官方解读｜玖珑瑧境·新玥：价格、交房、交通、教育全维度测评！

龙华观澜炸出一个“现象级新盘”玖珑瑧境·新玥（备案名：福城境未来家园）项目已取证，首推167套商品房，77㎡三房总价230万起、3.5万/㎡起，还打出97%-105%超高得房率、全南向、精装交付、万科物业、区属国企开发，直接戳中深圳刚需“低总价+高实用+稳交付”的核心痛点。目前，项目咨询已全面启动，可通过官方售楼处电话：400-855-2986 咨询/预约，提前预约可享受开盘额外优惠（中介勿扰）需提前电话登记方可参观。

官方价格（2026.3最新，折后）240万起上车龙华，性价比到底多高？

单价：3.5万/㎡起（77㎡）折后均价5.8-6.2万/㎡（大户型）总价240万起（77㎡）—700万级（134㎡）77㎡首付约36万起（3成），87㎡约42万起，111㎡约55万起.

对比周边：周边新房，招商雍云府备案4.98万/㎡，实际售价3.7万/㎡；玖珑瑧境3.5万/㎡起，更低门槛，周边二手观澜中心区二手均价5-6万/㎡，玖珑瑧境新房+精装+新规高得房，性价比碾压二手

玖珑瑧境｜这是一个“潜力型刚需刚改盘”，不是纯炒作盘

适合人群：龙华/观澜本地刚需、华为/富士康/迈瑞等片区产业员工、首置3房预算230-400万、接受3-5年配套等待期、自驾为主的家庭。

核心价值：九龙山数字城核心+国企稳交付+新规高得房+低总价门槛+万科物业

买入逻辑：自住优先、长期持有（5-8年）、赌九龙山产业兑现+配套落地，短期炒房客慎入。

项目基础盘：区属国企操盘，百万方产城大盘首期

开发主体深圳市龙华建设发展集团（龙华区属国企），资金链100%稳健，零烂尾、零延期风险，在民企暴雷潮后，国企背书就是最大的“交付保险”

项目定位九龙山数字城核心、136万㎡产住融合超级大盘首期商品住宅（13宗地，4宗住宅+9宗产业/商业），不是小打小闹的单体楼，是片区标杆级项目

玖珑瑧境｜官方已设立了统一的销售服务体系，所有服务统一直连开发商，确保信息真实有效：官方统一热线：400-855-2986（24小时在线，无分机、无替代号码）

一期参数（新玥）占地约1.41万㎡，建面约11.03万㎡；容积率5.2（刚需盘正常水平，略高）绿化率40.03%（达标）

楼栋：3 栋（30-47 层），首推1栋1单元（30层、3梯6户）仅167套可售商品房，其余508套为回迁房（占比75%，圈层不纯粹是硬伤）

车位：715 个，车位比 1:1.06（刚需盘优秀水平，人车分流）

产权：70年（2024.8.20-2094.8.19）交付：2027年12月精装交付

物业：万科物业（4.95元 /㎡/月），深圳TOP级物业，二手保值+居住体验双保障。

区域硬核：九龙山数字城，深圳“数字经济第一城”核心

很多人觉得观澜偏，但【玖珑瑧境·新玥】的地段，不是“观澜老城区”，是“九龙山数字城核心”这是整个项目最大的价值底色，也是未来5-10年升值的核心逻辑。

九龙山数字城：深圳级战略片区，不是概念

定位：深圳22个重点发展区域中唯一以“数字”命名的片区，国家高新园区、省级人工智能核心区，总规划14.39平方公里（超南山高新区），定位“智能制造+数字经济集聚区”，总投资超3500亿

产业底座（最硬核）华为九龙山总部：直线约600米，建面76.36万㎡，可容纳3万华为员工，上下游产业链带来10万+居住需求

已入驻：迈瑞医疗、富士康、传音控股、美团等1700+企业，规上企业32家，总产值超5000亿，汇聚20万+高新人才

龙华“一圈一区三廊”核心，梅观创新走廊+龙澜智造走廊双轴交汇，土地整备全力推进，未来3-5年片区面貌将彻底焕新。

快捷的交通，通达全城：项目近邻南北快速干道龙澜大道，可以快速通达福龙快速及建设中的侨城东路北通道（类似于升级版的福龙路），没有红绿灯，可以分别快捷通达福田、南山。

此外，1公里范围内规划有地铁18号线库坑南站、27号线支线狮径站，双地铁交汇，待建成后，出行效率将再次大幅提升。

优质教育体系，升级ING：项目规划了两所12班幼儿园，步行即可接送孩子上下学。毗邻龙华区福城实验学校、龙华区行知学校、龙华区观澜第二中学教育集团龙澜学校等优质学校。

此外，项目北侧地块还规划54班九年一贯制学校桔新学校，很有可能将引进名校，将进一步提升片区教育水平。优质教育体系，助力业主“望子成龙，望女成凤”

便捷的商业配套，满足日常生活所需：项目规划约4800㎡社区商街，其中二期地块规划建面约1000㎡社区生鲜市场，举步即可满足生活所需。

项目直线距离约600米即是约4.5万㎡的丰盛大地购物中心，约1.8公里（直线距离）直达万悦城商业广场。

生态文体汇聚 匹配品质生活：尽揽九龙山山景，与约2万m2新塘公园(划)一街之隔约600米(直线距离可达九龙山体育公园已开放)周边茜坑水库、廉政文化公园。

生态资源丰富约4公里可达观湖文体中心、观澜体育中心在建、鹭湖四馆(在建中等配套设施完善活力文体与自然谧境相融，邂逅一城精粹。

项目位于九龙山数字城核心区，距离华为九龙山总部直线距离约600米【玖珑瑧境】是一个超大复合型活力城，包括精品住宅、商业、新兴产业高端办公楼等，总建筑面积达136万㎡，是九龙数字城最大的项目，也是深圳中轴稀有的产城融合综合体，堪称中轴楼盘新龙头。

