配售型保障房的配售主体不是开发商！

深圳4种可售型保障房核心区别：配售主体是分水岭 配售型保障房的配售主体是住建局（及下属保障房实施机构），而安居房、可售人才房的签约主体是开发商—— 这不是流程细节差异，而是制度设计上的本质区别，直接决定了三种住房的保障属性、定价逻辑和最终走向。

目前深圳安居房、可售人才房都是存量市场了。不再立项新的项目了，而共有产权房已经绝迹，全部售罄，以后也没有新项目；配售型保障性住房虽然2023年集中开工搞的轰轰烈烈，但是最近几年新项目也很少了！

一、官方文件明确的配售/ 签约主体对比

关键区别：

配售型保障房：房源100%由政府回购，产权先登记在住建局或下属机构名下，再由住建局或者机构直接卖给符合条件的家庭！这个其实和公租房很类似了！

安居房/人才房/共有产权房：开发商直接拥有房源产权，政府只负责审核资格和确定销售价格，销售行为由开发商执行！

配售型保障房目前看来供应数量很有限，请大家让给有需要的人，有实力建议直接商品房

四大区别

由配售主体差异延伸的四大本质区别

1. 定价逻辑完全不同

·配售型保障房：成本定价法，价格=划拨土地成本+建安成本+适度合理利润+相关税费，理论上与周边商品房价格无直接挂钩，实际上估计还是要挂钩！ 餐卡广州和东莞的配售型保障房价格约为市场实际价格的50%左右！

·安居房/人才房：市场折扣法，价格=同期同区域同品质商品住房市场备案价格的50%/60%左右，不是市场实际成交价，由于最近商品房成交价是备案价的85折左右，导致安居房或者可售型人才房价格实际上为商品房价格的7~8折！

2. 产权与流转规则天差地别

·配售型保障房：永久封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房，满3年后只能在符合条件的保障对象之间内部流转，或由政府按原价每年折旧1%回购

·安居房/人才房：有限产权，签订买卖合同满10年后，可按照届时政策补缴土地增值收益等差价，申请取得完全产权变为商品房！

3. 配售方式与风险隔离

·配售型保障房：现房配售，即买即住，彻底杜绝烂尾风险；政府全程掌控选房、签约、收款全流程！

·安居房/人才房：有期房也有现房，基本是也不存在开发商延期交付甚至烂尾的风险；购房款直接进入开发商账户，但也设置监管账户！

4. 保障属性与定位

·配售型保障房：纯保障属性，回归"房住不炒"本质，彻底切断套利空间，面向最广泛的工薪群体和人才群体！

·安居房/人才房：半保障半市场属性，既解决住房问题，也带有一定的保障属性和商品房资产增值功能！

·共有产权房：半保障半市场属性，既解决住房问题，带有一定的保障属性，几乎无资产增值功能！

一句话总结4种住房的核心差异

配售型保障房：政府建、政府卖、政府管，永远是保障房，只能住不能炒

安居房/人才房：政府定规则、开发商建、开发商卖，10年后可变成商品房！

共有产权房:政府定规则、开发商建、开发商卖，5年后可内部流通，不可变成商品房！