中海、太古抗跌性领跑 这些企业为何能在商办寒流中独善其身？

来源：观点指数

摘要：16家样本企业中，14家收入负增长、占比达88%，写字楼市场供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面压力已全面传导至企业端。

观点指数 在4月24日观点指数研究院发布的《筑底承压 | 2026年4月商办与办公空间发展报告》中，其认为，随着市场逐渐探底，预计2026年企业营收降幅将逐步收窄。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

从数据来看，2026年3月，观点指数监测的重点八城写字楼租金整体表现为环比回暖、同比仍弱的修复态势，八城均值环比上涨8.38%至2.67元/平方米/天，但这主要由个别城市租金出现大幅波动所拉动，市场整体并未形成普涨格局。

综合当前数据和市场环境，重点八城平均租金在连续深度调整后，已逐渐接近底部区域，继续大幅下探的空间有限。北京、上海、广州等核心一线城市的优质写字楼凭借其地段和产业优势，抗跌性更为突出。而二线城市及部分一线城市的非核心区域，仍将面临较长的去库存周期和租金压力。

“以价换量”仍是主旋律。尽管部分城市租金出现环比上涨，但多数城市同比仍为负增长，高空置率问题依然严峻。业主方为吸引和留住客户，预计将继续采取灵活的租金策略和优惠措施。

同时，全国办公楼市场竣工面积大幅下滑，短期内缓解了新增供应压力，为租金企稳创造了条件。

空置率表现上，戴德梁行数据披露，进入2026年一季度，一线城市甲级写字楼市场空置率表现分化加剧，行业正从全面调整迈向结构性复苏。

具体来看，北京以15.79%的空置率，成为四城中唯一实现环比与同比双降的城市，主要是自2025年以来，其新增供应面积持续处于低位，为存量资产的消化提供了宝贵的时间窗口，空置率得以从2024年四季度的18.3%稳步回落。

相比之下，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上的较高水平，但内部表现各有不同。上海空置率23.6%，维持高位，单季度稳步回暖的市场需求（净吸纳量超21万平方米）有效对冲了部分供应压力。广州的空置率温和上行至22.1%，市场在波动中寻找平衡。深圳则以29.8%的空置率继续领跑，持续释放的新增供应与产业结构调整的双重因素，使其去化压力较大。

尽管一线城市甲级写字楼市场已出现空置率的结构性改善，北京市场也率先出现企稳回升的积极信号，但租金下行压力仍未缓解，以价换量更是成为行业常态，这种量稳价跌的市场格局，直接传导至企业经营端，转化为内地写字楼业务收入的普遍下滑。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

如上图所列示，2025年，样本企业内地写字楼业务收入表现为普降、分化以及韧性并存的走势。

16家样本企业中，14家收入负增长、占比达88%，仅2家正增长，写字楼市场供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面压力已全面传导至企业端。

部分企业受特定项目交付或区域市场供应过剩影响，跌幅较深。其中同比降幅超10%的样本企业包括陆家嘴集团、华润万象生活、华润置地、越秀房托、招商局商业房托以及保利发展，受高供应、高空置、租金深跌冲击最为显著。

招商蛇口、恒隆地产、汇贤产业信托、中国国贸、新鸿基等降幅区间在5%-10%之间，主要以港资与央企为主，核心城市优质项目占比高，但仍难抵市场整体下行。

即便是行业头部企业也难以独善其身。中海商业作为营收规模最大的企业，全年写字楼业务收入34.7亿元，同比微跌2.80%。其中一线城市及新一线城市收入占比达88.5%，三年以上写字楼项目平均出租率为80%。

尽管市场大环境疲软，但仍有少数企业打破僵局，实现了正增长，其中包括金地商置及北辰实业。

值得一提的是，以中海商业、太古地产、嘉里建设等为代表的商办运营商抗跌性表现突出，全年营收降幅控制在5%以内，核心在于一线城市核心资产占比高、租户优质、出租率稳定、租金跌幅小。

样本企业收入下滑幅度的分化，也反映出写字楼行业强者恒强的分化格局进一步深化。中海商业、太古地产、嘉里建设、恒隆地产等聚焦核心城市核心商圈、主打高端定位的企业，凭借优质资产、稳定的高端租户结构及专业运营能力，能够最大限度降低市场调整带来的冲击，收入下滑幅度显著低于行业平均水平。

而布局相对分散、资产质量参差不齐的企业，在市场下行周期中，面临更大的租金下行与租户流失压力，收入下滑幅度更为明显。

从企业业绩数据来看，2025年是内地写字楼市场的“出清之年”，写字楼资产年度收入表现多受到冲击。同时，以中国金茂、九龙仓集团、瑞安房地产等为代表的商业地产企业虽未单独披露写字楼收入，但其整体投资物业收入同样承压。这主要由于写字楼在它们的物业组合中占据核心地位，该板块收入的下滑直接引发了整体收入的增长乏力乃至倒退。

随着市场逐渐探底，预计2026年企业营收降幅将逐步收窄。未来的增长将不再依赖单纯的租金上涨，而是取决于“资产管理能力”与“产业导入能力”的比拼。

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2026年3月，中小企业发展指数（SMEDI）录得89.6，继2月环比上行后保持平稳运行。

在中小企业发展指数企稳回升、办公需求温和复苏的背景下，本期灵活办公行业整体扩张态势依旧偏弱。

据观点指数监测，期内样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均出现大幅缩减，仅有创富港及高格办公空间两家机构有新项目亮相，成为市场为数不多的增量亮点。

据创富港官微披露，2026年在巩固现有九大城市布局的基础上，将南京、苏州、重庆三大城市纳入核心扩张序列。期内南京、苏州已完成首店选址，重庆首店选址也已确定，整体推进节奏符合预期。

同期，高格办公空间在上海静安区汇能大悦中心推出“格悦臻享空间”全新产品线，立足苏河湾核心区位，打造地标级高端灵活办公产品。该系列产品锚定市场上对高品质、定制化办公空间的需求缺口，目标客群聚焦跨国企业区域总部等，实现产品的高端化升级。

现阶段行业扩张模式已出现明显转变，轻资产整合与空间互联逐步替代重资产新开。

本文节选自《筑底承压 | 2026年4月商办与办公空间发展报告》