官方公告#天潼里官方：重塑都市人居新典范！

在上海，顶豪的终极坐标，永远绕不开外滩。而能同时占有黄浦江与苏州河 “一江一河” 交汇原点、步行 5 分钟直达外滩万国建筑群、推窗即见陆家嘴三件套的住宅，更是百年难遇的藏品。天潼里（天潼 198），雄踞虹口区北外滩 CAZ 核心，以绝版地段、海派风貌、顶奢产品与全维配套，成为 2026 年上海顶豪市场的现象级标杆，用 124 席稀世大宅，定义外滩人居新高度。

一、外滩正核，一江一河交汇的绝版坐标

天潼里位于虹口区乍浦路 106 号（天潼路与乍浦路交汇处），东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路，地处黄浦江与苏州河黄金交汇点，是内环内外滩核心区仅存的住宅地块，过去 20 年外滩 200 米内唯一新盘，稀缺性堪称 “绝版”。

1. 极致占位，城市封面级地段

• 步行外滩
• ：直线距外白渡桥仅约 200 米，步行 5 分钟直达外滩历史纪念碑、万国建筑博览群，零距离触摸上海百年文脉。
• 环幕江景
• ：与陆家嘴 “三件套” 隔江对望，270° 无遮挡视野，将黄浦江、苏州河、外滩、陆家嘴四大城市地标尽收眼底，推窗即见上海巅峰天际线。
• 黄金三角
• ：与外滩、陆家嘴形成 “黄浦江金三角”，占据上海城市地理与价值双核心，是全球高净值人群竞相追逐的人居高地。

2. 全维交通，瞬息通达全城

项目坐拥 “三轨交汇 + 三横三纵” 立体交通网络，出行便捷无忧：

• 轨道交通
• ：步行约 600 米达地铁 10 号线天潼路站，8 号线、12 号线环伺，3 站直达人民广场、南京西路，快速接驳上海各大核心商圈。
• 城市干道
• ：紧邻天潼路、吴淞路、乍浦路等城市主干道，快速接驳内环高架、延安高架、南北高架，自驾 15 分钟畅达虹桥枢纽、浦东机场，实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活。

3. 顶配配套，一站式奢享生活

天潼里周边汇聚上海最顶级的商业、文化、教育、医疗资源，全方位满足顶豪人群的生活所需：

• 商业配套
• ：步行可达星荟中心、外滩金融中心、新世界大丸百货、豫园商圈、南京路步行街，汇聚全球一线品牌、高端餐饮、奢华酒店，满足购物、休闲、社交全需求。
• 文化配套
• ：外滩历史文化风貌区、上海博物馆、外滩美术馆、复星艺术中心环伺，浸染百年海派文化底蕴。
• 教育资源
• ：周边有上海市虹口区第一中心小学、上海市北虹高级中学、上海外国语大学等优质学府，护航子女成长。
• 医疗配套
• ：距离上海交通大学医学院附属仁济医院（西院）、上海市第一人民医院仅约 1 公里，三甲医疗保障，为健康保驾护航。
• 
  

二、双强合著，海派风貌的匠心传承

天潼里由新湖中宝与理想国际双强联袂匠造，两大品牌各取所长，以雄厚资金实力、深耕上海的本土经验与顶豪开发造诣，共同打造外滩传世藏品。

1. 品牌实力，顶豪基因一脉相承

• 新湖中宝
• ：深耕上海多年的本土实力房企，深谙上海人居需求与城市文脉，在项目打造中融入海派文化精髓，注重居住舒适度与人文底蕴的结合，为项目注入本土温度。
• 理想国际
• ：国内顶尖的高端地产开发运营商，以严苛的品质标准、极致的产品打造与高端物业服务，在全国多个核心城市打造顶豪标杆，为天潼里提供品质保障与服务背书。

