山东
马上又是一年入学季....
今年入学季与往年相比，高价学区房、天价学区房的新闻小编一个都没看到。
在各大社交媒体上展示最多的是风险提示...
比如全国生育率的话题、山东各地市小学新生的话题...
少了些喧嚣，却多了一点警醒的意思...
01
在很多年前，本号就提醒过读者，再当下的环境里，很多时候买学区房和花钱上私立并没有本质的区别。
无非是私立学校的学费高，但是属于按年计费，公办学区房的房价高，属于一次性消费，只是这部分钱没有交给学校，而是通过货币的形势转移到了资产。
您要是没有赔/缴几十万费用的初心，我向来不建议购买学区房...
而且从数据上来推算，别看招生数据已经显示出了明显颓势，但当下学区房的价格还没调整到位.....
腰斩是过去，阴跌才是未来...
当然这里指的是仅具备学区单一属性的学区房，例如建大花园，在例如一些老破小..
学区房之所以在过去被炒作的这么高，具体总结无外乎以下三点：适龄人口的暴增、中产人群的焦虑、房地产（资产）避险的选择...
我们以2015-2025济南小学生招生人数为参照物，这十年的招生人数明显出现了断崖式下跌，其巅峰拐点就是2023年。
济南小学生招生人数从2015年的近7万人，暴增至2023年15.77万人，8年间小学生招生人数翻了一番。
而且结合到前些年的教育现状，市面上别说带学区的房源了，配建学校的房子都寥寥无几....
孩子多但相应的学校建设却没跟上，在双重的挤压之下，造成了很多学校的名额紧张。
2025年济南招生人数11万，2026数据尚未发布，图上的9.49应为预估数字，大概相当于济南2018-2019年的招生规模。
适龄儿童的数量下滑，在学区房的价格上展现得淋漓尽致。
选取了老破小典范燕子山东区（山师）、东城学区样板尚东1956（山师）、次新房旭辉（甸柳） ...
燕子山东区已腰斩、部分高楼层单价1万以下指日可待....
尚东1956跌幅70-80%，如果对比建大花园大面积的其实已经腰斩
旭辉作为近些年交付的学区房，一平掉了6000...其实还好，因为面积不大，正好属于几十万上名校的范畴...
还有一点，给各位家长强调下，有些人应该听过同一套住宅6年一个名额的说法，这个东西的执行和学校的学位是息息相关的..
有的时候执行力度很强，有的时候执行力度很弱，包括相关部门也不会说的太死，所以前面提到的燕子山小区，在当下的招生环境中，6年一套的政策名存实亡...
单价不过万就读老派历下名校，绝非幻想....
（提示：稳妥的话还是按照教体局的说法，最好相隔六年）
如果单纯按照招生人数来推延的话，伴随着招生数据肉眼可见的下滑，学区房的价格将会伴随招生数据的下滑，个人预计会产生年7%-8%的阴跌。
尤其是一些高楼层步梯房，下跌幅度会更猛。
02
另外从教育形势上看，原有的教育资源正在被稀释，这也是隐忧之一...
济南的教育集团化有目共睹，我们要承认的是本校确实依然保留着优势，因为师资的培养并非一朝一夕，但教研、备课、管理不少教育集团已经可以做同步...
但是更关键的是我们要考虑到生源的影响。
我相信购买领秀城、经五路、育英中学的家长对教育更为看重一点，家里的底子更厚一点。
但是我们反过来想，那些花大几百万买了CBD、长岭山、高新区、盛福、和谐的家庭，他们就很差吗？
说白了，如果这些客群想明白了，能找到工作生活的平衡点，连牙都不需要咬，就能随意入手学区房。
生源在拉平，师资在追赶，济南这些本部学区房的溢价肯定会慢慢稀释和走低。
这不是房屋资产的问题，更有教育公平的问题。
指标生的政策我就不继续宣读了，也正是因为济南教育公平做得好，所以济南学区房的价格并不像其他同级城市这么昂贵...
但是也正是因为这一点，济南的学区房的风险更高。
所谓的教育护城河说牢固非常牢固，说脆弱也非常脆弱，海川中学从默默无闻到如雷贯耳，无非就是官方公布了一点数据....
有的时候不需要官方，家长分享一下学校喜报PPT就完成了价值重塑....
例如高新一实验是怎么从默默无闻变成名校学区的，不外乎人口流入加数据披露....
如果有一天，像我说的CBD、长岭山、高新区、盛福、和谐这些区域所对应的学校，公布了升学成绩，如果真的成绩还不错，将会极大的吸纳学区房的购房群体...
最后简单总结下个人判断：
一、学区房不会消失，拔尖校虽然挤出了很多泡沫，但是扛不住中国家长对教育的投入大，依然会高位运行，但因为房屋的问题，腰斩已经过去了，阴跌将成为接下来的旋律...
二、伴随着新建学校的崛起（包括中小学和高中）和适龄人口的减少，部分二三流名校将出现明显的萎靡，不管是房价还是学习成绩。
三、未来的居住讲究均衡，教育资源往往是好地段好房源的附加资源，因为好地段好房源锁定的往往是好的生源，单纯依托教育资源的步梯房、次新房，很难看到希望，建议早出售。
四、与其内卷多花钱不如晚生十年，年轻人可能早就把账算明白了......
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