房企发钱：一个真有钱，一个真敢花

地产行业的这轮寒冬，已进入第五个年头。

最近，各家房企都陆续发布了去年的财报。裁员、降薪，依然是绝大多数房企的年度关键词。

先说裁员。

曾经的宇宙房企碧桂园，去年减员了8725人，截至2025年末员工总数不到1.41万人。对比2021年巅峰期的超10万人，眼下留存的人不到十分之一。

是不是都裁员？倒也未必。比如万科和龙湖，员工人数都增加了。万科员工净增加3791人，龙湖净增加1915人。

鉴于开发业务的收缩，以及万科、龙湖去年都进行了区域整合，这增加的员工指定不是地产开发领域，大概率是在物业及其他板块。

这点在万科财报中体现得很清楚：去年地产开发线裁员2228人，物业服务扩招达6304人。

一个减、一个加，行业结构的变迁趋势说明了一切。

除了人员的变动，大嘴梳理财报发现，头部房企去年发的工资总数对比往年都有了不同程度的下降。

百亿级薪酬包如今只剩两家：万科全年发放185.97亿元，华润置地124.71亿元，考虑到两家均将物业板块员工纳入统计口径，开支规模大也可以理解。

碧桂园是薪酬变动中反差最大的一家。全年发放52亿元，较上年少发19亿元，应付职工薪酬从39.49亿元骤降至7.19亿元。

除了裁员最多，还有个关键点就是包括董事会主席杨惠妍、总裁莫斌在内——主动将年薪统一降至12万元，相当于月薪1万元。

就在行业普遍收缩薪酬的大背景下，有两家房企仍然保持着高薪酬水位：中海和绿城。

但同样是高薪，背后却天差地别。中海发高薪，是因为真有钱；绿城发高薪，是因为真敢花。

来看数据。

2025年年报显示，中海在职员工总数为3130人，绿城为8734人。两家规模差距显著，绿城的员工数量是中海的近三倍。

这一年，中海薪酬总额开支为18.75亿元，人均年薪约60万元；绿城薪酬总额为45.45亿元，人均年薪约52万元。

该说不说，这年头舍得给员工开工资的都是好公司。但扒开财报一对比，却发现了一个尴尬的事实：

一个站着赚钱，一个跪着花钱。

中海一直被称为“利润王”，即便在行业下行期，盈利根基依然深厚。2025年，中海实现营收1680.9亿元，归母净利润126.9亿元。

尽管受结转规模减少和毛利率从2023年的20.32%降至15.5%的影响，利润同比有所下滑，但这个盈利规模在行业中依然处于绝对领先地位。

利润高，人少，人均创收占比就高。对比千亿级的营收，赚得多，自然也就发得起高薪，发完了还能剩下大把的利润。

再看绿城。人均52万，也是相当牛的。但与中海一边发高薪一边赚大钱形成鲜明对比的是，绿城在高薪支出的另一头，利润已逼近枯竭。

2025年年报显示，绿城全年归母净利润仅约7000万元——确切地说，仅7098.9万元，较2024年同比暴跌95.55%。

这意味着，公司8734名员工领取的45.45亿元薪酬，最终只对应约7000万元的归母净利润。

每向员工发放100元薪酬，公司的归母净利润只留下约1.5元。

高额的员工薪酬、资产减值、合营联营企业亏损三重因素叠加，共同吞噬了绿城的利润。

一方面，绿城加速库存去化，导致收入结转的毛利率持续下滑，全年计提资产减值及公平值变动损失高达49.21亿元，分占合营及联营企业的亏损合计达11.34亿元。

另一方面，2025年全年，绿城实现年内利润总额22.86亿元，但其中非控股股东分走了22.15亿元，占比高达96.9%。

这种合作开发模式下的利润分配失衡，前不久天鸿地产的公开举报，恐怕只是冰山一角。