变天？南京学区房新政落地5天，挂牌量破纪录、多个网红学区直降

5月8日，南京主城鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区同步发布义务教育招生新政，取消初中提前一年落户限制、彻底废除小学6年、初中3年学位锁定制度，这场被官媒定义为 “史诗级松绑” 的政策调整，直接击穿南京学区房运行 20余年的核心规则。

新政落地短短5天，主城学区房挂牌量激增创新高，网红学区房价格降幅空间扩大。家长焦虑情绪分化、市场买卖心态反转，不仅深刻改变了南京数万家庭的教育置业决策，更重塑了整个南京房产行业的价值走向。

“史诗级新政”：击穿落户和学籍限制 秋季试行“长幼随学”

本次南京学区房新政（2026年秋季入学执行）由南京市教育局牵头，鼓楼、建邺、玄武、秦淮同步落地，核心条款直击过往学区房两大痛点，栖霞、江宁暂未同步调整，仍保留学位锁定要求。

1. 取消初中提前一年落户限制：旧规要求公办初中入学需提前 1 年落户（如 2026年小升初需2025年5月前完成落户），小学虽已于2025年取消提前落户，但初中 “时间门槛” 仍倒逼家长提前3-5年囤房。

3. 新政明确，公办初中报名前（2026 年5月17日前）完成落户、房产过户并实际居住即可，无需提前占位，决策周期从 “数年” 压缩至 “当年”。

5. 彻底取消学位锁定（学籍占用）制度：旧规实行 “小学6年一学位、初中3年一学位”，一套房源在读期间无法交易或折价严重，被业内称为 “学区房限售”。

7. 新政学籍与房产彻底解绑，在读房源可正常交易，下家买入后次年即可使用学位。

9. 这意味着，理论上小学学区房6年可循环服务6个家庭，初中学区房3年可服务 3 个家庭，房源流通性实现 “质变”。

此外，在配套政策上，“长幼随学”这一重磅政策同步试行。

2026年秋季起，义务教育起始年级试行，多孩家庭可申请同校就读（需有空余学位），但是户口、房产证（监护人 100% 产权）、实际居住 “三一致” 仍为入学硬标准，严查空挂户。

新政冲击：家长心态分化，有人出手有人观望
此次新政解除了学区房的“限售”和降低了购入“时间门槛”， 对于卖家和买家来说，无疑都是巨大变化。

新政发布后，南京学区房市场迅速进入 “供应井喷、心态反转、价格分化” 的新阶段，鼓楼、玄武等核心学区板块反应最为剧烈。

政策一出，不少孩子刚入学的房主加速挂牌，避免后续价格下行风险。 鼓楼区华侨路中介门店数据显示，平时日均挂牌3-5套，新政后单日挂牌 60多套。
在华侨路一家房产中介，市民李女士表示，“我本想等到孩子初中毕业后再卖房的，但看到今年的入学政策后，我第一时间就联系中介经纪人登记挂牌。”工作人员表示，“这两天到店面来咨询的家长也明显增多，比平时至少多了30%。”
在媒体调查过程中，大多数买房人并没有表现出太多的冲动，更多的是在观望。市民戴女士表示，“我家孩子上五年级，今年初的时候，我看了至少十多套初中学区房，一直没有合适的，非常着急。现在入学政策变了，对我来说绝对是个大利好，等到孩子上六年级再买都来得及！”
南京多家房产中介工作人员表示观望的人较多。“对于买房人而言，观望的态度非常明显，很多人并不着急出手。他们更多地关注新挂牌的学区房房源，这些房源的报价相对合理，而且价格更好谈，是个不错的‘捡漏’机会。”

值得一提的是，对于目标为顶级学区的家长，仍不敢“掉以轻心”。拉力琅、二十九中、树人等顶级双学区，因学位稀缺，家长担心后续按落户时长排序，仍坚持 “尽早入手”，有家长表示：“虽然取消提前落户，但顶级学区每年名额有限，不敢赌当年落户能被录取”。

市场反馈：日均挂牌量创新高 网红学区价格直降
挂牌量和成交价格直接反映出新政落地后的现实影响。
挂牌量：日均挂牌量超1000套 30个学区房小区挂牌超2000套

根据某二手房平台展示的最新数据，新政后的72小时（5.9-5.11），南京二手房挂牌量猛增，3天挂牌房源总计达3106套，日均挂牌房源突破千套。

其中，5月9日挂牌1063套，打破近30天单日挂牌纪录；5月10日挂牌944套，持续保持高位；5月11日挂牌1099套，再度刷新单日挂牌纪录，这也是过去一个月以来，单日挂牌量最高。

从挂牌时间来看，学区房是最大的挂牌“贡献者”！新政后房源挂牌量呈现指数级增加！

以鼓楼为例，仅5月12日上午11点，在某二手房平台“最新发布”一栏中，显示“刚刚发布”的房源共80套，其中60㎡以下房源30套，占比约37.5%，90㎡以下的房源占比75%。