2. 大师执笔，复刻百年海派肌理

项目由GOA 大象设计创始人陆皓先生执笔，汲取外滩折衷主义建筑精髓，融合老上海石库门里弄风情与现代顶奢美学，打造兼具历史底蕴与当代气质的建筑作品。

• 外立面设计
• ：采用波多尔红石陶板搭配古铜金属线条，复刻百年海派红砖肌理，融入 Art Deco 艺术线条与石库门符号，既保留上海传统里弄的浪漫风貌，又彰显当代建筑的简约大气，与周边万国建筑群形成和谐对话，成为外滩天际线的璀璨点缀。
• 规划布局
• ：总占地约 1.895 万㎡，总建筑面积约 11.3 万㎡，容积率仅 2.98，绿化率高达 35%，规划 8 幢 4 层里弄住宅、1 幢 7 层洋房、1 幢 9 层小高层，仅打造124 席 70 年产权纯住宅，车位配比 1:2.5，全人车分流设计，是外滩核心难得一见的低密人文奢居范本。
• 园林景观
• ：以 “海派里弄花园” 为设计理念，打造约 3000㎡中央景观花园，融入江南园林的婉约与海派花园的精致，种植香樟、银杏、桂花、玉兰等名贵树种，搭配水景、亭台、雕塑、花境，营造 “移步异景、四季有景” 的私享谧境，在城央繁华中打造一片生态绿洲。
• 
  

三、三大产品序列，124 席稀世藏品

天潼里在售产品涵盖建面约 209-641㎡风貌小高层、建面约 270-330㎡叠加别墅、建面约 525-907㎡里弄合院三大核心序列，精准匹配高净值人群的多元居住需求，每一款产品均以极致尺度与匠心细节，打造传世大宅。

（一）风貌小高层：空中阔境，环幕江景

小高层主力户型涵盖建面约 209-641㎡，其中458-551㎡超级大平层为明星户型，以 “空中别墅” 为设计理念，打造全明通透、奢阔大气的居住空间。

• 极致尺度
• ：户型均采用大面宽、短进深设计，最大面宽可达 26.8 米，搭配全景落地窗，实现 270° 环幕观景，将外滩、陆家嘴、黄浦江、苏州河的城市景观尽收眼底；客厅挑高最高可达 3.6 米，空间开阔大气，无论是家庭聚会还是商务会客，都尽显尊崇。
• 功能分区
• ：遵循 “动静分区、干湿分离、主佣分离” 原则，打造独立玄关、中西双厨、LDKB 一体化客餐厅、主卧套房、次卧套房、多功能厅、家政间等功能空间，满足家族居住、商务社交、休闲娱乐等多元需求。主卧套房配备独立衣帽间、双台盆卫浴、观景阳台，打造专属私享领域；次卧均为套房设计，兼顾家人居住舒适度与私密性。
• 精装标准
• ：采用国际一线品牌精装，装标约 2 万元 /㎡，甄选意大利、德国、瑞士等全球顶级家居建材，包括嘉格纳厨电、卡莉斯塔卫浴、劳芬洁具、博世家电、大金中央空调、威能地暖等；搭配智能安防、智能家居系统，实现灯光、窗帘、空调、安防的一键控制，打造科技感与奢适感兼具的现代顶豪居所。
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（二）叠加别墅：上下叠境，私享天地

叠加别墅共 24 套，建面约 270-330㎡，分为上叠与下叠，户户赠送庭院、露台、地下室，实际使用面积远超产证面积，是城央罕见的 “有天有地” 的私宅藏品。

• 下叠产品
• ：建面约 270-300㎡，附赠约 30㎡私家庭院 + 约 100㎡地下室，地下室层高 6.7 米，可打造私人会所、影音室、酒窖、健身房、保姆房等多功能空间；地面一层为入户花园、客厅、餐厅、厨房，二层为卧室套房，层层递进，功能分区明确。
• 上叠产品
• ：建面约 300-330㎡，配备双露台 + 约 80㎡地下室，顶层露台可打造空中花园，俯瞰外滩与陆家嘴全景，实现 “宅园合一” 的东方居住哲学。
• 户型亮点
• ：单层面积约 160㎡，南向面宽达 10.5 米，全明通透，采光通风极佳；独立入户设计，保障居住私密性；中西双厨、主卧套房、次卧套房等功能空间齐全，满足家族居住需求。
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（三）里弄合院：院藏外滩，传世藏品

