改造老房子

经济观察报 记者 田国宝

在上海普陀区一套建于上世纪70年代的老房子里，90后林然用重金进行了一次大规模改造。他拆除了原有隔断，将不足50平方米的两居室改为开放式一居室，原本昏暗、逼仄的空间变得明亮开阔。

这套老房子购于2017年。起初，林然只是将其视为过渡性资产，计划有钱之后再置换。但是，新房门槛依然偏高、老房子又难以卖出理想价格，林然放弃了置换计划。

和林然类似，越来越多的年轻人不再执着于一步到位解决住房问题，而是重新审视居住的意义。

改造老房

林然的房子面积不足50平方米。从入户门进入，依次是约2平方米的卫生间和4平方米的开放式厨房；没有传统客厅，取而代之的是一张可移动的长桌，兼具就餐与办公功能；阳台与室内打通后被改造成吧台，形成半开放式书房。

林然介绍，房屋原本有南北两个卧室，中间客厅仅三四平方米，厨房为封闭式。经过空间重构，整体采用纯白色涂料与瓷砖，空间在视觉上更为通透，与楼外的老旧环境形成鲜明对比。

该房源买入时单价约为5万元/平方米，市场高点时一度超过7万元/平方米。当前挂牌价虽维持在5万元/平方米左右，但实际成交价已降至约4万元/平方米，且成交并不活跃。

“卖不掉，也换不起。”这是林然对过去几年的直观总结。

这种“被卡住”的状态，是不少年轻业主的共同处境。一方面，随着存量时代来临，新房供应结构逐步向改善型倾斜，面积与总价同步上移；另一方面，二手房市场成交周期延长、价格预期下调，原本的置换路径变得不再顺畅。

此时，改造老房子成为一种现实解法。与购买新房相比，老房改造的资金门槛低、投入节奏更为灵活。林然此次改造共花费18万元。从家装角度看，这是一笔不小的投入，但与购房首付及月供相比，这种支出方式更易承受。

老房往往伴随结构与设备方面的限制，例如水电系统老化、管线布局不合理、承重墙不可拆改等，这些都影响着设计方案，并在施工过程中引发频繁调整，进而推高预算。

“一开始以为十万元可以完成，最终往往需要二十万元甚至更高。”一位长期从事旧房改造的施工负责人表示，老房改造难点不在装修本身，而在于对不可预见问题的处理。

对林然这样的年轻人而言，在收入预期不稳定、房地产市场走势仍待观察的情况下，改造老房，不仅在有限的预算内改善了居住条件，也避免了市场波动带来的不确定风险。

重新定义生活

在北京工作的周岚，2025年底在与北京一河之隔的河北燕郊，以不到30万元购入一套一居室。这些年频繁合租与搬家的经历让她倍感疲惫。尽管周岚也曾希望在北京置业，但现实的收入与积蓄让她打消了这一念头。

周岚的月收入在6000元至8000元，房租预算在3000元以内。在这一预算下，居住条件的可选择空间不大。合租缺乏独处空间；长租公寓虽具备独立性，但空间狭小；若追求更好的居住环境与面积，则需承担较长通勤时间。

综合权衡后，她选择在燕郊购房。尽管通勤时间延长至约一个半小时，但由于所在公司10点上班，加上购房负担不大，她可以接受。原业主告诉她，该房源在市场高点时总价超过百万元。

2026年春节后，周岚开始对房屋进行改造。她取消传统客厅，将原本用于会客的空间拆分为阅读区、瑜伽区以及一个临时会客区域。“一年中真正坐在沙发上看电视的时间很少，但工作、阅读和独处的时间却很多。”她说。

这种“去客厅化”的设计，正在小户型改造中逐渐普及，在有限面积内，将空间优先配置给高频使用场景。

小户型空间有限，装修改造需要优先考虑收纳问题，定制柜体、隐藏式储物以及垂直空间的合理运用成为设计考虑的重点。

更为显著的变化体现在居住与工作的关系上。随着远程办公逐渐常态化，越来越多的年轻人将传统客厅改造成兼具办公与会客的多功能空间，或者牺牲一间卧室，将其改造成书房。

这些变化意味着，人们不再满足于标准化居室圈定的生活方式，而是根据生活需要重新定义居住空间。

与自己和解

过去十余年，房地产市场上行，房子成为人们实现财富倍增的重要渠道，从小户型到大户型，从远郊到核心区，“增值”是购房决策的重要支点。但在“房住不炒”的背景下，人们开始重新审视房子与生活的关系。

2016年，为了让孩子进入更优质的学校，从事金融行业的陈浩花费近千万元在北京西城购入一套学区房。2025年，在孩子升入高中后，他一度计划置换新房，但反复测算后最终放弃。

当前房价虽未跌破买入成本，但较高点已回落约两成，若置换新房，在不增加负债的前提下，只能选择更外围区域。即便完成置换，由于孩子在附近上学，他仍需在学校附近租房，反而增加额外支出。

在陈浩看来，与其将租金支付给市场，不如投入住房。老房虽旧，但通过改造，同样可以获得较好的居住体验。

作为一名金融从业者，他还从资产属性出发进行判断。该房源位于核心城区，有学区属性，具有相对稳固的抗风险能力；相比之下，新房虽在产品力上更具优势，但区位较弱、价格偏高，抗跌性未必优于核心区老房。

2025年下半年，陈浩开始深度改造老房。原本的老式两居室中，卧室占了主要空间。他与设计师沟通后，将房屋整合为三个功能区。一是家政区，包含厨房、餐厅及家务功能；二是休闲区，一侧为集中收纳系统，另一侧设置书架、书桌及工作区，并为孩子设计了一个半封闭的小卧室；三是居住区，用于夫妻日常起居，包括床、衣柜及化妆台等。

陈浩的选择，反映了当下很多人对资产配置的思考。当资产价格和收入预期存在不确定时，将资金投入到装修，可以改善生活，减少投资风险。若将大量资金押注于置换新房，风险可能更高。

（应受访者要求，林然、周岚、陈浩为化名）

（作者 田国宝）

田国宝

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