一步珠城，越秀重启五羊片区寺右村旧改

在市中心动刀，广州越来越拼。

今天，广州发布了一季度最新GDP数据，7988.88亿元，同比增长6%。

其中，城市更新领域完成固定资产投资569亿元，同比增长42%；城中村改造投资同比增长77%，成为广州增长最迅速的板块之一。

从海珠新中轴、天河员村、石牌等强势推进情况来看，广州舍得也愿意在市中心砸钱做旧改，不看单次经济效益，而是全盘棋一起考虑。

一直以来大象难转身的越秀核心区，也积极投身于全市新一轮城市更新浪潮之中。

在市里的会议上，越秀区工作计划草案提到了的几个旧改重点。

·瑶台村，进展最快，走到了实质性的拆迁攻坚阶段；

·西坑金贵村，收集了业主资料，下一步是测绘、出补偿方案；

·寺右共和片，初期阶段，推进统一规划，分布实施；

瑶台和西坑，越秀都谈了几年了，而寺右共和片区是越秀时隔多年又一次把它端上桌，放进政府官方报告里。

关键点在于，寺右村和共和村会连片启动，统一做规划。

此前，对于环市东、五羊的核心片区，越秀正式表态都极为谨慎，此番重提寺右共和意味着，越秀的确有一个相对明确的计划要动。

前两年，寺右村入选了“城中村改造专项规划”名单，计划2026-2027年启动，混合改造，采用做地模式。

以往年推进不顺的情况来看，想打动片区村民和业主，越秀或许得出一个极具竞争力的价格，参考瑶台国有证4.4万/平，农林下路地铁站征收7.7万/平。

寺右共和片区补偿4万？5万？6万？7万？

近几年，越秀村民问最多的就是环市东、五羊片区的旧改还做不做。

做的，做完你的，做你的。

寺右村、共和村位于东山口、五羊新城、杨箕的三角中间地带，距离珠江新城直线距离不到1公里。

尤其是另一边杨箕村的大获全胜，村民和房企的理想都很丰满。

如此优渥的地理位置，早些年吸引了不少房企对其虎视眈眈。

寺右共和旧改就好像小龙虾大闸蟹，贵价，繁琐，肉少，但的确吸引人。

最早介入寺右村的是，万科。

2010年，寺右村借着亚运春风宣布旧改；直到2018年，寺右村正式进入省三旧推介会手册之中，“全面改造”，另一个是现在拆到飞起的沙涌南。

当时，寺右村改造办公室投入使用，办公室墙上还挂着万科负责的黄埔文冲旧改、永庆坊微改造项目的信息。

恰巧，万科拿下了珠江新城的寺右万科中心写字楼项目，近水楼台，万科冲在了最前面。

啃下文冲西，做了个好项目的万科兴致勃勃，想在市中心也做一场轰轰烈烈的城市更新。

寺右村总用地面积约42万平，居住密度大、难度高。不少村民不愿意改，导致项目的前期测绘工作开展都很艰难。

同时，位置核心，周边有军管区、机关宿舍，在编策方案时有限制。

这也是越秀区旧改面临的普遍问题，完全算不过来账，没有开发动力。

2021年，寺右村连同共和片区正式确定粤瑞公司为前期策划主体，编制片策方案初稿。

当时，还有另一家央企中交城投，也和粤瑞控股签了协议介入旧改。

大概率就是网上路透的这版，还配了240米高的双子塔地标。

2025年，官方表态暂缓，还处于前期研究阶段。

至于另一边的共和村，知名度和范围都没有寺右村那么大，但作为背靠杨箕的大型社区，其也渴望一战成名。

而在去年，共和片区曾有机会采取“原拆原建”的方式进行改造，每家每户共同出资，原地重新打造家园。

不过，改造需要90%以上的业主同意，可能还要业主自己掏钱，最后也是没能通过。

去年，在共和村社区重启之时，我们走访过附近村民的态度。

部分反对的业主们态度总结起来是，“唔知、唔明、唔做”，没有政府深度参与，顾虑临迁费、回迁时间、产品质量都是不确定性。

尤其是共和片区的铁一学位，使不少业主的房子有了很少的学位保底价值，即便老了，也不愁卖。

而寺右村，早些年的反对声音主要村民补偿预期很高，左东山、右珠城，老富人区＋现富人区，周边房价高企。

寺右共和村一旦决定要改，推出来的价码一定不会低，不然打动不了业主和村民。

目前，参考瑶台是村屋280方案，国有证弃产4.4万/平，中途瑶台还不断加码，给出1000/平左右的限时奖励，还是能推得动。

至于另一边，南洋电器厂的弃产补偿是6.6万/平，农林下路地铁站征收方案给出的是7.7万/平。

越秀要想推动旧改，村民们的预期并不低。

同时，也要考虑到平衡账本的问题，尤其是考虑到商业配比，要靠长期运营收回成本。

不过一个新的考虑因素是城市更新REITs的出现，或许在未来会让这部分物业可以实现更好的资金回流，五羊位置也够好。

隔壁兄弟村杨箕村的成功，让村民期盼旧改带来的改变，既增加集体收入，也能让房子释放应有的价值。

同样是两房，杨箕村可以租到6000，片区内新一点的寺右公馆也可以租到6000+；对比寺右村只能租到3000多，前后近一倍的差距，一年收入就差好几万。

而杨箕村的商品房富力东山新天地，去年成交价超过9万+，业主们的挂牌价普遍超过10万/平；寺右共和片区的房子，普遍在3-5万/平。

更不用说对比另一侧的珠江新城了，一面是灯红酒绿的CBD，一路之隔则是昏暗的城中村握手楼。

从实际居住体验上，很多村民也希望可以改造，例如共和社区约60%的房屋存在墙体开裂、管道老化等安全隐患。

寺右村内的巷道狭窄而阴暗，迎面而来，到处都是散落的电线和垃圾桶，街道消防车根本进不去，安全隐患不少。

作为和杨箕村同期计划启动的旧改，前者当时改造可谓是占尽天时地利人和。

即便是如此，富力和杨箕到最后还是对簿公堂，打了一场官司。

除了杨箕之外，越秀区其他旧改项目基本寸步难行，青龙坊、南洋电器厂基本停滞。

直到做地模式铺开，政府下场来做，火车站瑶台的持续推进，越秀才有城中村旧改得以复活。

终于，寺右共和旧改也有望重启了。