里弄合院共 27 套，建面约 525-907㎡，是天潼里的核心藏品，户户赠送庭院、露台、阁楼、地下室，实际使用面积高达 1500-2000㎡，是外滩核心区罕见的 “有天有地有庭院” 的传世大宅。

• 建筑风貌
• ：外立面采用美国白金石材 + 波多尔红石，经仿古喷砂处理，历久弥新，融合石库门、青砖黛瓦、马头墙等海派建筑元素，复刻上海百年名门望族的居住风貌，每一栋合院都承载着上海的历史文脉与人文底蕴。
• 空间布局
• ：采用地面四层 + 地下三层的设计，地下层高 6.7 米，可打造私人会所、影音室、酒窖、健身房、台球室、保姆房等多功能空间；地面一层为入户花园、客厅、餐厅、厨房，二层、三层为卧室套房，四层为阁楼与露台，层层递进，功能分区明确，满足家族传承、商务社交、休闲娱乐等全维度需求。
• 庭院设计
• ：户户拥有南北双庭院，最大庭院面积近 100㎡，搭配多重露台、阳台，打造立体庭院空间，将自然引入室内，实现 “宅园合一” 的东方居住哲学，在城央繁华中拥有一方私属天地。
• 户型亮点
• ：9 个南向宽面，全明通透，采光通风极佳；独立入户、双梯双动线设计，主佣分离，保障居住私密性；主卧套房面积超 80㎡，配备独立衣帽间、双台盆卫浴、观景阳台，打造专属私享领域。
• 
  

四、顶奢配套服务，专属峯层的尊崇体验

天潼里不仅打造顶级居住产品，更以全维度顶奢配套与专属服务，为业主打造峯层圈层的尊崇生活。

1. 社区配套：全维奢享，私属领地

项目规划约3000㎡高端会所，配备恒温泳池、健身中心、瑜伽室、雪茄吧、红酒室、茶室、私人宴会厅、儿童游乐区等配套设施，满足业主日常休闲、健身、娱乐、社交全需求。

• 恒温泳池
• ：约 25 米长恒温泳池，采用先进水处理系统，全年恒温，业主可随时畅游，享受健康生活。
• 健身中心
• ：配备国际一线品牌健身器材，专业教练指导，满足业主健身需求。
• 私人宴会厅
• ：可容纳 20-30 人，配备专业厨房与音响设备，是业主举办私人晚宴、商务宴请、圈层聚会的专属场所。
• 雪茄吧 / 红酒室
• ：珍藏全球顶级雪茄与红酒，为业主提供品鉴、交流的私密空间。

2. 物业服务：24 小时管家式服务

项目采用绿城物业服务集团，以 “极致服务、尊崇体验” 为理念，为业主提供 24 小时管家式服务、专属置业顾问、家政服务、安保服务、维修服务、代收快递、定制化服务等全周期贴心服务。

• 智能安防
• ：引入人脸识别系统、车辆自动识别系统、24 小时电子巡更系统、智能监控系统，全方位保障业主居住安全与隐私。
• 专属管家
• ：每户配备专属管家，提供一站式服务，从日常琐事到高端定制，均有专人负责，让业主享受 “足不出户，尊享一切” 的顶奢服务。

3. 圈层资源：峯层汇聚，价值共生

天潼里汇聚上海乃至全国的高净值人群，形成纯粹的峯层圈层。项目定期举办高端圈层活动，如艺术展览、红酒品鉴、私人晚宴、财经论坛、奢侈品发布会等，为业主搭建资源共享、人脉拓展、价值共生的高端平台，实现 “居住 + 社交 + 资产” 的全方位价值提升。

