北京买房：理清思路，购房建议1876

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

看您对北京房地产挺了解的，我这里想和您咨询一下房子的事。具体情况是这样的，我先生2020年继承了一套东直门内大街北新仓一套65平米的两室一厅的房子，属于学区不太强的，一直在出租中，现因租期到了，我们在犹豫是继续出租还是卖了，这边的学区溢价高吗？卖的话是个好时机吗？因为我们对北京地产市场不太了解，望您给予指点。补充两点：1、是2004年的回迁房；2、塔楼，两梯十户。

A：

1、北新仓的学区溢价，大概率就是平均值呗，25%左右。我刚刚看了一下，这里均价不到9万，65平的两居室550万左右吧。

现在租多少钱？这地段儿老房的坪效是每平每月120多点儿，这套房应该能租7/8000块钱，租售比就是700上下。而北京这种老房的平均值500多，所以学区溢价就是25%左右，高了能到30%多点儿。

您也可以自己算算，假定是550万总价8000租金，年化回报率1.8%，净收益应该是1.6%，跟银行存款利息差不多。但北京老房现在小两居的平均净收益2.2%，您这房低了28%左右。

这其实向东看看东城和朝阳交界地段的房价就知道了。比如新中街和三里屯，是均价8/9万和6/7万的差距，而租金坪效却两边差不多，那房价的差价部分就是溢价了。

2、常规建议是如果用不上学位+不自住，那就趁着溢价还高的时候卖掉呗。要不然在同等总价的情况下，您家比朝阳的老房每个月少收2000多的租金。而且这套房的溢价至少100多万，今年又是入学人数开始明显减少了，要持续到至少2032年，这期间如果没有政策支持，溢价部分的保值有可能受影响。

3、房子是用来住的，学区房是用来上学的。参考其他东亚国家和地区的先例，入学人数减少后，学区功能下降，那居住功能就会更被重视。

而您这套房是回迁房，甭管质量怎么样，口碑反正一般。房龄20年以上挺老了，但又不可能原拆原建。塔楼还两梯十户，得房率至少不高。学区溢价就算是平均值，550万里占了130以上吧，导致租金低了25-30%。再加上对口校史家分校的排名二流一类，也就是资源的支撑中等吧。那请问这套房的优势在哪里？

4、是卖是留只能自己决定，我只能是列出以上情况供参考。

仅供参考。

二

Q:

新北京人夫妻，都接近45岁了，孩子目前西城上高二，我们准备考虑养老房产，等孩子上大学后或大学毕业后搬过去，西城目前这套老破小留给他住。

但目前纠结两件事，主要是看了门头沟和石景山的几个新小区和次新小区，感觉环境非常好但都是人气不足，所有小区中都有一种空旷感，和我们在市区习惯了的生活环境很不一样。所以有些犹豫了，一是担心人气不足导致保值性不强，二是担心如果住不惯的话白折腾。我们单位同事就有去郊区养老的，也都表达了同样的看法。

另外又听到不少消息，论点都是人口快速下降导致学校生源减少，将来学区房的保值也会成问题。这个问题我们在回老家过年时在小城市发现比较明显，幼儿园在部分关闭，小学老师停招，中学老师据说也快了。所以想听听您的看法，或者是想听听别人是怎么考虑养老房的。

A：

1、新小区除非是回迁房安置房，否则一般都看上去人气儿不太足。按我们以前的统计，入住率达到80%以上，至少需要五年时间甚至更长。

而且就算入住率很高，新小区也不会跟老小区似的。因为老小区的容积率高+户型小=密度大，所以看着人多。而新小区都是容积率不超2.0+户型偏大，再加上年轻人多，不是天天上班就是家里蹲，所以人气儿很难显的多高，喜欢热闹的就不合适了呗。

2、保值强不强的跟人气儿的关系不大，主要是地段儿原因。市区的新小区也同等情况，但保值一般比偏远地段强。

3、是否会白折腾那看自己了。我要建议就是别着急买，可以租一套房先试试，觉得适合自己再买。

4、学区房的常规建议是，如果短期几年内用不上学位，也不想自住了，那就最好趁着溢价高的时候卖掉。否则的话居住的性价比低，租金也低，而且还得承担溢价部分的保值风险。毕竟入学人口下降是大趋势，如果没有鼓励学区房的政策，那溢价部分很可能受影响。

