物业费欠缴，红头文件管得着吗？

“公职人员、党员干部带头缴纳物业费，按时足额、不打折扣；将物业费缴纳情况纳入干部提拔重用、评先评优的前置审核。”从江西九江多地到云南绿春、屏边，一纸倡议接连而至。

你没看错。物业费，这个最日常的民事合同，正在被行政命令强行兜底。有人拍手叫好，有人沉默不语，还有人隐约感到不安。

初衷不难理解，小区要运转、服务要保障、治理要提效，可把民事契约的难题，寄望于特定群体“带头”来破局，以身份责任倒逼缴费，终究是治标不治本，甚至可能帮倒忙。

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一

物业服务不到位，凭什么让业主买单？

缴纳物业费，本是业主天经地义的义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条写得明白：业主应按约定支付物业费，物业依约服务，业主不能以未接受或无需接受为由拒付。公职人员带头守法，当然应尽之责。

但问题的核心从来不是“谁该缴费”，而是缴费与服务是否对等、权利与义务是否平衡。

物业与业主，是平等的民事主体，是一手交钱、一手交货的市场契约关系。业主缴费买服务，物业按标供服务，双向约束、双向负责。

现实却常常错位：一边是服务缩水、安保松懈、保洁缺位、维修拖延；一边是账目模糊、公共收益不透明、停车费与广告费去向成谜，业主知情权、监督权悬空。

多地12345热线里，物业投诉常年居高不下，行业满意度连年走低，不少业主拒缴、缓缴，并非恶意赖账，而是对质价不符的无奈反抗。

如今多地倡议，重心多放在“业主必须缴”，却少提“物业该怎么做好服务”；强调公职人员带头履责，却未对物业企业提出同等刚性的改进要求。

这种单向施压，力求快速见效，却打破了民事关系的对等平衡，把市场问题、契约问题，往政治觉悟、身份责任上靠，反而遮蔽了矛盾根源，更难以修复业主与物业之间的信任裂痕。

二

行政命令越位，谁来保护业主的合法抗辩权？

更值得警惕的是，有的地方把缴费情况与人事考核、评优提拔直接挂钩，已然触碰依法行政的边界。

物业费欠缴，是民事违约，不是行政过错。本该由业委会督促、物业依法起诉解决，如今却用行政手段介入民事领域，有越位之嫌。此前已有地方因类似文件被废止，理由正是法无授权不可为——行政机关不能随意用红头文件，插手本该由法律与市场调节的民事纠纷。

把民事义务履行情况，当作干部考核的“硬杠杠”，既缺乏法律依据，也忽视了业主因服务瑕疵抗辩的合法权利，容易陷入简单化、一刀切的“唯缴费论”。

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克而瑞物管数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑；上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。同期物业撤场项目增多，行业陷入“服务差→缴费低→更差”的恶性循环。缴费难的病灶，不在业主“不自觉”，而在信任破裂、机制缺失、监管缺位。

三

关系逆转：从“催交费”到“愿缴费”。

与高压催缴形成鲜明对比，长沙一些小区正在走出另一条路。

近日，住房城乡建设部房地产市场监管司、住房城乡建设部精神文明建设办公室印发了《加强物业管理共建美好家园案例集》，长沙的观湖小区、长房星城世家小区、融科三万英尺小区成功入选。

观湖小区曾面临设施老化的“中年危机”，变化始于“五位一体”共治模式：争取惠民资金、联动公共收益，投入百万翻新电梯、水管和路面；物业推行“5分钟响应、24小时办结”，定期举办“业主心声会”，每笔收益透明使用。结果：满意度96%，收缴率98%。

长房星城世家小区定期开展“老行当”进小区便民服务活动，为业主带来实实在在的便利。通讯员供图

长房星城世家小区的秘诀在“微心愿·微实事”。居民提一句充电难，30个充电桩很快落地；老人说楼梯不好走，扶手马上加装。39名党员认领“楼栋管家”，结对帮扶独居老人，把鸡毛蒜皮当成大事办，换来95%的满意度。

融科三万英尺小区收缴率高达99%，靠的是精细化管理：四级组织架构把响应率从55%拉升到93%，为外卖骑手设专属停车区，为独居老人建“红色代办”台账，三年投入250余万升级消防、排污等“里子”工程，让各年龄段居民找到归属感。

物业治理的矛盾，本质上不是“交不交钱”，而是“值不值得交钱”。

四

破解困局，从来不是靠少数人“带头”，而是靠制度、透明与边界。

回归法治本位。欠费就按《中华人民共和国民法典》走催告、协商、仲裁、诉讼，不用行政动员替代法律渠道，不把民事纠纷变成政治任务。

倒逼服务提质。强制物业公开收支明细、公共收益流向，推广第三方服务评估，让业主参与定价与评价，实现质价相符、明明白白消费。

政府守正定位。当好监管者、裁判员，不偏袒、不越位，既督促业主履约，也严管物业违规，维护双方合法权益，修复市场信任。

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公职人员理应守法守约、做好表率，但不能把他们当成化解治理顽疾的“万能钥匙”。小区和谐的根基，不是某一群人的单向服从，而是规则公平、契约对等、权责清晰。

与其号召谁带头缴费，不如沉下心解决服务不达标、账目不透明、渠道不畅通这些真问题。当物业服务对得起收费，当业主权利得到充分保障，不用谁带头，缴费自然会成为自觉。

好小区，不是“催”出来的，而是“信”出来的。

作者/朱炎皇

编辑/刘丹 校读/李乐

初审/胡兆红 终审/李辞

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