透过一手二手总量看楼市：北上强势，广深杭成现冷暖差异

今年3月到4月，全国少数城市的楼市成交相当活跃。很多机构都在分析环比大增多少、同比暴增多少，但最核心的一个参考系他们都没提到：当前的成交量相比这个城市的荣枯线，到底是高了还是低了。这是最本质的衡量量能强弱的指标。

而且，很多专家、自媒体、博主聊的都是二手房市场，却忽略了新房市场。今年新房市场偏弱，二手房市场偏强。要衡量一个城市交易的活跃度，最好把一手和二手综合起来，看住宅成交总量的变化。所以今天，我就把很多机构和专家大V忽略的两个核心因素，跟各位展现一下。

我们重点观察北上广深、杭州、成都这6个城市。前四个是老一线，杭州和成都是非常强势的新一线，也可以说是准一线。搞懂这6个城市的成交量这个领先指标的变化，基本上就能把握全国楼市的总体走势。

这个图是北京的一手加二手住宅成交量与荣枯线的比对关系。首先看最后的红柱，就是今年4月的成交量。它比3月环比略微小降，但比去年4月、前年4月增长了很多，甚至也略高于2023年那个非常强势的小阳春。更关键的是，今年3月、4月，北京的成交量明显超过了荣枯线。这意味着北京当前的成交量比较强势，这就可以理解为什么过去三个月北京的房价出现了止跌小涨。

再看上海。过去的节目我曾几次提到，上海的数据在过去两年是全国楼市中最强的。上海的数据同样显示，今年4月相比3月环比下滑，但今年4月的量能明显超过了过去三年的同期水平，而且今年3月、4月的成交量都明显超过了荣枯线。上海的量能情况高度类似于北京，都是当前偏强势的。同时，上海的房价跟北京一样，过去三个月也持续小涨。

今年以来关于深圳楼市的消息和市场分析比较多。从深圳的走势图看，今年4月高于3月。其实每年春节过后，深圳楼市成交复苏的节奏都慢于北京和上海。但今年4月，深圳的成交量低于2025年4月，更重要的是，今年4月的成交量还没有超过荣枯线。不比不知道，一比才知道，深圳楼市的量能活跃度明显弱于北京、上海。所以4月，深圳的房价重新下跌。

再看深圳的同门师兄广州。广州4月楼市相比3月量能回落，4月的量能高于2024和2025年4月，但低于2023年4月。今年3月、4月，广州的成交量也站上了荣枯线。仅从量能指标看，当前广州强于深圳，但弱于北京、上海。

再看两个新一线城市杭州和成都。显而易见，杭州楼市偏弱。4月的量能相比3月略有回升，但低于2025年4月，更低于2023年4月。更关键的是，3月、4月的量能都没有站上荣枯线。过去一年，杭州楼市其实是降温的，目前这个量能状况比深圳还要稍弱一些，更弱于其他三个城市。

最后看西部地区的一哥成都。成都4月的成交量相比3月下滑，而且明显低于过去三年的4月。不过，4月略微超过了荣枯线。从图中可以看到，2023、2024、2025年的小阳春，成都楼市表现相当抢眼。过去我曾分析过，杭州和成都在2025年4月之后都经历了一波补跌，导致今年的小阳春弱于北上广深。相对而言，成都目前稍强于杭州。

这就是目前全国能级最高的6个城市的交易量情况。各位看完后，强弱的对比还是比较明晰的，仅供各位参考。