6、其他我没什么可说的，您这主要都是自我感受的问题，外人不好建议的。

仅供参考。

三

Q:

我有套花家地西里二区闲置的两居，塔楼带电梯，出租给自如状态，还有两年多才能到期。去年下半年有点慌，动心想卖，也只能卖到将近350万。结果犹犹豫豫也没卖成。有违约金及有20%税。确实有点不知怎么办好，家里也不需要住，想请教您给分析一下。

A：

1、这其实就是自己算账的事儿，那哪种选择划算了？

2、简单说吧，现在北京老房的平均租售比500多点儿。您这花家地的也应该差不多，单价5万左右，坪效是每平米每月100块钱，年化租金回报率2.4%，扣除物业费取暖费和空置期的话至少2%以上。

如果卖了房套现就看有没有稳妥+高息的理财渠道了？存银行是不太合适的，定期最高利息才1.5%。而且多数银行都没有五年期的了，只有三年期，因为银行也预测还会降息，所以怕长期的存款赔利息。

3、总之，您要有收益高于2%+无风险的理财渠道，那就卖了套现。如果实在没有，那就持有这套房，虽然收益也不太高，但相对稳妥。从房价来说，在这种收益的情况下您还会降价让利吗？您的业主邻居们会再降价多少？

而且您考虑一个问题吧，如果您买房，那接盘的是怎么想的啊？是不是看上这2%以上的收益了？

这就是人生选择吧，有人星夜赶考场，有人辞官归故里，二马错蹬的时候互道一声“傻叉”。选择没有对错，反正都是自己负责。

仅供参考。

四

Q:

我现在确实是有点乱，不知道到底怎么办。我的想法还是把房卖了，因为就算租金不低，我们一家人不够住，始终得换房，总是租房住也不是办法。至于买哪里，我还得好好想想，看看房。

我们老大目前在丰台区***学校读五年级，老二马上上小学，大概率也是上这个学校。她俩目前都处于不能转学的阶段，如果卖了马上买，肯定是在学校附近买最合适，这样孩子上学近。

我看您之前给别人推荐过首科花园，这个小区也得20多年了，现在买合适吗？丽泽景园稍微新一些，但是回迁房。我在贝壳上看过万年花城五期，评价不错，但是万年花城五期离学校稍微远点。这几个小区哪个最合适呢？或者您有推荐吗？

我家房子3月中旬挂网的，我最初是说低于240不卖，但是一直没有人出到这个价，链家的维护人说可能价钱偏高了，所以我说那最低230吧。

A：

1、房子没有十全十美的，我也不知道哪个最合适，只能是自己取舍了。

2、首科是经适房，也确实挺老的了，我只能说价格走势还行，是否宜居看自己的喜好。丽泽景园是有溢价的，前几年概念正火的时候都快赶上学区房了，现在降了点儿，估计10-15%吧。具体的我最近没算，自己算算看是否合适吧？万年花城五期离得远也是看自己感受，外人不好建议。

3、其他我没推荐的，所有小区和房子都会有各种的优劣的。我是算账得出的最低230万底价，但是否真的符合市场价不敢保证。

仅供参考。

五

Q:

我姐姐在东城区永定门外有一套大户型的学区房，中海紫御公馆小区的四居室200多平。他们现在出于保值的考虑，想换房到顺义中央别墅区，一是能套现几百万的资金，二是增强保值。而且因为孩子已经留学，所以学区房没有任何用处了，想请问您这种操作是否明智？您建议怎么操作

A：

1、中海紫御200多平的四居室，那这种小区+大户型虽然算学区房，但实际上没什么学区溢价了。因为总价高达2000多万，有几个家庭买的起？就算是买的起，人家也没必要非得到永外买这种户型啊。

毕竟天永学区的质量排名不高，在东西城几乎是最靠后吧。那人家来永外买这种豪宅，您觉得会是以学区为主，还是改善为主？一般来说是改善的居多，所以只会推高租售的溢价，学区溢价则没什么，谁会炒作这种房啊？就算炒高了学区溢价，也太难找到接盘侠了。

2、至于换到中央别墅区就看自己的喜好了，没必要纠结什么保值。或者这么说吧，别墅类的都是自住为主的，投资性不强，所以还是多考虑居住体验吧。

3、总之这种操作如果是出于自住vs套现资金的角度没问题，但所谓增强保值就意义不大了。也谈不上是否明智，房子是用来住的，自己认为能实现改善就是明智。

仅供参考。

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