北京楼市:突飞猛进

“北京楼市突飞猛进”量价确实都在走强，但更准确的说法是：核心资产领涨、刚需盘热销、远郊仍承压的“结构性突进”。

一、最新数据：量价齐升，且不是短期脉冲

1）二手房：连续放量，创近五年同期新高

2026年4月北京二手住宅网签约1.79万套，同比增长约15%–19%，为近五年同期最高。

“五一”前四天二手房成交同比大增72%，带看与成交持续走高。

今年1–2月二手网签已突破2.3万套，较近十年同期均值高出两千余套；3月更是达到约1.99万套、环比暴增。

二手房成交占比已超过70%，北京正式进入“存量房主导”阶段。

2）新房：4月环比暴涨，五一延续热度

2026年4月新房住宅网签约6293套，环比暴涨77%、同比大涨79%。

截至4月13日新房网签就已超过3月全月（3552套），节奏明显前移。

5月全市新房均价约50,356元/㎡，环比持平、同比涨2.83%；核心区（西城约14.2万/㎡、朝阳约9.4万/㎡、海淀约9.0万/㎡）涨幅更明显。

3）“金三银四”整体成色

3–4月新房+二手住宅总成交约44,226套，为近五年第二高（仅次于2023年）。

其中二手房3–4月合计36,892套，同比增长超6%，达到近五年最高。

二、热销结构：不是普涨，而是“刚需先动、改善接力、豪宅爆发”

特征 具体表现

总价段下移 热销项目套均总价集中在450–550万元，较此前700万+明显下移；400万级上车盘大量入市

高得房率产品走红 多个项目得房率突破90%（阳台半赠送等设计），成为核心卖点

纯新盘强势 4月网签前列几乎被纯新盘包揽：国贤府PARK、方程国贤府、首钢璟瑞长安等，开盘去化率普遍80%–90%+

改善/豪宅同步走强 90–150㎡改善户型成交占比达63%；千万级豪宅成交同比暴增86%

通州异军突起 解除双限后，通州在金三银四中网签破百项目独占5个，合计约953套，占全市约13%

五一期间多个项目单日破亿：保利发展在京6项目首日8小时破亿；紫京宸园5月2日单日1.3亿；璞樾、九树满和等也单日过亿。

三、为什么突然这么猛？三重共振

政策底已实：首套房首付降至15%，二套20%；房贷利率处于历史低位（首套约3.2%–3.5%）；非户籍五环内社保降至3年、五环外2年；增值税"满2免征"等降低置换成本。

供需逆转：一线宅地供应缩减超30%，核心区几乎无新增宅地；而积压四年的刚需+改善需求集中释放，"卖旧买新"链条打通。

预期拐点确立：3月70城数据显示北京二手房环比涨0.6%领跑全国，终结连续11个月下跌；业主惜售、挂牌量下降、成交周期从60天缩至约25天。

四、但请注意：远郊和老破小并没有"突飞猛进"

通州、顺义、大兴均价仍在3–3.8万/㎡，库存周期超180天，部分项目折扣8%–10%。

全市二手挂牌均价约3.36万/㎡（近五年最低），实际议价空间达14.2%（年内最高）。

核心区学区次新房走强，远郊老破小仍以"以价换量"为主。

五、

北京楼市确实进入了"量价修复、信心回暖"的快车道，但这是一场"核心资产的突进"而非"全市普涨的狂欢"。 刚需和改善购房者当下政策窗口确实友好，但选筹逻辑已经彻底变了——闭眼买的时代结束了，"择城、择区、择品"才是新规则。