浦开云璟降价风波，藏着一条精准的选房逻辑

前段时间，浦开云璟降价的事情，在网上传得沸沸扬扬。

四期取证，均价8.5万元/㎡，比同一项目的南地块均价，每平方米整整降了7000元。

此举一出，维权大军迅速就位。

开发商最终抵不住这场舆论的风波，直接宣布四期停售。

浦开云璟也成为上海房地产史上，唯一一个因降价引发业主维权，开发商被迫主动停售的项目。

据公开资料，浦开云璟是标准的超级大盘。

该项目共分七期开发。在2023年首开时，推出318套房源，创造了458%的认购率。后续几次推售，项目总体卖得还不错。

如今的上海土拍现场，开发商们无比慎微。

超级大盘，极为罕见。

如今，地产生态圈的主流模式是：小地块开发、少量推售，配合高频资金回流，形成“微循环模式”。

曦姐认为，从浦开云璟的案例里，普通置业者可以得到一些启示。

那就是，买房时，一定要用开发商的思考逻辑，去研究小区的户型配比。

所谓户型配比，指的是不同户型，在小区总户数中所占的比例。

有人会问：这与我买房，有何关系呢？

开发商拿地后的第一件事，会做项目前期定位。根据市场环境和土地硬性指标，做好目标客群定位。

他们会做经济测算，看这个地块，做什么产品最赚钱？是做大户型，还是小户型？

最终得出的结论，就是户型配比。

它对后期营销的两项内容，产生至关重要的影响，一是客群定位，二是销售策略。

这里可以借用企业战略分析中，常用的波士顿矩阵来理解。

企业产品，一般分为明星产品、现金牛产品、问题产品和瘦狗产品。

如果把一个项目作为整体，一般情况下，小户型产品为现金牛，去化快，但利润低。

而那些位置好、大户型的产品，是能产生高溢价、创造丰厚利润的。

以前，上海曾经出台过一个7090政策，要求新房70%以上要做90㎡以下户型。

近几年，这项政策松绑后，你会发现，上海的开发商们已经不太喜欢造小户型了。

现在，上海大多数新房，都流行造大户型。

因为做刚需盘，通常利润比较薄，而做改善盘，能创造更高的溢价和利润。

浦开云璟项目虽然之前卖得火，但存在一些问题。

一是超级大盘，二是户型品类太多太散。

比如，一期90平米两房户型，占比55.97%。二期85平米和97平米户型，共占比48.4%。三期80平米户型，占比33.7%。

对于这样一个大小户型混合的小区，如果进入二手市场，就会面临一个问题：大量不同面积的产品同时上市，定价会受到严重压制。

为什么这么讲呢？

参照沪上神盘——中远两湾城，你就能明白。

中远两湾城建筑面积超过160万平方，分四期开发，可容纳约5万人居住。各类户型占比相对平均，一房到四房均有。

其中，一房是72-83㎡，占比在10-25%。最大户型达到176㎡，占比10%-15%。

因为小区房子多，它常年位列上海二手房交易量前十名。小区租户也比较多，因此卖不出高价。

之前，中远两湾城还因追讨物业4000万的问题上了新闻。后来，项目换了万科物业后，才有了好转。

这就暴露了此类小区的问题：圈层不够纯粹、换手率高、物业管理困难。

在二手房销售时，更容易被小业主低价砸盘、拉低小区均价。

而大户型小区，因为面对的是高端买家，开发商在公区配套、园林绿化、物业服务等方面，会给予更多投入，后期维护工作也更好。

小区里大户型多，一是已经满足了改善需求，换房概率低；二是业主素质高，小区整体环境相对较好；三是总体户数少，加上大户型业主心态更稳，低价砸盘的概率低得多。

写在最后，给要买房的朋友们一点建议。

如果是买大户型，千万不要买那种小户型很多的小区。

如果买小户型，尽量去选择那些有大户型占比较高的小区。

大家认同吗？

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