最高院：抵押房屋有其他共有权人的，抵押权人能否申请强制执行？

作者：周军律师.

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司法实践中，经常会有抵押房屋登记在被执行人名下，但同时存在其他共有权人（如夫妻共有、按份共有），当债务人未履行到期债务，抵押权人向法院申请强制执行抵押房屋时，其他共有权人往往以“自身享有房屋共有权”为由提出异议，阻碍执行程序的情形。

那么，抵押房屋有其他共有权人的，抵押权人到底能否申请强制执行？

最高院在《李建中与翟培异等案外人执行异议之诉再审案》中明确：

房屋抵押属于处分行为，应当取得所有权人的同意。房屋为共有的，应当取得所有共有人同意。但是，在实践中，有些房屋在所有权登记中并不能反映共有关系而是登记为单独所有，基于登记的公信原则和信赖保护原则，善意的抵押权人可取得抵押权。

如果抵押权人知道或应当知道房屋为共有，则其所办理的抵押登记与共有人的共有权相比不具有优先性，不得就该共有权人的份额申请强制执行。

裁判观点简析

本案中，案涉房屋系赵勤学与翟培异婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。李建中与赵勤学在案涉借款发生前即已相识；李建中、孙桃丽与郭建勋、赵勤学签订的《借款协议》第三条约定：“赵勤学现已征得房屋所属及其他权利人的同意”；赵勤学、李建中签订的《郑州市房屋抵押合同》第一条约定：“甲方(赵勤学)愿意以有权处分，无争议且不在拆迁范围内的房地产作抵押，乙方(李建中)经实地勘验，在充分理解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押”，李建中再审申请中亦称其到案涉房屋实地勘验，翟培异在房屋中居住。

综合以上事实，原审法院认定李建中、孙桃丽“明知案涉房屋有其他共有权人”有事实依据。李建中、孙桃丽称翟培异同意对案涉房屋抵押，但并未提交证据证明，作为抵押权人未尽到必要的注意义务，主观上亦不具有善意，应当承担不利的法律后果，原审法院认为其对案涉房屋所享有的权利与翟培异的共有权相比不具有优先性并无不当。原审法院认定翟培异对案涉房屋享有一半份额，并判决不得对房屋拍卖款的一半份额予以执行，系对夫妻共同财产的分割，具有事实和法律依据。

周军律师提醒：其他共有权人发现房屋被擅自抵押的，应及时主张权利，避免自身权益受损。遇到抵押房屋执行、共有权异议、抵押权实现等相关法律问题，建议及时咨询专业律师，梳理权利实现路径，依法维护自身合法权益，避免遭受损失。

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