宁波中院《审理商品房买卖合同纠纷疑难问题解答》

宁波市中级人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答

1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？

答：商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可，无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的，应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外。

2.出卖人与买受人签订商品房认购书后，一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，当事人一方可否起诉要求另一方继续履行预约合同义务即签订本约？

答：当事人一方拒绝签订商品房买卖合同，另一方请求继续履行合同签订本约的，法院不宜直接判决当事人履行签订合同的义务。但如具备合同主要条款的，应认定构成本约，双方当事人应予履行。因签订预约合同的目的系为双方将来订立本约，现双方仅就商品房买卖的部分条款达成一致意见，大部分合同条款仍需进一步协商，如法院判决另一方继续履行合同签订本约，事实上无法强制执行且效果不佳。

3．签订商品房预售合同时，出卖人未取得预售许可证明，或预售许可证明已过有效期或被撤销的，但在合同履行过程中，房屋已建成竣工，现买受人主张合同无效，可否支持？

答：我国法律明确规定出卖人在销售房屋时需取得预售许可证，现其事后也未取得，或已过有效期、被撤销的，该预售合同应为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.买受人能否以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担违约责任？

答：如果房屋符合合同约定和法定的交房条件，虽然房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，买受人以此为由拒绝接收房屋，导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。

5.商品房经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，已实际交付使用，并在保修期内，现买受人以房屋存在质量问题为由，请求出卖人承担修复或赔偿责任，可否支持？

答：交付的房屋虽经建设单位组织进行验收，符合当时的建筑标准和规范，但如存在明显的质量缺陷，在保修期内出卖人仍需承担修复或赔偿责任。

6.出卖人就商品房周边拟规划配套建设的学校、广场等设施发布销售广告和宣传资料，现买受人以商品房买卖合同与出卖人所作的承诺不符为由，要求解除合同，并请求出卖人承担违约责任、赔偿损失，应如何处理？

答：出卖人在商品房销售广告和宣传资料上所作的承诺，原则上认定为要约邀请，但若符合下列四个要件的，则视为要约：1.涉及的内容在商品房开发规划范围之内；2.针对拟销售的商品房和相关设施；3.所作的说明和允诺具体确定；4.对合同的订立及房价的确定有重大影响，且出卖人存在虚假陈述的情形。对买受人请求解除合同的，视其是否符合约定或法定的解除情形而定。如出卖人未按照在要约中所作的承诺履行的，则应向买受人承担违约责任，对违约金或损失赔偿未作约定或约定不明的，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十七条规定予以赔偿。

7.非因出卖人原因导致买受人不能及时取得房屋权属证书的，出卖人应否承担违约责任？

答：出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。如合同对何时办出证件及违约责任的承担有明确约定的，从其约定，但确因买受人自身原因造成的除外。

8.出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和公共配套设施不符合合同约定等多项违约行为，买受人可否要求出卖人同时承担多项违约责任或如何确定出卖人的违约责任？

答：如合同就出卖人存在的逾期交房、逾期办证等多项违约行为的违约责任承担有明确约定的，从其约定，未作明确约定的，则根据查明的违约事实，由出卖人承担相应的违约责任，但总计违约金通常不能超过所造成损失的30%。

9.商品房买卖合同被解除或确认无效后，出卖人向买受人主张房屋使用费的，可否支持？

答：应区分不同情形予以处理。如商品房买卖合同生效后，后买受人因出卖人不能办理房屋产权证等违约行为请求解除合同的，因买受人系依据合同约定占有使用该房屋，故出卖人向买受人主张房屋使用费，不予支持。如商品房买卖合同生效后，出卖人因买受人未能按期付款等违约行为请求解除合同的，出卖人向买受人主张房屋使用费，应予支持。

商品房买卖合同被确认无效的，应按无效合同的处理原则，可将房屋使用费作为一方的损失进行处理。

10. 守约方向违约方要求支付违约金，如何判定双方约定的违约金过高或过低？

答：原则上应由主张过高或过低的当事人承担举证责任。判断约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，适用《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定。

11. 买受人自愿出具承诺书放弃追究出卖人延期交房的违约责任，该承诺书是否有效？

答：视该承诺书是否构成格式合同条款而定，如系买受人自愿出具，并非出卖人为重复使用而提供的格式条款，则该承诺书应认定有效，如构成格式条款的，根据我国《合同法》第四十条之规定，应认定无效。

12.商品房买卖合同签订或履行中，出卖人存在欺诈行为的，买受人可否要求以《消费者权益保护法》主张损失赔偿？

答：考虑到商品房买卖合同通常标的额较大，如果适用《消费者权益保护法》的三倍赔偿对开发商要求过于苛责，故一般不适用新消法的规定，可参照适用《商品房买卖合同司法解释》第八、九条的规定。

13.买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金，诉讼时效期间应如何计算？

答：当事人在合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。

来源：宁波中院2014-12-31