好房子的定义 刚需和改善各有不同

成都5月新房均价为16491元/m²‌，环比上月微降0.15%，其中的锦江区‌为33841元/m²‌，位居全市第一的价格高地，青白江为9721元/m²、金堂为6509元/m²，这些远郊区县为价格洼地。成都5月二手房‌的挂牌均价为15548元/m²‌，环比上涨0.35%，其中的青羊、成华、金牛位列主城区二手房价格的前三位。

最近的成都楼市有点热闹，不是“开盘秒光”的热闹，而是大家蹲在市场里，对着价格“反复端详”的热闹，这就好比以前买房子，像去超市抢购打折鸡蛋，谁跑得快、谁买到就是赚到。现在像去逛一个品类繁多的农贸市场，有卖青菜的，有卖海鲜的，有卖精品水果的，你想买啥得看你的钱包和你的胃，各取所需。楼市分化在成都不是苗头，而是摆在明面上的事实。

“物以类聚，人以群分”，市场经济免不了出现分类分化效应。现在的购房者大致分成了刚需和改善两类。刚需购房者可能刚毕业，在高新区找了工作，或者为了娃儿上学，目标很明确：地铁口附近、总价可控、能落户就行。刚需现在面对的是妥妥的买方市场，挑选余地大，开发商为了迎合刚需卷得厉害，精装样板、归家门廊、小区园林都得跟上。

改善人群比较复杂，大致可分为初级、中级和高级。初级改善者想把市中心的老破小换成周边的电梯房；中级改善者追求品质、好的物业和美的景观；高级改善者“盯上”千万级大平层或者独栋别墅。千万以上的高端人群面对的是卖方市场，物以稀为贵，他们想买个舒心、买个圈层，“贵得离谱”也认，契合“买涨不买跌”的心理预期。

“一边是海水，一边是火焰”，现在的成都楼市出现“冰火两重天”的分化，五城区边缘或近郊一些刚需新盘的价格很友好，有些楼盘采取走量销售，价格比之前的二手房还低，而挂牌量一多，效区房就成了买方市场。从新经济哲学效用论看来，“物以稀为贵，物以丰为溅”，只有在买方市场，买家才有底气砍价，有时间慢慢挑。

市中心核心地段或拥有顶级资源的第四代和带有空中花园的第五代住宅，尽管这类新房的价格比周边二手房贵出一大截，但依然有人买。稀缺房源构成了卖方市场的基调，甚至有某些豪宅项目，有钱都不一定能买到，开发商利用“门槛效应”，要求购房人提供资产证明或缴纳保证金，

限价销售时期出现了“价格倒挂”，“倒挂效应”或“剪刀差效应”限制了房价过快上涨。在楼市热点城市，人为限制新房价格，导致同地段的新房比二手房便宜，出现反常效应。现在限价取消或松动，比如：深圳最近放开了中心城区限价。成都和杭州等绝大部分城市逐步回归市场化，新房价格放开后比二手房贵，出现正常效应。贵有贵的道理，新房在产品设计、建造和装修方面通常优于次新和老旧二手房。

现在的房子差别太大，早就不是简单的“砖头水泥”，从早期的筒子楼到现在的第五代生态住宅，在成都买房，同样地段的房价能差出好几千甚至上万。地段不同，价格不同，市中心和郊区差数倍。细节决定成败，楼间距宽一点，采光就好一点；楼层高一点，视野就开阔一点；朝向正南或偏一点、装修用进口或国产品牌等，这些因素都在房价里体现得明明白白。

别墅和排屋、洋房、小高层和高层、叠墅和单层的价格大不相同，第四代住宅户户有花园，与传统的鸽子笼相比有天壤之别。对于老百姓或普通购房者来说，现在的刚需行情相当友好，房子失去金融属性，不再被视为稳赚不赔的理财产品，回归到居住本质，刚需一簇得以从容地看房，不用担心买完就跌或被中介忽悠“明天就涨价”。

“抄股抄成了股东，抄房抄成了房东”，对于想靠炒房赚钱的投资者来说，现在的日子不好过，楼市回归理性，租售比不高，持有成本大，房子彻底变成“不动产”，想转手都难。适合自己的才是最好的，说句掏心窝子的话，别信网上的什么“房价要崩”或者“暴涨前夜”，刚需者别好高骛远，改善者别为生活品质舍不得花钱，适合家庭人口、通勤距离和经济能力的房子就是好房子。