物业与业主矛盾激化的制度根源：当2003年的《条例》撞上2021年的《民法典》

在小区居住的朋友应该都有感触，物业的服务问题是日常生活中闹心事儿之一。业主对所在小区的服务可以说，99%以上业主可能都不满意，我问了身边10个朋友，10个朋友都不满意，看来，现实生活中，对小区服务满意的的确不多，有自己觉得对自己小区物业满意的，可以在评论区留言，那业主对物业服务不满意主要集中体现哪些方面：

1.小区物业收费高，但很多小区却连基本安保都无法提供，保安上班时间“开小车”，睡觉，不在岗等问题比较突出。

2.电梯广告、地面停车等收益归属不明，物业拒不公示账目，甚至有些物业公司明目张胆在物业合同中约定，公共收益归物业公司。滑稽不滑稽。

3.垃圾清理不及时，门禁形同虚设，保安长期打酱油，公共设施长期损坏不维修。催一下，各种理由，出了问题，第一时间先甩锅。

4.公共区域划定的车位，产权应归全体业主。但物业不经业主同意即出售或出租，甚至垄断停车费收益。逼迫业主购买产权车位。

5.小区内车辆乱停乱放，物业不管不问，许多小区缺乏有效的业主委员会，或者业主委员会被物业给收买，致业主个体在与物业博弈时话语权严重不足。

总之，但闹心事儿挺多， 但 收费标准与服务不匹配闹矛盾最多 ，有些物业公司常以管理者位置自居，让他提供一些服务跟叫大爷似的， 业主常常有种感受，花钱买罪受，物业公司收钱很积极，让服务就推三阻四，装哑巴，有些业主索性拒交物业费后，物业公司也不是吃干饭的，就采取限制购电等方式催缴，长期就恶性循环，增加了不少闹心的事儿， 那为什么物业和业主有那么多矛盾，当然是多面的原因，既有制度设计上的不足，也涉及双方的利益博弈和信任缺失。这一切要从《物业管理条例》说起

一、过时的《物业管理条例》

《物业管理条例》是2003年6月8日公布， 同年9月1日正式施行，当时是 了应对解决当时物业管理行业迅猛发展与市场秩序混乱之间的矛盾，在它之前，国内并没有一部全国性的、专门规范物业管理活动的行政法规。后来经过在2007年、2016年和2018年进行过三次修订，但总是缝缝补补，并没有从根本上化解日常突出的物业与业主的矛盾。也没有从《条例》升级到《法律》，目前条例存在很多模糊地带，业主和物业产生矛盾时候，作为弱势一方的业主常常吃哑巴亏，并且目前的《物业服务条例》与2021年施行的《民法典》其存在多处直接冲突的地方，例如：

1.对于业主停水停电催物业费费：《物业管理条例》未明确禁止，仍是催费“利器”；而《民法典》第944条严格禁止此类行为。

2.《物业管理条例》要求“双过半”业主参会，而《民法典》第278条降低了业主参与门槛，更注重实际参与效率。

3.《物业管理条例》对所有事项都要求“双2/3”同意；而《民法典》第281条规定，紧急情况下可无需业主表决直接申请使用。

4.《物业管理条例》限定为物业服务企业管理；而《民法典》第284条允许业主自行管理、委托物业服务企业或其他管理人，模式更多样。

《物业管理条例》自出台之初，多为原则规定，因“缺少细节”而备受批评，多年后，业委会运作、公共收益管理等关键问题仍缺乏明晰规则。成为物业和业主矛盾的主要集中点。

目前《物业管理条例》属于行政法规，其法律效力低于全国人大及其常委会制定的法律。这使得它在解决许多利益冲突时，权威性和执行力不足，对违规的一方 震慑力不足。

由于物业服务没有立法，多地制定地方性法规时屡屡“越界”， 有的地方甚至将“按时交纳物业费”作为参选业委会的条件，这些乱象反过来凸显了修订国家层面法规的紧迫性。

二、为何迟迟没有出台《物业服务法》

因物业和业主冲突与矛盾，影响了社区和谐与基层治理能力提升，那为什么迟迟没有立法， 根本上还是利益的问题。

1.物业管理涉及住建、发改、市监、公安、消防等多个政府部门，利益诉求交织，达成统一改革方案需要大量沟通和协调。

2.随着城市迅速发展，科技日新月异，生活水平提升，矛盾焦点演变，服务标准、公共收益、维修基金等问题日益突出，立法者需要应对更复杂的局面，力求“一揽子”解决问题，需要调研、起草到审议通过，本身就是一个耗时数年的过程。

值得期待的是，改革正在进行中。 全国人大已明确将把《物业管理条例》修改及法律升级作为重点工作 。多位人大代表在近年两会期间积极建言，建议对物业利润设上限、简化维修基金使用流程等。这都表明国家正致力于推动物业管理立法，从行政法规升级为专门法律。

总而言之，《物业管理条例》的“旧”产物，远远跟不上时代发展的需要，并与《民法典》很多地方存在冲突。使得在化解矛盾时显得“力不从心”。 对《物业服务法》呼声越来越高。 一个更完备的法律框架值得期待。希望这个时间并不要等待多久。