其中，既有以怡景花园、西康路3号、仙霞公寓、苏州路、北东瓜市、山阴路、永庆村等为代表的“拉力琅”+29中加持的顶流学区房，也有以银城花园南片、育才公寓东片、金舟花园、辰龙广场等为代表的银城以及汇文知名学区房。

“怡景花园新增19套，广州路新增9套，永庆村新增6套，峨嵋岭新增5套，拉萨路新增3套，金鹏大厦新增2套，峨嵋岭19号新增2套”......鼓楼宁海路板块一中介透露了新政后该门店的挂牌变化：

“拉小+29中”加持的房源一夜挂牌就增加了近50套；“琅小+29中、力小+29中”48小时新上43套房源......房源挂牌量还在持续增加。

根据南京本地房产媒体统计，南京30个知名学区房小区，目前挂牌在售二手房超2080套。

成交价：网红学区房降幅10%-20% 顶级学区房价格坚挺

1. 对于一些双学区的网红学区房，新政后，市场反馈门槛降低，房源相对充足，降幅在10%-20%。
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比如，鼓楼龙江永嘉年华，属于银城小学和汇文中学双学区，一套建面约50.47㎡房源，挂牌价199万，新政后一口价170万，单价仅3.36万/㎡。对比今年三四月份的成交价，直接降了50万+，降幅达到20%。

同在一个区域内的辰龙绿苑东苑，一套建面约89.41㎡房源，挂牌399万，最终352万成交。相比今年年初同户型总价，降幅也达到了40万以上，降幅10%左右。

再比如同学区的天玺国际广场，一套建面约41.37㎡房源，挂牌200万，最终176万成交。新政前同户型面积段成交总价约200万上下，对比降幅也在三四十万，降幅12%左右。

科睿小学和汇文双学区的佳和园，一套建面约86㎡房源，挂牌价208万，成交总价193.6万，成交单价约2.25万元/㎡。近期房源成交价达到2.8万/㎡，降幅近20%。

一些次新双学区房保值性强，价格波动≤5%，报价坚挺。比如建邺奥体新城，属于金陵中学实验小学 、中华中学双学区，新政后挂牌价仍维持5.5-6万/㎡，无明显降价，仅接受 3%-5% 议价。

• 对于鼓楼、玄武区的顶级双学区房，价格相对坚挺。
  

• 鼓楼区龙江、宁海路，玄武区北京东路、长江路等核心学区片区，60㎡以内的老破小成交价稳定在3.5—4.8万元/㎡，部分优质学区小户型甚至出现小幅微涨。

• 原因在于南京优质教育资源依旧稀缺，即便楼市下行，学区价格依然具备硬支撑，价格很难大幅下滑。

• 5月成交数据显示，力学小学、琅琊路小学、北京东路小学等顶尖学区对应的老破小，挂牌量少、去化快，不少房源议价空间不足3%。

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  比如怡景花园，属于拉萨路小学和二十九中的双学区房，目前均价为5.6万，和4月均价差不多。

根据中介分享的消息，树人学区新政后成交火热，次新小区单价仍维持4.5-6万/㎡，成交稳定。但是砍价幅度同样不低。

如迎江园小区，5月挂牌均价66984 元/㎡，对比4月有微小增长。

新河二村的5月平均挂牌价也逼近了6万元。也有房东急售，单价为4.5万元左右的。

不过，价格坚挺的同时，这些学区房依然有捡漏的机会，根据平台现实的最新发布的房源看，上述涉及到的小区总价不到200万的房源较为充足，家长可以根据需求关注相关房产交易平台最新发布的房源。

政策对标：松绑成趋势，苏州、无锡已有先例

南京学区房新政并非孤例，江苏多地已陆续推出类似松绑政策，核心聚焦 “取消落户年限、弱化学位锁定”，但因生源与教育资源差异，力度与影响各有不同。

张家港，2025 年秋季开始全面取消5年一学位制度，报名前落户即可，学籍与房产彻底解绑。政策落地后，张家港学区房挂牌量环比增长150%，老破小溢价回落 20%-30%，市场流通性显著提升。

• 苏州市区2026年起取消提前一年落户要求，报名前落户即可，但仍保留 “5 年一学位” 制度（小学、初中分段计算），未完全放开。政策影响温和，挂牌量环比增长50%-80%，价格微降 3%-5%，无大幅波动。

可以看到，省内的学区房新政，以 “两大解绑” 为核心，为理性教育置业时代开启铺路。

短期来看，主城学区房供应井喷将持续冲击价格，老破小溢价进一步缩水，市场进入 “房多客少” 的调整期；长期而言，随着教育均衡化政策持续落地、教师轮岗与集团化办学不断深化，校际差距将逐步缩小，学区房价差将持续收窄。

对家长而言，新政降低了教育置业门槛，无需再为学位 “提前囤房、高价接盘”，可结合自住需求与教育规划理性决策；对行业而言，学区房逻辑重构倒逼市场回归 “居住本质”，品质、物业、配套将成为房产价值的核心支撑，推动南京楼市从 “学区驱动” 向 “品质驱动” 转型。

星星苏讯综合自南京晨报、光明网、365淘房；数据来源：安居客、链家等平台