“省心收租”变“闹心催收”？委托出租要注意这些

“省心收租，稳定收益”——这类宣传语吸引了不少房东将房屋长期委托给中介公司经营管理。表面上看，这似乎是房东与中介之间的双赢合作，但现实中，部分房东却可能陷入“租金断供+房屋难收”的双重困境。

近日，北京丰台法院审结一起房屋租赁合同纠纷，案件中中介公司存在违规转租、长期拖欠租金等行为，暴露出房屋委托经营模式中潜藏的风险。一起来看真实案例。

基本案情

2023年7月11日，原告刘某与北京某房地产经纪有限公司签订了一份为期三年的《房屋租赁合同》，约定将其名下某小区房屋委托出租，月租金9300元，按季度支付。合同详细列明了未来三年的支付计划，明确可将房屋分房租住。同时，如该经纪公司欠房租款达到30个工作日，则刘某有权收回房屋。

合同履行初期，该经纪公司尚能依约支付租金，但第六次租金到期后，该公司便开始以各种理由拖欠。刘某多次通过电话、微信、现场催缴等方式索要，均无果。

2025年1月1日，租金逾期已超30个工作日，刘某依据合同约定前往收房。四户租客均拒绝搬离，并表示，已向该经纪公司足额支付了半年至一年的租金。刘某无奈之下，将该经纪公司诉至丰台法院，要求解除合同、支付欠付租金。

法院审理

该案经丰台法院审理认为，刘某与该经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

本案中，该经纪公司未按约定支付到期租金，经刘某催缴后仍拖欠，且逾期时间已超过合同约定的30个工作日，构成根本违约。根据合同约定及法律规定，刘某有权解除租赁合同。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分应根据实际履行情况结算。经查，租金已付至2024年10月24日，该经纪公司应支付后续欠付租金，但需结合案件实际调整，刘某已于2025年4月9日、4月19日起向其中两户租客直接收取租金，剩余两户租客已向该经纪公司支付截至2025年9月19日、9月30日的房租。鉴于刘某已实际收取其中两户租客4月之后房屋租金，租金损失已得到部分填补，为避免双重获利，法院根据租客实际居住周期及租金支付情况，对刘某主张的欠付租金金额予以据实核减。最终，法院判决解除刘某与北京某房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》；北京某房地产经纪有限公司向刘某支付调整后的欠付租金。

法法

房屋租赁市场中，中介“高收低租”“长收短付”现象频发，且这类公司多为有限责任公司，一旦资金链断裂，房东和租客的损失难以追回。此类行为需明确三方权责边界：

房东与中介的法律关系：双方签订的《房屋租赁合同》属于委托租赁合同，中介作为受托方，负有按约定支付租金、合理使用房屋的义务，擅自拖欠租金或卷款跑路，构成根本违约，房东有权解除合同、追索租金及违约金。

中介与租客的法律关系：租客与中介签订的租赁合同合法有效，但鉴于房东与中介签订的合同已经解除，房东作为案涉房屋所有权人，有权要求中介及租客腾退并返还房屋。对于已足额向中介支付租金的租客，因房东收回房屋导致其无法继续使用租赁物，根据合同相对性原则，租客可依据其与中介签订的租赁合同，向中介主张返还多缴纳的租金，并可就相关损失要求中介承担违约责任。

房东与租客的权利平衡：房东因中介违约遭受租金损失，租客因中介跑路可能面临已付钱却要搬家的风险，双方均为受害者。实践中，若租客已支付的租金期限届满，房东可直接与租客协商续租事宜。

法官提示

房东出租房屋

守住“三关”

避免“省心变闹心”

资质核查关：委托中介前，务必核实中介公司的营业执照、房地产经纪机构备案证明，通过国家企业信用信息公示系统查询其经营状态（是否存在经营异常、行政处罚记录），优先选择规模大、口碑好的正规机构，拒绝无备案、无固定办公场所的“小中介”。

合同签订关：明确租金支付方式，约定“月付”或“季付”，避免中介形成大额资金池；细化违约条款，明确逾期支付租金的宽限期、违约金计算标准、合同解除条件等，以及中介跑路后的房屋收回、租客安置等责任。

动态监管关：定期查看房屋使用情况，留存与中介的沟通记录，发现中介存在“高收低租”“拖欠租金”等异常时，及时催缴并固定证据，必要时提前解除合同，避免损失扩大。

来源：北京丰台法院公众号

作者：卢沟桥人民法庭 王俊哲

编辑：常跃旺