华谊兄弟最后是不是倒在房地产上

2026年4月，一则消息击穿整个文娱与资本圈：华谊兄弟被债权人申请破产重整

法院已启动预重整程序

谁能想到，这家曾手握冯小刚、葛优、范冰冰等顶流资源

市值一度逼近900亿的中国影视第一股

最终倒在了一笔仅1140万元的到期债务上

看到这个消息的时候我还挺感慨的

努力回忆脑海中各种记忆的线索

突然回想起在此之前这家企业大力发展房地产的故事

大概在2012年

01

华谊转向地产，就是这个年份开始的

做这个决定在当时来看似乎也合乎情理

当时影视行业痛点清晰

内容不可预测、回款不稳定、利润率偏低、受制于出品整体的估值波动大

而房地产正处于土地红利、杠杆红利、城镇化红利三重叠加期

资金规模、回报确定性、资产增值空间

对内容行业形成碾压式吸引

而且更重要的是

在那个时候的房地产可以悄无声息的解决很多问题

特别是钱

重资产行业资金回笼量大且稳定，缺钱了插一脚地产

那么钱就源源不断的来了

这在当时对于华谊兄弟而言绝对是左右手两张牌非常好的组合

一手影视一手地产，可以最大程度的规避风险实现企业资本化的机制

与此同时，2011年上海迪士尼动工

彻底点燃王氏兄弟的野心

影视IP +主题乐园+文旅拿地，被视为可复制的“中国迪士尼”

这简直是一个商业上完美的模型

当然，这不是一个人的原创

当时几乎所有的开发商也是这么想的

融创、万达、恒大……一个个文旅城的项目是不是依然历历在目

当然这里面的故事我们按下不表，我们看看华谊兄弟的扩张节奏

2012年

海口观澜湖华谊冯小刚电影公社签约落地

成为华谊实景娱乐的第一个标杆

也是后续发展事态的起点

02

作为华谊首个落地项目

海口观澜湖冯小刚电影公社总投资55亿元，负债24.23亿元

项目以《芳华》《一九四二》等电影场景为核心

如果说海口项目是试水，苏州电影世界就是自杀式重资产投入

拿地时间2012年，总投资：35亿元

而2011年华谊兄弟总资产24.64亿元，投资额为总资产1.42倍

从这里就可以看到华谊兄弟的野心

一家轻资产影视公司的全部身家，开始去赌一个重资产文旅项目

后面的趋势开始了越演越烈的现象

背后是找了一个撬动房地产的杠杆：平安

和平安达成了战略合作，平安在其中的策略核心是一个

帮助他们融资和土地评估

道理也很简单，那时候电影市场如今正在风口，可以很好的融资

至于做土地评估也很简单

平安入股了绿地、碧桂园、旭辉这样的房企

有华谊电影概念进入，找开发商来做执行简直就是手拿把掐的事情

另外，平安还给了华谊一个巨大的承诺：给华谊兄弟300亿的贷款

2015年年中牵手建业打造郑州电影小镇项目，就是这样的典型

2014年深圳坪山国际影视文化城也是如此

在2014年底公司执行总裁王中磊向外界描绘其蓝图：4到5年落地20个城市，每年为华谊贡献180亿美元收入

我简单算了下

就是平均一年一个项目产生60亿的收入

而这个范本的终极演绎就是：华谊兄弟和恒大的合作

这两方的合作在当时来看真的是一拍即合

双方未来合作开发100个小镇

每个小镇项目华谊都将获得1亿的品牌费用加10%的股份

这生意谈的是不是很恒大也很华谊兄弟了

2017年，华谊兄弟的品牌授权及实景娱乐板块营业收入同比增长204.60%到1.98亿元

占总营收的比例也从去年同期的5.51%至14.93%

当然，恒大也因此得利

用这个噱头可以大量的各地极其低价的拿地

就是因为在那个时候

小镇是风口，土地需要概念，只要有概念就能够低价出让

华谊兄弟实景娱乐项目总投资已经超过500亿元

全国各地可查的土地储备近14000亩

这个数字放在房企里，毋庸置疑就是家百强地产公司

而我查了下全国各地华谊兄弟的项目

毫无疑问都是这种类型：庞大以及看上去唯美的旅游度假小镇

后来，华谊兄弟收购了华远地产旗下的华远嘉利的全部股权及债权

有了这个壳，就可以在市场上独立拿地了

这个时候的华谊兄弟轻资产重资产两张手都有了

03

当然，后面的故事各位也能想象

事情没有像想象中的那么理想

钱也没有像想象中一样从天而降

华谊在全国铺开的项目，几乎呈现一致结局：签约轰轰烈烈，落地一地鸡毛

实在躲不过去的冯小刚公社

场景建好了，但是游客稀稀拉拉

运营这件事摆在华谊兄弟头上的时候发现比想象中要难

2017年上半年冯小刚公社的营业收入仅8764万元

营业利润为-1276.51万元，净利润-1189万元

问题硬核且致命：依赖单次打卡，复游率极低

电影场景静态展示，无持续内容更新，游客 “来过一次不再来”

