K型分化，普通人，别拿豪宅当风向

今年的小阳春基本结束，接下去将是各大地王豪宅的秀场。

5月前的最后一个周末，2200万起跳的万潮玖序首开42套售罄、1461w起步入市的奥映世纪86套也就剩个位数，半个小目标入门的鹭栖湖云庄首开38套排屋据悉也基本落位...相信紧跟的滨杭传祺府、望天际、海潮玖序只会再创辉煌。

一边是温吞水的二手阳春，抑或是1000w难买的主城新房，一边是价格翻几倍火红的豪宅，任谁不得生出点疑惑？

有300w、500w、800w的购房粉丝私信笔者：一叶，这样的楼市到底算好不好？后续会借豪宅东风企稳回升吗？以这些豪宅为代表的新规产品是否也会被带动，而二手老产品持续跌，K型分化？

忽然意识到，关于豪宅的异同，以及常在各房产论述中被提及的“K型分化”从未展开过。

今日推文，K型分化，普通人，别拿豪宅当风向。

K型分化，通常的大众认识，在城市化后期，核心城市、核心板块的极优质房产，与远郊、非核心板块的老房，走出价格一上一下的两条分化线。

粗浅白话，只要买好地段新豪宅会涨，远郊、老破小就一直跌。

诚然，这种表达非常符合销售话术，也很匹配普通人只有“涨跌”的房价脑。

但分化全面的是指，城市化后期，大部分房子失去“强金融属性”，退化成兼顾一定储蓄功能的耐用消费品，以及一部分高净值人群不动产配置资产的叙事分野。

其中，必然包含一部分房价涨跌的表达，但是，最大的区分在于一侧选择“功能消费”，一侧选择“资产配置”，视角的不同导致了两条轨道出现K型的价值分化现象。

啥意思？把这两条轨分拆开来看。

什么是普通人，以劳动收入作为绝对收入主力的人群，在一个国际局势动荡，要切换经济动能，产业转型的档口，工作和收入的动荡冷暖自知。

倒逼的结果：2025年国家统计局数据，全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售额下降12.6%，带动财政部公布2026第一季度全国土地权出让收入5176亿，同比下跌24.4%，自财政部2013年起有这项数据以来历史最低；

预计全年只有2w多亿的卖地收入，印钞发动机的土地财政大幅度降温，这时普通人的主题是“怕负债”，缩表是自然的事情，降杠杆、提前还贷、消费降级。

以杭州市中心举例，最普通的情况，随便找个梯级改善的三板块，杭氧、东新、华丰一线：

假设45岁的中年小明有东新的万和玺园书包中年房89一套，娃到了初二完全用不到书包了，想要置换139的4房，此时卖掉房产，在400w附近的回款。

此时，常规的面前有四条选择：

1、新规新房，但板块降级去华丰。加面积加品质加功能加公区加设计，璟逸、星宜嘉映府、漫栖谷，500w附近，需要100w公积金贷款覆盖。

2、本地置换限价次新，芳翠锦绣139，700附近，限价次新，需要顶满公积金贷款且可能需要部分商贷。

3、本地置换新规新房，武宸府、博策地块、武御林宸院，起步就远超700w，杠杆拉起太多。

4、板块升级限价次新，和品139，总价850w裸房附近，公积金+商贷顶足，淡季淘还要一倍杠杆。

哪怕笔者告诉小明，短期必然是4保值最明确，3最新又是品质房，2选择适中，挪动最小，最多的选择依然会是1。

因为1以最小的风险偏好、最低的研究和支出成本，买到最合适面积段的品质新房，哪怕小明自己也知道“房子”的第一价值属性必然是地段，尤其在存量市场。

同样的故事，钱新-江河汇-钱二-艮北，世纪城-市北西-市北东，滨江区府-浦沿-之江，文教-申花-蒋村-云谷...何尝不是——

新房更多是提供一种新的流动性选择，在不得不稳地价的前提下，让购房者可以牺牲地段去换取新房和更高品质的居住需求。

同时，潜移默化，小明自己也没意识到，这种购买选择，更新更好更便宜且要用得久，是耐用消费品思维。

无数个小明，组成了K型分化下面那根线，也促使强板块的高价次新让渡出了部分溢价，这便是第一轨。

第二轨的有钱人，财产性收入是绝对的主力，他们眼里的世界是不一样的。

同样的一季度新闻，2026年一季度我国人民币存款增加‌13.73万亿元，在2025高基数的基础上同比继续增长8.6%，总余额达‌342.41万亿；住户中长期贷款新增仅4607亿元，再创历史。

在这数据里，可以清楚读取以下信息：居民有钱但是不花不贷，如今的驱动靠政府和企业尤其是国央企，除了极个别政策倾斜产业和蓝海市场，不值得我扩产、招人、投入巨大的现金流。

富人的世界里，当前的主题叫“资产荒”。

此时，我有一笔钱需要配置，已知过去100年通胀了87年，布雷顿森林体系瓦解以来，主权货币作债的泡沫10几年一爆，只要我笃信各国政府是人组成的，“人性”就会滥发债解决问题，通胀迟早来，我需要一个长期手握的大基数的资产池，对冲未来的通胀。

这时，手上有债、股、金、险、房这几个选项；

另外四个真的比调整了5年的地产稳和适合配置大资金吗？甚至恐怕海对岸的债爆了，最受利的人民币大宗资产还得是中国核心区的豪宅吧，只要拿得住，过几年在圈层里流转的问题不大。

“怕负债”和“资产荒”各自的选择，正是当前楼市需求侧的真相。

接着，不容忽视，夹在这两种选择交集中的一类房，最是让人纠结，核心板块的限价次新房，既够不上豪宅，也肯定强过耐用消费品。

论地段论配套，新房比不了，比品质，和自己半价的新房比都不能算平分秋色，这些房子的价值表现，走的是K型线上下的那一根呢？

那就要看各个城市的产业结构转型是怎样影响中产的收入情况了。

宏观上，当前经济要从土地金融+低成本人工出口优势，向技术工业-内生消费型结构转型，这必然挤出大量生产力沉淀到“服务业”就业，服务业能广泛地解决就业，但其有个内生性的属性，即无法提供更为广泛和持久的薪酬收入的增长。

说白了，大厂都被AI挤出，如果是开滴滴、理发店、外包编程了，中产返贫，中产对标的房产自然向下。

但中央肯定看到了这点，上周国务院就刚发布了《服务业扩能提质的意见》，给5年后的服务业定下100w亿的体量目标，差不多如今翻倍。

在增长的空间里，定义生产性服务业和生活类服务业，前者比如工业设计、现代物流、应用软件信息等等，后者比如养老照护、文旅体创新等等，无一例外都在结合技术和AI。

大白话翻译，宏观想到的办法是，因为技术进步被机器人和AI挤出的生产力，要用技术武装服务业再服务技术，实现新就业的锚固，收入的持续稳定增长，资本找AI+机器实现工业，人再服务这条工业生产，这种高端服务业让就业和增收不掉队。

设想很丰满，看各地能不能趟出康庄大道了。

道隐于小成，言隐于荣华。

剥开一种规律，看到既往的因果，剥开这种因果，看到一代人的不得已。

房子是中国家庭77%的生活切片，要躺、要守、要卷，都不过是处境。

文/一叶 编辑/一叶
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