沉睡超十年 融创青岛8宗地块七折上架法拍

观点网 融创旗下资产再度登上法拍平台。

近日，据京东资产交易平台显示，青岛市即墨区凤岛路21号998等8块土地上架拍卖。该标的物起拍价约3.62亿元，目前处于预告阶段，将于5月25日上午十时正式开拍。

尽管距离开拍还有一段时间，标的已引起广泛关注，截至目前有近500人围观。

市场关注的焦点，一是标的成色与历史积压问题。据悉，这8宗地块均出让于2012至2014年期间，距今有超十年历史，从法拍平台提供的现场照片来看，地块上并无明显建筑物，这也意味着企业拿地后长期处于闲置状态。但随着近年来市场需求的变化，地块容积率、规划用途等均发生改变，或许已难以满足当下需求。

此外，标的起拍价约为评估价5.17亿元的7折，在折价基础上能否顺利寻到买家，也成为市场的主要关注点。

对于融创而言，若能成功处置资产，也将有助于回收资金和化解债务纠纷。只是在最终结果揭晓前，0人报名的现状也反映出市场的观望态度和接盘意愿。

能否找到接盘侠

据悉，青岛市即墨区凤岛路21号998等8块土地的所有人为青岛海琴置业有限公司，其注册成立于2010年9月，唯一股东是龙口海通房地产开发有限公司。

企查查信息进一步显示，龙口海通房地产开发有限公司由融创（青岛）置地有限公司、新南山国际投资有限公司、自然人宋越分别持股50%、40%和10%，实际控制人为融创中国。

这8宗地块的总土地面积约23.97万平方米，位于即墨区凤岛路21号、22号、24号、25号、27号等位置，土地规划用途包括住宅、商业、医疗及中小学等，均由融创于2012至2014年间分次获取。

其中，住宅用地剩余年限约为56.81-56.87年，商业、商务用地以及文化活动、娱乐用地剩余年限为26.85年，广场、中小学、医疗卫生用地剩余36.85年。

算下来，这8宗地块均已出让超十年，但地块上至今未进行实质性动工，长期处于闲置状态。这意味着，尽管土地性质多样，但已错过开发的黄金周期，原有的规划方案极大概率已经与当前市场的需求脱节。

与此同时，竞买公告中明确指出，标的物被青岛市中级人民法院查封；竞买人应提前就有关房屋税费问题先自行向当地的财税、房管处、国土局、所在楼盘的物业公司等相关部门查询。这也增加了法拍交易的难度和风险。

公开信息来看，这8宗地块归属于融创即墨凤岛项目，但项目用地最初并非由融创拿下，而是在2017年前后，融创自南山地产手中收购得来，旨在建设文旅大城。

项目位于即墨蓝谷，在2020年，融创还曾在周边规划落地环球融创海洋文旅未来城，原计划于2021年6月启动开发建设，2024年完成建设并投入运营。

此前规划，环球融创海洋文旅未来城总用地面积约6000亩，规模约800万平方米，主要建设内容包括环球文娱IP旅游文化主题乐园、潮流时尚商业街区、滨海星级酒店群、会议会展中心、康养中心等。

或许在最初规划中，凭借文旅未来城的热度，足以带动周边住宅项目及用地的价值提升，但显然最终双双落空。

据悉，即墨区位于山东半岛东南部，作为青岛城市拓展的重要方向，曾因蓝谷、汽车产业新城等概念吸引大量投资。但近年来，受产业导入不及预期、人口流入放缓等因素影响，房地产市场增长乏力。

相关数据显示，即墨区2026年4月商品住宅去化周期约为32.6个月，签约均价约9700元/平方米，在全市各区中处于较低水平。

土地市场上，青岛新增土地供应集中于城阳、西海岸、李沧等核心地区，即墨虽也有地块推出，但成交情况也均难言理想。这些现象既反映出地块长期闲置的原因，也增加了法拍资产的成交难度。

此外，观点新媒体查阅获悉，此次并非相关标的首次上架法拍平台。

在2024年12月，同属融创即墨凤岛项目下的青岛市即墨区温泉街道办事处凤岛路23号、24号、25号、29号土地使用权公开进行司法拍卖。标的起拍价约5.4亿元，约为评估价7.7亿元的七成。2025年2月这一标的折价至4.33亿元二次拍卖，再次因无人出价流拍。

据悉，这四宗地块建筑面积共18.02万平方米，规划用途包括住宅、商业、商务等，土地使用权是在2012年8月至9月分次取得。

从法拍平台提供的现场照片来看，地块上同样无开工建设迹象，杂草丛生的同时，周边也无明显建筑物。

法拍救赎

实际上，土地所有权上架法拍平台的事件并不罕见。近年来，在房地产市场深度调整的过程中，司法拍卖也已成为资产处置的重要渠道。

一方面，受企业流动性影响，部分房企因资金链断裂、债务违约等问题，旗下资产被债权人申请法院查封并强制拍卖。另一方面，法拍不仅是一种司法执行手段，也是使资产重新流动的重要通道，通过拍卖，原本被闲置或低效利用的土地及各类资产得以重新进入市场，被更具实力的主体接手。

只是在此过程中，市场对资产价值的评判要更加审慎。买方的参与积极性已不再单纯的被“低价”所驱动，而是变得更加理性和务实。

因价格优势而引发争相竞价的景象已再难出现，取而代之的是对资产本身价值的深度审视。也正因如此，市场对法拍标的价值的评判标准也愈发与时俱进和严格，不再局限于地段和价格等表面因素，而是更关注地块背后的法律风险、规划条件，以及未来潜力。

尤其对于商业地产和远郊地块，即便价格极具优势，容易因开发前景和现金流回报不够理想，被判定为“烫手山芋”，进而导致市场的接盘意愿并不高。

以土地使用权拍卖为例，同样是在青岛即墨区，早在2023年5月23日，烟青路62、66、68号土地使用权便上架司法拍卖平台进行首次法拍，该标的起拍价11.64亿元，较评估价14.55亿元打了八折，但因无人出价流拍。

同年7月28日、11月2日，烟青路62、66、68号土地使用权又先后两次上架拍卖，起拍价也在此前基础上，进一步下调至约9.31亿元，最终仍因无人出价流拍。

据悉，标的所有人为豪第投资置业有限公司，企查查信息显示，该公司注册成立于2010年12月，目前涉诉债务17条，涉诉债务总金额约7.49亿元，历时债务43条，历史债务总金额约30.13亿元。

可以看到，即便上述烟青路62、66、68号土地使用权能够顺利拍出，仍无法覆盖标的所有人的全部债务。

回到融创本身，在度过“最困难的时候”之后，于2025年末，该公司整体借贷总额约为1882.6亿元，较2024年末减少714.1亿元，较2021年高点累计压降1334.5亿元；资本负债比率也由2024年底的81.3%下降至2025年的79.1%。

与此同时，在去年召开的股东大会上，融创也透露了未来规划，其中就包括在城市上进一步聚焦。管理层表示，“肯定不会再去那么多的城市，中国每个城市差别很大。融创在北京、上海、西安、重庆等多个城市是有优势的，我们要集中在核心一二线城市，把产品做好。”

在“收缩”的打法之下，聚焦核心、剥离非优势区域资产的策略，或许也是融创应对债务压力、谋求健康发展的必要举措。但在审慎的市场中，无论主动还是被动，去化的过程都要比预期更艰难。

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