租赁房市场，厮杀还在升级

这两年，租赁住房市场热闹非凡。尤其自去年开始，保租房不断放量，与市场化公寓品牌之间逐渐形成了竞争白热化的态势。

租金、出租率与续约率三大核心运营指标，成为衡量租住企业经营质量的金标准。但真正能兼顾这个“完美三角”的企业少之又少。

随着今年各大租住企业与租赁住房REITs披露年度报告，租住市场的格局似乎又发生了新的变化，一幅深度分化的大幕正在迅速拉开，可谓有人欢喜有人忧。

头部租住品牌运营业绩稳定

但数据背后暗流涌动，压力不小

从业绩报告来看，当前的几支租赁住房REITs总体的运营情况还是比较稳健的，出租率都不低，不过还是能够观察到一些分化的趋势。

像中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT都属于表现很优秀的梯队，指标稳定，甚至供不应求。

2025年中金厦门安居REIT盈利双增，不仅出租率一直维持在99%以上，租金还有所提升。

红土创新深圳安居REIT则依托福田、罗湖等核心地段的优质资产，也维持着97.56%的出租率和99.96%的租金收缴率，属于基本不愁租的那一类。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

但另一边厢，也有人正在承压。

比如有两支REITs，一支虽然盈利双增，但出租率同比下降了0.12个百分点。另一支虽然出租率企稳，但平均租金单价同比下降了4.20%……

可见即使是能够达到REITs发行条件的优质租住企业之间，也还是会面临着处境分化的问题。“降价保量”的策略，似乎越来越多见了。

此外，即便是市场化租住企业中的龙头企业，去年营收也出现了同比微跌的情况，这些迹象都很直观地反映出当下租住市场的竞争激烈程度，以及租住企业所面临的压力。

竞争白热化、租金开始内卷

运营端的分化将更加明显

所以别看大家出租率都挺稳的，实际上这两年租住市场还是发生了很多变化。租住需求的基本盘很稳，但架不住竞争格局越来越复杂。

当前租住市场的参与主体是越来越丰富了，不仅有老牌的租住企业稳定霸榜，以及保租房洪流背后的各类地方国企。同时，还有一大批中小品牌涌现，并且展现出了灵活、高效、区域化迅速扩张的特点。

这些中小品牌已经成为一股不容忽视的本土力量，正在强势分流着租住客群，比如聚焦于本土园区宿舍、白领公寓、学生公寓的企业等。

各类不同的市场主体，都在争夺着市场，这对牌桌上的老玩家们是相当严峻的考验，必须要重新思考应对策略。

这也是这一轮租金内卷最重要的动因，各大租住企业的营收、租金单价的下滑，实际上也是为了应对日益激烈的竞争，而选择的保量策略，微调租金来稳住出租率成了许多租住项目不得不做的事情。

但这也挑明了一个事实，就是当下满租并不等于运营质量好，衡量租住企业经营质量的更长远指标，还要包括租金水平以及续租率。

这也意味着运营水平将逐渐超越规模和地段要素，成为决定租住企业生存状况的关键一环。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

而运营策略涉及到的范畴其实很广，包括服务策略、营销推广策略、产品优化策略等等，需要租住企业全方位的去审视和调整，来应对当前的市场竞争。

甚至是存量资产的改造，也成为了运营策略调整的一环。

比如华泰苏州恒泰REIT就曾披露：“为适应租赁需求的变化，合租房型调改为家庭房型”。这一信息指向的是一处运营已经超过12年的老项目，做了硬件与户型的改造升级。

所以同行们千万不要认为运营策略只限于“服务”这一个环节，实际上所有能够根据市场而动态调整的环节，都可以视作运营策略的一部分，甚至包括产品的改造。

可以说现在这个破圈突围愈发艰难的市场，正在倒逼行业加速资产的运营水平提升。

市场必须探索更灵活的生存模式

以精细化运营建立新护城河

这一市场趋势也预示着，未来租住企业在运营端的分化将会更加明显。所有租住企业都需要采取更灵活、更动态化的运营策略，才能够保证紧贴市场需求，获得长远发展。

前面提过，存量资产的改造升级是一个动态调整运营策略的好办法，尤其是对于老牌租住企业来说更是如此。

像招商伊敦旗下的深圳壹间槟榔园，早在2012年就投入了运营，定位为青年白领公寓。十年后，为了应对市场需求的变化，招商伊敦在2022年对这个项目开展了为期数月的改造升级。

当时的改造范围不小，不仅设计户内的硬软装，还升级了全套家电和公区，也把装修改为了更前沿的风格。

经此焕新，壹间槟榔园再开业的当天出租率就超过了62%。据透露，目前这个项目的已改造房源占比多达65%，出租率从86%提升至97%，平均租金单价也提升到了151元/平方米/月……

这个案例的改造成果很直观的提醒了广大同行一件事，就是对于存量资产的运营最忌“一潭死水”，一定要根据市场的动态，让资产也跟着动起来，积极调整优化，不断确保资产的保值增值。头部国企都在用的云资管平台，助力唤醒沉睡资产

另外，近期还出了一则新闻。4月15日，上交所官网显示，国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目状态为"已申报"。

这是全国首单不带政策补贴、纯市场化定价的租赁住房REITs。这类项目的收益表现，高度依赖管理方的运营能力，后续经营状况如何值得关注。

但这一动态也意味着租赁住房REITs的范围进一步扩大，只要运营水平足够扎实，任何租住企业都有望参与REITs市场。

总体而言，租赁住房行业正在从冲规模、猛增量的阶段，转向运营决定生存的阶段。所有市场参与者，都要在市场中找到新的立足点，以及新的经营平衡点。

租住市场的运营分化才刚刚开始，同行们务必丢掉侥幸、行动起来。

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