案外人执行异议之诉如何胜诉？北京房地产律师解答

【故事情节】

陈老先生与小陈系父子关系。2010年，陈老先生准备购买一号房屋，因自己当时系公职人员，为避免生意风险，便与儿子小陈商量，将房屋登记在小陈名下，购房款137万余元由陈老先生支付。房屋购买后，由陈老先生居住使用。2017年，小陈因经营需要，用登记在自己名下的一号房屋作抵押，向他人借款370万元，并办理了抵押登记。后因小陈未能按时还款，债权人申请法院强制执行，查封了登记在小陈名下的一号房屋。陈老先生得知后，认为自己才是房屋的实际所有权人，法院查封错误，遂提出执行异议，但被法院驳回。陈老先生不服，提起案外人执行异议之诉，要求解除对一号房屋的查封并停止执行。

【法院评析】

法院经审理认为，本案的焦点问题在于陈老先生是否享有足以排除强制执行的权利。首先，债权人是涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿权；其次，陈老先生与小陈系父子关系，陈老先生主张系借用小陈名义购买了涉案房屋，双方之间是"借名买房"关系，但对此并未提供充分证据证明；再次，涉案房屋所有权证上记载小陈曾经将涉案房屋进行过三次抵押，由此可见小陈对于涉案房屋有权利支配和处分；最后，在债权人对涉案房屋拍照时，陈老先生配偶在现场，陈老先生称对于涉案房屋被抵押不知情不合常理。综上，虽然陈老先生持有转账凭证以及有线电视的缴费凭证等证据，但该证据并不足以排除本案的强制执行，对于陈老先生的诉讼请求法院不予支持。

【律师胜诉心得】

作为专业处理借名买房案件的律师，我们对本案原告的败诉深感惋惜。本案的教训十分深刻：借名买房风险巨大，特别是将房屋登记在子女名下时，子女可能因个人债务导致房屋被查封执行。本案中，陈老先生虽然实际出资并居住，但因未签订书面借名买房协议，且房屋登记在儿子名下长达7年，儿子多次将房屋抵押，陈老先生对此应当知情却未提出异议，最终导致无法排除执行。在此郑重提醒：借名买房务必签订书面协议，明确双方权利义务；房屋产权证应由实际出资人保管；密切关注房屋状态，发现被抵押或查封及时维权；最重要的是，具备过户条件时应及时办理过户手续，切勿因小失大。