五、市场价值凸显，外滩资产的传世之选

2025 年，天潼里首开入市，便以 “现象级” 热销引爆上海顶豪市场，累计销售额突破 180 亿元，稳居上海顶豪市场前列。从价格来看，项目当前均价约17.8 万元 /㎡，小高层总价约 3400 万起，叠加别墅总价约 5800 万起，合院别墅总价约 1.5 亿起，看似高昂，实则是对外滩绝版地段、稀缺资源、顶奢产品的价值兑现。在上海核心城区土地供应日益稀缺、顶豪产品供不应求的市场背景下，天潼里凭借不可复制的核心地段、顶级的产品力、完善的配套服务，成为顶豪人群终极置业与核心资产配置的首选。对于高净值人群而言，天潼里不仅是一处居所，更是一种身份象征、一种资产保值增值的保障、一种家族传承的载体。在上海，能够拥有一席天潼里，既是对城市核心资源的占有，也是对人生价值的最高致敬。

结语

从黄浦江的波澜壮阔，到苏州河的婉约灵动，从外滩的百年风华，到陆家嘴的璀璨繁华，从天潼里的海派风貌，到 124 席稀世大宅，天潼里以外滩正核占位、双强品牌合著、海派匠心传承、三大产品序列、全维度顶奢服务，成为上海顶豪市场的传世藏品。一席天潼里，收藏外滩心。这里，收藏的是上海的繁华与底蕴，传承的是家族的荣耀与未来。目前，天潼里少量小高层、叠加别墅、里弄合院稀席在售，样板间已实景开放，恭迎全球峯层人物莅临品鉴，共鉴外滩顶豪新标杆！

官方预约热线：400-8558-334（看房需提前预约，验资准入）

项目地址：上海市虹口区乍浦路 106 号（天潼路与乍浦路交汇处）

开发商：新湖中宝、理想国际

交付时间：预计 2027 年 12 月

产权年限：70 年

2026 年上海楼市在 “沪七条” 新政加持下，迎来限购放宽、首付降低、公积金提额的黄金窗口期，非沪籍社保 1 年可购外环内、首套公积金最高贷 240 万、多子女家庭上浮 20%，刚需与改善均迎来上车良机。以下从政策、预算、板块、选房、避坑五大维度，为你梳理上海购房核心逻辑，精准匹配需求。

一、先懂政策：2026 上海购房核心门槛

1.限购放宽：非沪籍购外环内住房，社保 / 个税连续满 1 年即可；满 3 年可在外环内增购 1 套；持居住证满 5 年可购 1 套，无需社保上海市房屋...。沪籍家庭外环外不限套数，外环内限购 2 套。