这个项目已经预示结局：华谊只会做 “场景”，不会做 “运营”

苏州电影世界多次延期

2018年7月才正式开业，2018-2020年三年累计亏损近3.9亿元

项目负债14.5亿元，成为上市公司包袱

其他案例的细节在此就不再展开

结果几乎都是一样的

华谊的IP价值被高估，其无法为文旅项目提供持续内容、客流导入、运营体系、商业闭环

所谓“影视IP +地产”，本质是借文旅之名行拿地之实

一旦地产周期下行、拿地逻辑失效，模式立刻崩塌

04

今天为什么要聊这家企业，除了因为此时碰到了这样的事件之外

但是华谊兄弟确实是一个非常好的样本

这个样本折射上个周期里几乎所有企业的一个态度：房地产信仰

不是开发商

而是所有的企业

都说男人有钱就变坏，当一家企业有钱需要花或者突然赚了一大笔钱

几乎所有的主流舆论都判定你应该做房地产

因为这个赛道能够承载大量的资金

而且没有风险

就是这样一个属性，吸引无数的热钱进入

我们看到恒大碧桂园这样的开发商里的激进者

也看到类似平安集团资本方在内部串联闷声发财

当然也有类似华谊兄弟这样的企业垂涎已久希望也能分一杯羹

这是当时所有的一个常态

其实我们现在来回看当时，其实不是没有风险暴露的痕迹

有一个非常典型的标准，就是我们去看一件事出来到底是对标钱还是对标事

我们想象为什么这么多开发商都死在做文旅地产或者小镇项目

其实以前一直做住宅开发，大多相安无事

极少有企业做纯住宅开发遇到做巨大的生死难题

当时所有的开发商做文旅或者小镇蜂拥而至，脑子想的都是小镇的利益：

小镇或者文旅的项目体量够大，所以土地成本足够便宜

那么未来涨的越多我得到的越多

但是从未认真思考过大盘的开发大多难在运营，只有运营成功整个项目才能活过来

这也是为什么这么多开发商都需要所谓的ip概念，就是用ip就能“假装具备运营能力”

这样的荒诞决定了很多项目在短时间内被促成

事实上也证明了，纯概念的饼不能支持很久，也是导致暴雷的最关键因素

说个黑色幽默的事情

2021年，陷入资金困境的华谊兄弟，就以2.25亿元的代价

把苏州华谊影城14.29%的股权卖给了世纪金源旗下公司

但世纪金源后来又卖给了韩国私募基金巨头MBK Partners旗下海合安文旅

就是现在的苏州阳澄半岛乐园

新运营商接手之后，卖了之后突然就活过来了

仅一个暑假客流近40万，收入增长70%

换句话来说

可能很多的文旅类项目本身的择址和产品都没有问题

但是运营成为了至关重要的因素

这些年我们听到太多企业都说自己要对标迪斯尼，最后都证明了这只不过是资本市场的概念和噱头

真正想要做好一个项目，是不会一开始上来有这样的对标的

05

这个时候我突然想到同样在2011年

在华谊兄弟疯狂扩张做地产的时候

另外两个巨头也做了一件事

马云和李连杰也成立了一家工作，做太极文化的传播

当时马云对李连杰说了对这家公司的期待

其中有个铁律：不能碰房地产

我们此时此刻再来回味这句话

真的算是神来之笔

在那时会有这样的判断，一定是洞察到了什么

或者说感受到一些存在但是不合理的现象

本质意义上其实有很多人对自己的公司有过铁律底线

不知道各位还记不记得王石曾经对万科的叮嘱

2001年的王石就对郁亮说：如果你做商业地产，我就在棺材里都会爬出来抓住你的手，不让你做

2011年apec的王石更加直白：谁要是多元化，就算我死了，也要出来反对

其实我们想想

如果这二十年一直只做住宅

现在的万科又是怎么样的模样

此一时彼一时

时间就是这么的无情

本质上来说，商业世界的诱惑和残酷同样存在

而身在其中的个体很难看透这到底是机会还是风险

硬币总有正反面

企业家之所以成为企业家就在于他们的勇敢，敏锐而且有魄力解决问题

企业家失败也有可能是在于鲁莽，敏感以及以为自己在解决问题

这些标签很多时候都是一样的，不曾知道什么是什么

这也是为什么在时过境迁之后，王中磊说了：“资本狂潮时期，我们做了不太正确的选择。”

失去才知道珍惜

这或许才是亘古不变的真理了