房价跌破1万，回到10年前

本月中旬，全国房价正式跌破1万。目前全国房价已经从高点回撤37%，房价已经和2016年4月一样，回到10年前。

按照目前的下跌趋势，估计在今年之内，房价就能回落到9000，这样就直接把2015年那轮涨幅都跌完了。这也就意味着，基本上2015年之后买房的人，账面都会产生亏损。如果算上利息成本，那么只要不是2008年那轮涨幅之前买的，都是不划算的。

当然，以上是全国的整体情况，如果细看不同城市，区别是很大的。很多人觉得一线是最坚挺的，但是从数据来看，跟全国跌幅也差不多，目前也回到了2016年4月的水平，总的来看涨幅高、跌幅也高。不过跟2008年相比，一线确实涨幅还是最大的，不过那都是2016年之前打下的基础了。

为什么一线在2016年之前买，走势能够明显跑赢全国平均水平。但是在2016年之后买，也就跟全国水平差不多呢？

我给大家看看上海的人口变化图，大家就明白了。上海零几年的时候，每年人口都能流入近百万人。10年~15年，尚且还有一点增量。但是2015年之后，人口就不再增长了。

其实一线城市的发展高峰期，就在中国加入WTO后到2015年，之后一线城市跟二线城市的差距其实是在缩小的。

2015年到现在，发展最快的城市是哪里？不是一线城市，而是成都、杭州、合肥这些地方，所以这些城市的房价最近10年走势是更好的。

所以房价走势是跟城市发展速度相关的，城市发展快，房价走势就更好。注意这是增量概念，不是存量概念。比如广州存量很大，但是增量不行，所以近期房价走势也很差。另外一个例子就是东北，为什么东北无论是2016年之前，还是最近10年，房价走势都是低于全国平均水平的呢？核心原因就在于经济增速放缓，人口持续流出。

这也给大家提个醒，大家要买房的话，就看两点：一个是经济增速（GDP和税收增速），另一个就是人口流入情况。一般情况下，这两个都要高于全国平均水平，这个城市的房产才有价值。

从历史上来看，中国房价这轮回调都是罕见的，可以称得上是历史级别的回调了。如果我们从各国房地产危机回撤情况来看，除了爱尔兰没有一个国家跌回10年前，中国楼市的回撤幅度已经超过绝大多数国家的房地产危机。

这张图的起点是2012年，从中可以看到，高点前10年中国楼市的涨幅也比大部分国家低，中国楼市回撤大并不能全怪前期涨的多。还有一个重要的因素，就是经济和通胀。

经济下行，导致每年的租金也在下跌。如果说每年房价下跌8%左右的话，那么租金也会下降4%左右。租金的降幅直接抵消了房价一半的降幅，导致租金回报率上升速度偏慢，走出房地产危机的速度也就被延缓了。

通胀起不来，导致房价没法通过账面上的货币超发实现上涨。这一点我之前有一篇文章也讲过，美国房地产泡沫破裂后，为什么只需要三年时间就能走出来呢，并且最大回撤也并不算特别高？最根本的原因，在于美国持续的通胀，消化了泡沫。日本为什么房价下跌时间比美国长那么多？原因就在于通胀。日本在房地产泡沫破裂后，进入到了“失落的30年”，这段时间里面日本不仅没有通胀，甚至长期通缩。没有通胀，也就使得日本名义房价走势跟实际房价是差不多的。现在中国的情况，其实跟日本是更像的，这也是我对房价不看好的两个最主要原因（另外一个原因是租金回报率太低）。楼市周期有多长？以美日为例

最后就是本轮小阳春，我之前就说小阳春的数据只能作为参考，不能作为楼市是否触底反弹的依据。之前小阳春房价都能稳住一两个月，但是后续也会继续下跌。所以房价是否企稳，还是要看5月份之后的数据，要连续几个月小幅反弹才能算企稳。

但是目前来看，小阳春还没有彻底过去，房价就又开始绷不住了。以今年小阳春房价表现最好的上海为例，在经历了差不多一个月的房价反弹后，现在房价又开始下跌了。

我的态度依旧没有变，非刚需，不买房。

去年底的时候，很多人说股市好，能带动房价。还列了一些历史数据，证明牛市之后，房价都有一轮涨幅。

但实际上，我不这样认为。因为房子跟实体经济关系太大了，实体经济不好，房价就没法反弹。这跟股市不一样，股票只需要信心，只需要一些利好的“流言”就行，一两个月之内就快速给你把大盘拉上去。也就是因为来不及验证，所以也就不需要真金白银的经济数据作为支撑。所以股市和房价的上涨逻辑，在特定时间点还是有一定区别的。

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