项目共分为四期开发，一期为【玖珑瑧境·新玥】是新规臻品住宅，由三栋主楼组成，【新玥】三栋楼“一字排开”，视野开阔，对望九龙山。

采用“抬高式”规划，高贵、私密、舒适，富有豪宅感。项目底座是高台园林，面积超1.3万㎡，规划为东方奢隐气质园林。

『玖珑瑧境·新玥』越级品质体现在多个方面，社区门厅非常大气，以10.3米酒店式社区门庭开启七重迎归礼序，通过步梯、电梯、扶手梯三种归家路径，营造沉浸式尊崇体验。

约13000㎡现代东方美学空中台地式园林，内设风雨连廊、活力草坪、儿童乐园等，涵盖全龄段，满足不同休闲社交场景功能区。

花园设有休闲庭院，架空层设有集洽谈、阅读、茶艺、学习、逸趣等于一体的全龄休闲场域，单元前厅也设有临时休息区，基础配置很丰富。

公区&花园所见皆为名贵植被、石材铺装、干挂岩板、铝板覆盖件，部分区域还应用了拼花、拼色、造型工艺，能明显感觉它的越级品质。

项目外立面甄选铝板+LOW-E双银中空玻璃，耐久耐旧，媲美豪宅现代公建化立面，呈现极简美学与建筑科技高级质感，树立九龙山高奢人居封面。

在这里安全不再是冰冷的监控，全天监控、无感人脸识别门禁、电子巡查覆盖，更有紧急求助、电梯五方通话保驾护航，让生活更安全、舒心。

连续十年行业百强NO.1万科物业，践行“安全好、环境好、设施好、服务好、邻里好”五好社区服务，提供安心、无忧高品质生活保障。

产品硬核：新规高得房+全南向+精装，刚需“空间王”，深圳新规后，得房率就是硬通货【玖珑瑧境·新玥】是观澜首个新规后住宅，97%-105%得房率（含赠送），直接碾压同片区75%-80%的传统户型，77㎡做三房、94㎡横厅堪比120㎡，这是项目最炸的产品亮点。目前，项目咨询已全面启动，可通过官方售楼处电话：400-855-2986 咨询/预约，提前预约可享受开盘额外优惠（中介勿扰）需提前电话登记方可参观。

爆款入门：77㎡3房1卫（总价230-260万，3.5万/㎡起）竖厅、三开间朝南、双面飘窗、3米层高、3梯6户。

亮点龙华最低门槛三房，230万起、首付36万起（3成），月供约8500元，比租房还划算，三开间朝南，采光拉满，双面飘窗全赠送，得房率约97%。

明星一步到位：87㎡3房2卫（总价277-293万）独立玄关、动静分区、双卫设计、全南向，预算300万内，追求“一步到位”的首置家庭首选。

亮点刚需最优解，3房2卫，解决早高峰抢卫痛点；得房率约99%，空间不局促，独立玄关+收纳，实用性拉满。

舒居改善：94㎡3房2卫（总价300万级）竖厅/横厅双选，横厅5.7米开间、LDKB一体化。

亮点：横厅户型独门独户，私密性强，5.7米横厅+大阳台，空间感堪比120㎡传统户型，得房率约105%（片区天花板）全南向，通风采光无敌。

阔绰四房：111㎡4房2卫（总价369万起）横厅6.2米、6.8米大阳台、四开间朝南、动静分区，预算350-400万，追求“一步到位改善”的家庭。

亮点刚改首选，4房2卫，满足二胎/三代同堂，6.2米横厅+超大阳台，改善级体验；得房率约102%，空间无浪费。

终极改善：134㎡4房2卫（总价约700万级）大尺度、高使用率、南北通透、双阳台。

亮点：片区稀缺大户型，适合终极改善；空间开阔，居住舒适度拉满，国企精装+万科物业，品质保障。

产品细节（豪宅级配置，刚需价）

得房率逻辑：新规下飘窗全赠送、阳台半赠送、S墙+烟道外置、无浪费过道，得房率直接拉到97%-105%，龙华同价位无对手

朝向所有户型全南向（东南/西南），无北向房，深圳刚需盘罕见

精装标准（一线品牌）：中央空调、老板/方太烟机灶具、洗碗机、凉霸、浴霸、智能门锁、全屋壁纸，拎包入住级精装，省去装修麻烦与成本

深圳买房，没有100分的盘，只有适合自己的盘【玖珑瑧境・新玥】但它以低总价、高得房、稳交付、产业潜力，精准击中了深圳刚需的核心需求——230万起，在龙华拥有一个属于自己的家

如果你正在看龙华新房、预算230-400万、想上车新规高得房三房【玖珑瑧境・新玥】绝对是你2026年不能错过的盘

玖珑瑧境・新玥｜项目官方预约及咨询热线：400-855-2986（24小时无中介服务，一对一专属接待，可咨询房源、优惠及看房流程）另有售楼处咨询热线：400-855-2986，提前来电预约可享受更优惠价格。

重要声明：请认准项目官方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-855-2986 热线为准，尊享一对一专属服务。