荒废20多年 广州最大烂尾别墅群将重启

广州市花都区花侨镇新落柴岗大树窝泰湖山庄共计58套不动产。图片来源：京东资产交易平台

有望在1个多月后复建。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

一个搁浅20余年的别墅盘即将重启新生。

来自广东省投资项目在线审批监管平台的信息显示，泰湖山庄的备案已在4月30日获得广州市花都区发展和改革局复核通过，预计将于7月1日复工复建。

泰湖山庄是一个纯别墅项目，2004年底因资金链断裂而停工，已建成的近200栋别墅沦为广州最大规模的烂尾别墅群。直到2025年5月，广州市中级人民法院裁定批准其项目公司的重整计划，该项目才得以盘活。

泰湖山庄的新大股东是知名代建企业——绿城管理。作为投资人，该公司提出了5亿元的投资方案，用于偿债与项目重建。

5月13日，关于绿城管理在泰湖山庄中扮演的角色，以及项目后续开发计划等问题，绿城管理相关人士均未回应，仅对中国房地产报记者表示：“项目正处于方案打磨阶段，暂无更多信息可以披露。”

知名央企曾有意接手

泰湖山庄位于广州市花都区花东镇花都大道北，依山傍水，环境优美，是一个历史悠久的别墅项目。2000年，广州市泰湖房地产开发有限公司（以下简称“泰湖地产”）与花都华侨农场签订土地转让（租用）合同，其中征用518.36亩，租用1500亩，用于开发泰湖山庄项目。该项目的规划总用地面积约714.05亩（折合47.6万平方米），其中441.18亩取得《国有土地使用权征》，7.33亩已签定《国有土地使用权出让合同》、缴清出让金，剩余195.54亩为规划用地范围内湖面。项目容积率0.32，规划总建筑面积约18万平方米，其中别墅占13万平方米，商服、中小学等配套为5.1万平方米。

2004年9月，泰湖山庄宣布首期将推出400多栋商务别墅，户型面积200平方米至800平方米。但当年年底，该项目就因资金短缺而停了工，留下一片烂尾楼。

为了盘活这个项目，2012年3月，花都区与中国青旅集团签订了合作框架协议。中国青旅集团是我国改革开放后成立的首家旅行社类企业，控股股东为中国光大集团。双方计划打造占地面积超过6000亩的中国（花都）南方青年企业家论坛暨国际青年社区项目，其中便包括原泰湖山庄的714亩土地，项目建设工期为5年，预计静态总投资51亿元。彼时，花东镇表示，引入央企中国青旅集团的大项目进驻花东，不但有效解决了历史遗留问题，还使原来的“烂尾楼”——泰湖山庄转身变为“金凤凰”。

按照当地政府的说法，中国青旅集团对这个大项目颇为重视，拟将其分为三期开发，一期（泰湖山庄烂尾楼）、二期（岭南风情小镇）、三期（新型城镇化项目）。截至2014年，中国青旅集团已对泰湖山庄进行了全面的整理，花都区政府也成立了专门工作小组，希望尽快理顺该项目债权、债务等历史遗留问题。

但在那之后，关于中国（花都）南方青年企业家论坛暨国际青年社区项目的信息，便无法从公开渠道查询到。有关该项目的进展及发展计划，中国房地产报记者向中国青旅集团发送了采访提纲，截至发稿未获回复。

绿城管理成为新投资人

泰湖山庄回归公众视野是从2020年开始，其在建工程多次被摆上拍卖架。2024年的拍卖公告显示，作为一个烂尾近20年的项目，泰湖山庄内的道路及别墅花园内遍生粗壮林木及杂草，别墅普遍存在窗、门框墙体被损坏，部分梁、柱被损坏，基础长年被雨水冲刷暴露，花园部分泥士塌方等问题。

不仅如此，该项目土地中的某些地块还存在权属争议，须依法确权，已开发建设的198栋别墅和2栋商业楼中，198栋别墅均未取得产权登记证书，其中146套别墅的财产权益已经通过司法拍卖处置，拍卖及未拍卖的别墅中共有42套属于冲红线或在红线外的违章建筑。

一位了解该项目的业内人士表示，泰湖山庄烂尾时间长，集工程款、金融债权、违建比例高、新旧股东矛盾等多种复杂问题于一身，盘活难度可想而知。法院也在一份民事判决书中强调，泰湖山庄积弊已久，项目的重启涉及巨额负债、官方批文、司法障碍等多重困难，若非各方通力合作难获成功。

转机出现在2021年6月，广州市中级人民法院裁定受理债权人对泰湖地产的重整申请。重整资料显示，截至2024年6月，泰湖地产负债总额约9.18亿元，核心资产的变现值仅2.14亿元，资不抵债问题突出。为此，泰湖山庄拟引入融资代开发方，由其负责项目建设资金的筹措投入以及开发运营事项。

2024年7月，泰湖地产终于招募到一名意向投资人，绿城管理旗下企业提出了5亿元的投资方案，其中约2亿元用于清偿债务，剩余3亿元用于项目复建，但该方案遭到部分债权人反对。为了推进重整进程，投资人主动追加偿债资金，但依然未能与债权人达成一致意见。为此，破产管理人向广州市中级人民法院申请强制批准重整计划，并在2025年5月获该院裁定批准。

谈及这个案例时，广州市中级人民法院表示，在泰湖地产资不抵债、股东又未贡献新价值的情况下，法院依法及时将原股东权益调整为零，引入新的投资人掌控公司，恢复公司运营，有效消除了因股东争夺公司控制权而对项目复工复建造成的障碍，推动泰湖山庄项目早日复工复建。

根据企查查的信息，泰湖地产的股权结构已在2025年8月变更，新股东为持股57.8%的广州绿谊城市建设开发有限公司及持股42.2%的绿羿（广州）房地产经营管理有限公司，前者的实控人为绿城管理，后者的大股东则为北京中青旅置业有限公司。北京中青旅置业有限公司的经理孙权永曾在中国青旅集团旗下多家公司任职。

泰湖山庄的最新备案资料显示，该项目的占地面积为32万平方米，总建筑面积约18万平方米，容积率约0.56，较此前的0.32有所提高，仍规划打造低密度的高端社区，投资总额达到了23.4亿元，建设起止年限为2026年7月1日至2029年9月1日。这意味着，蹉跎20余年的泰湖山庄有望在1个多月后迈出复建的关键一步，而中国青旅集团能否借此撬动那个投资额超过50亿元的大项目，亦值得关注。