昔日深圳第一高楼二度出让 华润70.45亿元再摘光环地块

来源：观点地产网

观点网 传闻中的世茂深圳第一高楼终于落锤。

五一假期后首个工作日，深圳市完成出让1宗住宅地，为龙岗区龙城街道G01046-0106地块，即世茂深港国际中心地块，由深圳市润圳房地产有限公司以底价70.45亿元竞得，成交楼面价1.47万元/平方米，实际楼面价1.83万元/平方米。

竞买公告显示，此次只有拿地公司一家参与竞买。观点新媒体获悉，深圳润圳房地产公司成立于2022年12月24日，由深圳市润投咨询有限公司全资控股，而后者由华润置地控股有限公司全资控股。

曾经的世茂深港国际中心地块，是世茂集团豪掷239.43亿元的押注项目，其原本规划在该地块建设中国第一高楼，地块土地面积达到16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。

昔日第一高楼地块终落锤

早在2017年，世茂集团拿下地块后，计划投500亿元在这宗地块上建造高度约合700米的深港国际中心。

遗憾的是，五年后世茂集团债务危机爆发，项目变成烂尾状态。2023年，项目地块进行了两次司法卖，其中一拍起价130.44亿元，二拍104.35亿元，两次拍卖均以流拍首场，一时之间，这一项目地块处于无人接盘的状态。

直至2025年，地块命运得以扭转。中信信托作为该项目核心债权人，早在2020年7月通过信托计划为项目提供87亿元融资，世茂违约后，中信信托通过司法裁定取得项目中11宗土地的使用权及地上物权属。

2025年7月，中信信托推动召开受益人大会，提出由龙岗区政府以土地整备方式收回全部12宗土地及地上物，补偿总额68亿元。款项将优先清偿2.1亿元税费、工程欠款及信托费用，余下部分按比例返还投资人，并分期支付至2027年1月31日完成。

于是，深圳市龙岗区方面以上述价格收储项目，该方案于20254年8月获投资人投票通过，甚有市场消息称，世茂方面对补偿款金额提出异议，但这并未影响收储及后续规划的进程。

4个月后，深圳公共资源交易中心公示，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司以106.88万元中标该项目地块的规划研究任务，意味着深圳政府在以68亿元收储该项目核心地块后，开始主导后续盘活工作。

68亿元的收储价格，较世茂集团数年前的拿地价格相差颇大，约等于原价三折出售。有业内人士表示，若以如此价格进行出售，项目或已寻到了合适的买家。

2026年4月8日，深圳公共资源交易中心挂牌上架了项目地块，起始价70.45亿元，为深圳今年以来挂牌总价最高的地块。最终，项目地块由华润通过旗下子公司底价拿下。

根据出让公告，该地块新规划与旧规划相比发生了改变。首先，用地性质由商业用地调整为二类居住用地+商业用地+城市道路用地，其中住宅面积达到30.56万平方米，占总建筑面积的64%，商业部分下降至14.35万平方米。

除此之外，地块的规划容积率从原项目约4.17降至3.26，还首次引入了分宗开发、分期建设的模式。

据观点新媒体了解，上述模式的好处是竞得企业可将地块分宗，并要求住宅部分在1年内开工、4年内竣工，而集中商业及酒店部分则可在2.5年内开工、6年内竣工。从华润的角度出发，这一建设模式允许其先开发住宅项目以回笼资金，减轻其花费高总价拿地的压力。

华润龙岗大运版图再扩容

不过，拥有如此便利开发模式的地块也不是毫无出让门槛。

在其出让文件中，其为商业运营方设置的两项条款，其一是要求运营方在2024年度境内及港澳地区运营的购物中心及百货营收合计不低于50亿元；其二就是必须引进不少于5个入选《2025全球高档和奢侈品牌价值50强》前20名的高端国际零售品牌。

同时满足这两大条件的运营商并不算多，因此华润作为国内符合条件的开发商，在开拍前便缴纳了14.09亿元的保证金，且自4月26日便开始自由报价，最终在无竞争对手的情况下拿下了地块。

事实上，早在项目未开拍时，市场已有声音表示，华润集团已介入该项目的前期规划与研究，极有可能成为最终操盘方。

局观点新媒体了解，2023年有消息显示，世茂深港项目或由华润接手，并与龙岗区政府展开深度合作，当时未获官方证实，但华润与深圳龙岗有其他合作项目案例在先。

2022年5月10日，龙岗文体局发布了一则关于公开征选“大运中心一场两馆及相关配套设施建设捆绑ROT全过程咨询项目”服务单位的公告，宣布将寻找这一项目的接盘企业；11月，龙岗区大运中心重启ROT项目由花裙旗下润欣商业投资（深圳）有限公司以约5.72亿元中标。

根据标的信息，项目采用改建-运营-移交模式，由中标社会资本方成立项目公司，负责本项目的投资、建设以及整体运营工作。另外，合作期限为自完成正向移交之日起30年，合作期限届满后项目资产无偿移交给政府方或其指定机构。政府方在合作期前10年，每年向项目公司支付最高1500万元可行性缺口补助。

后于2023年3月，深圳公共资源交易中心又公布了大运智慧公园代建中标人--华润置地城市运营管理（深圳）有限公司，中标工期570天。这是华润中标大运中心项目代建及负责大运中心运营以来，涉足大运的又一项目。

由此看来，华润在龙岗片区深耕时间较长，且有具体合作项目傍身，由其接手世茂深港项目，具备合理性与可操作性。

从商业角度来看，项目地块较为严格的商业运营引进要求，实际筛选出了更有资金能力的接盘方，这一举措能够规避后续商业烂尾的风险；但从长期来看，华润的入局，标志着这一项目已褪去过往光环，告别了房地产扩张时代，转向更稳妥的商住项目。

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