，我们不谈销售，只以一个观察者的视角，走进温榆河畔这片低密的土地，看看华润在这里留下了怎样的印记。

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从“四代宅”到“四代墅”的升维

2025年11月14日，北京润园实景示范区开放，同时发布了“四代墅”产品。华润置地北京公司总经理陈海鸥在致辞中将四代墅的核心内涵定义为“从物理形态的迭代，跃升至对全新生活方式的系统性构建”。-

这不是一个简单的概念包装。在北京润园，产品被划分为三种形态：

院墅，建面约700-1100平方米，双拼形制但实现了独门独院。以990平方米的顶配户型为例，地上三层、地下两层，单层面积约220-240平方米。南北双花园的设计，让院子的尺度甚至超过了室内空间——这正是1.01容积率的底气所在。

空墅，建面约329平方米，为双层跃层产品，拥有270度全景舱和转角无柱落地窗，最大进深约4.2米的围合式空中庭院，精装交付后室内使用率可达112%-137%。-

平墅，建面约271-328平方米，8层洋房的大平层产品，同样是精装交付，部分户型拥有最长约9米的采光面。

润园的产品逻辑，可以用一句话概括：以四代墅的标准，重构北京墅居的生活方式。

这不是一句口号。它落到了三个层面：建筑形态的革新、空间逻辑的重构、以及细节标准的持续内卷。

1、建筑形态的革新：打破平层与别墅的边界

四代墅的核心命题，是让别墅回归“墅感”，同时吸收大平层的舒适与通透。润园用三种产品形态，给出了三种解题思路。

约328㎡平墅：约80㎡全景露台、无柱宽厅、约3.3米层高，户户边套、约270°观景。它用“别墅平层化”的手法，把庭院搬到空中，让平层拥有别墅的私属感与自然交互。

约329㎡空墅：约6.6米挑空、双层复式、约超100㎡双露台。一层社交、一层起居，垂直分区实现了功能的纯粹性。一期、二期均首开即罄、一房难求，正是因为它在“空中别墅”这个品类里做到了极致。

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会所：不止于功能，更是圈层的载体

约4000平方米的业主会所，是中央别墅区目前面积最大的会所。

在功能设计上，它覆盖了业主社交、休闲、健康、商务等多重场景：50米国标恒温泳池、儿童泳池、壁球馆、斯诺克球台、瑜伽&普拉提、健身房、康养理疗中心；艺术会客厅、雪茄吧和私宴厅，可承载商务会议、艺术展览及业主私属活动。

这些功能空间的配置，已经超越了一般社区会所的范畴，更像是高端酒店或私人俱乐部的配置。

踞守内城核芯，执掌繁华万象，进退皆从容

真正的高端居所，向来是繁华与静谧兼得。华润北京润园占位北京主城核心板块，坐拥成熟生活圈，多维交通、商业、教育、生态、医疗全维配套环伺，出则执掌城市繁华，入则静享私属悠然，无需远行即可满足全场景生活需求。

• 立体交通畅行：紧邻城市主干道，近享轨道交通，无缝接驳全城核心商圈，通勤出行、跨区往来高效便捷，告别拥堵耗时，掌控生活主动权。
• 繁华商业环伺：周边大型商超、高端购物中心、特色商业街密布，餐饮、购物、休闲、娱乐一站式配齐，满足日常消费与高阶社交需求。
• 优教医疗护航：优质学府、三甲医院近邻，全龄段教育资源覆盖，完善医疗配套保驾护航，为家人生活与成长筑牢保障。
• 生态谧境相伴：近揽城市公园绿意，社区内私藏低密园林，于繁华芯脉拥抱自然鲜氧，实现“出则繁华，入则自然”的理想生活。

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