第二波上涨要来了？涨幅最高城市已出现

作者:WTT

-拐点2026·租房市场怎么走-

“麻了，房租又要涨了。”家欣很庆幸她在18个月前果断和房东以2.3万/月的租金签了两年的长租约，虽然房子只有50平，放在香港九龙中心地段，已经算性价比超高。

但不幸的是，租约还有不到半年了，附近同等大小的房子租金已经涨到3万/月，她没信心能说服房东少涨一点价。

作为香港普通白领，家欣的同事大多也反映房租涨了，涨幅10%-20%不等，核心地段升得更明显。

香港房价涨得猛，其实，租金比房价回暖得更早、更明显。

官方数据显示，香港房租租金在2022年底已经触底，2023-2026年持续上涨，如今已经突破了2019年的峰值，创下新高。

房租带动租金回报率节节攀升，这是拉动本轮香港房价上涨的原因之一。而房价上涨，延缓了部分人群的买房计划、不得不去租房，也构成了推涨房租的重要因素。

当前香港的房价热潮，已经感染了内地市场，一线城市二手房价在3月全面“触底反弹”。那么香港的“租金涨价潮”，会否带动内地市场？

香港带动内地了？

一线城市租金止跌反弹

实际上，信号已经出现。

中指研究院数据显示，3月全国50个重点城市的住宅租金出现环比上涨，其中北京、上海、深圳的房租已经出现0.4%的环比涨幅，虽然不多，但的确止跌回涨了。

北京3月就有12个主要辖区出现了住宅租金环比上涨，海淀、昌平、通州、大兴环比涨幅甚至超过0.5%。北京链家数据则显示，3月北京租房成交量环比、同比增长显著。到今年3月，深圳、上海的房租也都超过80元/平/月。

此外，重点城市的“住房租赁投资回报”也在改善。

中指院数据显示，2026年3月一线城市的租金房价比1.65%，比2023年初已经提升了0.19％；二线城市为2.36%，也提升了0.29％；三四线代表城市2.16%，较2023年初也提升了0.3％。

“租金趋势是后续重头。”国泰海通房地产首席分析师涂力磊就表示。

租金会越来越成为房地产市场最主要的指标(而非信用扩张)，租金回报率代表的是实际价值。今年的“大学就业季”会是租赁市场的旺季，将进一步验证楼市的触底成色。

二三线租金还在跌

房租到底怎么走？

但值得注意的是，同期(2026年3月)，二线、三四线代表城市的租金分别下跌了0.04%、0.06%。城市房租的分化越来越明显。

中指院统计显示，今年一季度杭州、广州、三亚的租金在40-50元/平/月之间；厦门、南京等7个城市租金在30-40元/平/月之间；天津、大连等28个城市租金则在20-30元/平/月之间；石家庄、太原等9个城市租金在20元/平方米/月以下。

另外有一个因素，也可能对市场化房租产生影响——保租房。

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，按照建设进度，2026年，将是870万保租房全面入市的第一年。

以上海为例，相比同地段、同品质市场房源，保租房的租金还不到市场租金的90%。

而且保租房的租住条件也更低——以前上海的公租房要求“限户籍、绑社保”，现在统一并入保租房则“不限本市户籍、不设收入线”，只要在上海合法就业且家庭人均住房建筑面积低于15平方米的新市民，以及刚毕业大学生都能申请。

面对计划中的，北京40万套、上海60万套、深圳60万套保租房陆续入市，市场上的房租可能得“慌一慌”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，越来越多的房子转入租赁市场，加上保租房入市，的确会让租赁供给端的竞争更激烈。而且现在的租客，都是租金敏感型的。你如果不降房租，他们可以找会降低租金的。

但整体来说，我国有2.6亿人在租房，未来要达到3亿人，需求底盘是巨大的。尤其大城市，新增的住房需求，其实主要是租房需求。

国家发布《住房租赁条例》此类高阶政策的目的，也在于激活租赁这个巨大的内需市场。

所以，租赁市场确实有增长的空间，但要看城市，要看地段和配套。而国家的调节方向是“释放细水长流的消费”，形成稳定的住房租赁关系(租购平权)，以构建租购并举的住房消费格局。