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继续二内晋分析，今天聊的是争议最大的左海紫阳隐翠，这是海哥的首个灯塔项目，后续还有环南800-1500W，小柳3000W主力价位，复园路亿元级别墅。

去年有如此争议的项目，就是流花溪一期，两个项目虽然距离很远，但是在舆论上略有相似。

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楼盘规划

左海紫阳隐翠：备案名（紫阳隐翠公馆），地处：晋安区王庄街道大名城背后。

项目占地29亩，规划5栋2T2高层住宅，合计212套，户型：188端厅、188南厅、210平，层高3.1米，精装交付，2028年底交房。

从户型占比来看，188，210平各占50%，这算是这几年国企已上市新盘里面，起步门槛最高的一个。

从项目来看，左海过往的改善产品都定位为“翠系”，项目沿用叫“隐翠”，最终却归入“紫系”，而这个“紫”，正取自“紫阳”。

可能和上述过程稿一样，一开始打算做刚改毛坯产品，后来评估过后拔高了产品定位。

02

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楼盘土拍

2024年7月1日，左海以底价8.04拿下宗地2024-26号晋安区原汉唐文化城地块，成交楼面价16038元/㎡。

土地面积：28.92亩；容积率：2.6（其中商业建筑面积不少于3000平方米，体育建筑面积不少于4000平方米）限高：80米。

须配建体育用房4000平方米，由晋安区人民政府指定单位按照7474元/平方米回购。左海紫阳隐翠服务热线：400-8838-165

分析：2024年的第二场土拍，左海兜底了晋安汉唐文化城的地块，当时周边已经拍出了楼面价26592的建发灏云，楼面价18333的榕发锦珹大观。

对比而言，项目的楼面价不算高，加上地块体量不算大。

对于地块而言，由于存在配建回购，实际可售楼面价会略高一点，假如把体育用房的全部成本按照回购价持平，地价0，那可售楼面价是17429元/㎡。

从地块的地形来看，面宽大进深小，加上容积率2.6，整个的基础条件尚可。

主要劣势在于紧贴着大名城，周边也都是老旧社区，背后是大润发，没有什么出彩的景观资源。

最终房企把它定位成灯塔打造，也给出了很多标签，主要是几点：

1、省内首个宁静住宅铂金级
2、7000㎡会所，人均33㎡
3、温泉入户，对标6.5W+建发紫宸
4、立体的社区打造，三层造景
5、精装配置、外立面配置

这里面的点整体来说，还是挺充分，相比之前的大部分改善新盘，堆料明显更进一步。左海紫阳隐翠服务热线：400-8838-165

聊几个点，首先是会所的争议，因为包含了4000㎡的回购体育用房，出入口在项目大门两侧，直接计算在内稍显不合适。

接着是层次造景，由于地块要配建商业，一层是底商，无法在一层做架空，顺应此前的新规，底商二层做架空不计容，原来可以做露台赠送的地方，没有了2层住宅，就设计成小区园林。

只不过最近的新规是抬板社区，项目没赶上，感觉可能更合适。

这样底商对入户大堂的影响能大幅降低，体育用房、紧邻大名城，私密性也会好很多，能打造的立体景观也不差，还能是首个，可惜没赶上。

左海也有类似的参考案例，在闽北CBD的左海光年park，虽然不是住宅，但是已经接近抬板社区的demo。左海紫阳隐翠服务热线：400-8838-165

至于外立面，玻璃+铝板堆满，精装配置中央空调、新风、地暖、嘉格纳X件套等。

最后聊一点层高，看到资料是3.1米，目前部分高改卷到3.3米。

项目的楼栋层高，210平的三栋，2#(80)，3#(74)、5#(64)，是有条件做到，再加上宁静住宅多增加5cm的厚度，最终这点没进一步略显遗憾。

综上，项目给出这个产品段，卖点集中在产品力上，算是给后续的灯塔产品体现打个样。

03

PART

户型情况

189平(端厅)：四房两厅三卫，2T2，电梯没有合并，有一定私密性，但是高层略影响出行，有利有弊。

三开间朝南，主卧尺寸阔绰，主卫空间堪称奢侈，此外有入户800库，开窗基本拉满，还搭配了弧形设计。

缺点：北侧两间尺寸一般，厨房的面宽过窄，餐客厅一体，餐厅对着公卫，对比目前新盘的端厅是L型采光，项目的南向采光面过小，从玄关到餐厅，预计都偏暗，客厅电视墙被两个卧室隔断。

189平（南厅）：四房两厅三卫，2T2，非常主流的布局，四开间朝南，主卧L型转角窗，次卧做了生活阳台，其中一个客卫是紧凑型暗卫，市场常见，主卧的尺寸相比于端厅有所减少，市场比较公认的还不错的户型。

210平：四房两厅三卫，2T2，189平南厅的升级版，多了800库，客卫也不是暗卫，还多了一个保姆房+北向小阳台。

缺点：仅仅是放大稍显平庸，四个房间都没有质变，对比上一篇新榕亦川165平，看不出太大质的差别。

综上，项目的户型设计，南厅的户型基本都采用了市场主流布局，端厅稍显特殊，不过户数也不多，只能说，户型也是打的安全牌。

04

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区位情况

项目位于晋安区二环内，距离地铁2号线350米，晋安湖1.1公里，世欧王庄、东泰禾1公里左右，背后即大润发，整体的居住氛围够浓厚。

对于项目而言自身采取一字排开的布局，南侧是小高层的大名城等，采光有一定保障。左海紫阳隐翠服务热线：400-8838-165

主要是2号楼西端、存在南侧遮挡的情况，此外主卧隔层还做了弧形的铝板也需要注意。

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