马云再预测未来房价：180万的房子，5年后还能值多少钱？

最近不少人翻出马云聊房价的老观点，尤其是手里面握着180万左右房子的朋友，总琢磨着顺的他当年的判断，看看自己手里的房子到底值不值 。

其实很多人都跳不出一个误区，觉得只要买了房就都是资产，这话我实在不敢苟同，你仔细掰扯掰扯就明白，能流通能帮你赚钱地才叫资产，砸手里卖不出还要不断投钱，那就是负债、2018年就有数据说，超过一半地省份人口在负增长，人都往大城市走，小城市房子自然没人接!

还有个常见误区，很多人买房只盯着单价和面积算，觉得越便宜越大就越划算、其实这里面藏的挺大地决策盲区，之前有个浙江船员，花五万块在鹤岗买了套房子，单价够低面积亦够大吧，可他自己不在那住，租也租不出去，想卖地时候根本没人接盘，这不就是白白占了资金嘛，忽略城市产业人口，再便宜亦没用 .

不少人还觉，过去房价涨未来就肯定还会涨，历史涨幅能代表未来趋势、其实这确实是错得离谱，经济周期和房地产周期，很多时候是错配，你看国外的例子，日本新泻县有套八十年代的公寓，原来卖七千五百万日元，现在只卖五万日元，贬值超九成九还是没人接盘、国内像鹤岗这样地收缩城市，不也一样房价跌得厉害嘛，2017年马云就说过，未来便宜得东西可能是房子，这不刚好印证了一些地方的情况嘛!

其实要避开这些误区也不难，咱们可以用几个先行指标自己预判，说白了就看两个数据，一个是人口净流入率，一个是当地小学生数量的变化、这两个数据都是实打实，人不断进来，小孩越来越多，说明需求在那，房子价值才稳得住，反过来就要多留个心眼了呗 .

咱们拿手里这套180万的房子说，掰扯掰扯未来五年持有和置换的账，大家也好对标自己的情况，先说说持有成本，显性隐性加起来真不少，现在不少地方首套商贷利率才三个点出头，公积金更低、就算你贷款90万贷30年，五年下来光利息就得十几万，再加上物业费维修基金，万一以后开征房产税，又是一笔固定支出，这些钱都得算进去啊!

很多人容易忽略机会成本，就是你把钱压在房子上，就没法投别的地方了对吧，要是把同等得资金拿去买沪深300指数基金，按近二十年地平均收益算，年化大概在八到十个点，五年下来复利算，也能赚不少钱哦，反正这个潜在收益，很多人都没认真算过，着实挺可惜!

不同城市的房子，最后算出来的结果差别真就很大，按现在市场分化的情况来看，三四线城市得刚需盘，同期跌幅可能超过25%、那这套180万的房子，五年下来就亏了四十五万，再加上持有成本，亏得更多、要是在人口净流入的核心城市，大概率能企稳，就算不涨也亏不了多少，一比就看出差距啊!

最后我亦不给大家下绝对结论，给大家捋个简单的决策框架，要是你是刚需自住，房子就在核心城市，那安安稳稳持有就好了，要是你是改善需求，手里的三四线房子不住，那可以考虑置换到核心城市、要是纯投资，房子在人口外流的收缩区域，那可以考虑出手换成更稳健的资产、具体怎么选，还是得看你自己的实际情况，大家可以慢慢琢磨