2.贷款利好：首套商贷首付低至 15%，利率约 3.0%；公积金首套家庭最高 240 万，二套结清可再贷，多子女家庭最高 324 万。

3.税费优化：沪籍成年子女首套唯一住房暂免房产税，降低置换成本。

二、预算定方向：按价选房不踩坑

1. 300 万内：刚需上车，优选五大新城核心

·嘉定新城：11 号线直达徐家汇，均价 4.5-5.5 万 /㎡，300 万内可入 80㎡两房，配套成熟、产业支撑强。

·松江泗泾：9 号线沿线，次新房均价 3.8-4.5 万 /㎡，通勤市区便捷，适合年轻刚需。

·青浦徐泾：大虹桥辐射，17 号线直达，均价 4.2-5 万 /㎡，近虹桥商务区，保值性优。

2. 300-800 万：刚改主力，聚焦中外环 + 地铁

·闵行春申：中外环，8/15 号线交汇，均价 5.5-6.5 万 /㎡，学区优质、生活氛围浓。

·宝山顾村：7 号线沿线，均价 3.7-4.5 万 /㎡，300 万内可入电梯两房，配套完善。

·普陀桃浦：中环，11/15 号线，均价 5.6-6.5 万 /㎡，旧改升级，潜力突出。

3. 800 万以上：改善 / 终极置业，锁定核心稀缺

·徐汇滨江：均价 10-13 万 /㎡，江景 + 产业 + 学区，高端改善首选。

·浦东张江：均价 8-10 万 /㎡，科学城产业支撑，次新房流通性强。

·虹口北外滩：均价 11-13 万 /㎡，滨江核心，商业 + 轨交 + 名校齐聚。

三、板块选筹：五大黄金原则

1.地铁优先：优先选步行 10 分钟内地铁盘，通勤效率决定居住价值与保值力。

2.产业为王：嘉定（医疗）、张江（科创）、大虹桥（商务）等产业区，人口流入强、租金稳、转手快。

3.配套齐全：3 公里内覆盖三甲医院、优质学校、大型商业，自住舒适、转手易出手。

4.避开远郊 “三无”：无地铁、无学区、无商业的远郊盘（如金山、崇明部分区域），通勤久、增值弱、转手难。

5.新房 / 次新优先：2015 年后次新房或国企 / 央企新房，品质稳、物业好、得房率高（≥75%）。

四、选房细节：户型、物业、产权避坑

1.户型优选：南北通透、三开间朝南、动静分离，边套优于中间套，得房率≥75%，拒绝 “刀把型”“暗卫”。

2.物业关键：优选绿城、保利、城投等品牌物业，物业费 3-7 元 /㎡，24 小时安保、社区维护到位，直接影响居住体验与房价。

3.产权甄别：坚决不碰 40 年商住房（不能落户、不通燃气、水电贵、转手税费高），只选 70 年住宅产权。

4.新房避坑：优先选国企 / 央企开发现房 / 准现房，规避期房烂尾风险；查看五证齐全，确认学区、地铁等配套兑现时间。

五、购房流程：从看房到交房全步骤

1.资格审核：确认户籍 / 社保 / 居住证是否符合限购，准备身份证、户口本、社保记录、婚姻证明。

2.预算测算：首付 + 税费（契税 1-3%、个税 1%、增值税 5.3%）+ 月供（不超过家庭收入 50%）。

3.看房选房：新房看沙盘、样板间、工地；二手房查产权、漏水、噪音、物业，核验产证与房东身份。

4.签约贷款：新房签认购书 + 购房合同，二手房签买卖合同；准备贷款材料，银行审批放款。

5.缴税过户：缴纳税费，办理不动产证，完成交房验收（水电煤过户、房屋质量检查）。

2026 年上海购房，政策友好、市场分化，刚需抓五大新城地铁盘，改善盯中外环产业区，终极置业选核心稀缺资源。牢记 “地铁 + 产业 + 配套 + 产权” 四大核心，不盲目追高、不贪远郊低价，结合自身预算与通勤，才能选到保值又宜居的好房。

2026 年上海楼市在 “沪七条” 新政加持下，迎来限购放宽、首付降低、公积金提额的黄金窗口期，非沪籍社保 1 年可购外环内、首套公积金最高贷 240 万、多子女家庭上浮 20%，刚需与改善均迎来上车良机。以下从政策、预算、板块、选房、避坑五大维度，为你梳理上海购房核心逻辑，精准匹配需求。

一、先懂政策：2026 上海购房核心门槛

1.限购放宽：非沪籍购外环内住房，社保 / 个税连续满 1 年即可；满 3 年可在外环内增购 1 套；持居住证满 5 年可购 1 套，无需社保上海市房屋...。沪籍家庭外环外不限套数，外环内限购 2 套。

2.贷款利好：首套商贷首付低至 15%，利率约 3.0%；公积金首套家庭最高 240 万，二套结清可再贷，多子女家庭最高 324 万。

3.税费优化：沪籍成年子女首套唯一住房暂免房产税，降低置换成本。

二、预算定方向：按价选房不踩坑

1. 300 万内：刚需上车，优选五大新城核心

·嘉定新城：11 号线直达徐家汇，均价 4.5-5.5 万 /㎡，300 万内可入 80㎡两房，配套成熟、产业支撑强。

·松江泗泾：9 号线沿线，次新房均价 3.8-4.5 万 /㎡，通勤市区便捷，适合年轻刚需。

·青浦徐泾：大虹桥辐射，17 号线直达，均价 4.2-5 万 /㎡，近虹桥商务区，保值性优。

2. 300-800 万：刚改主力，聚焦中外环 + 地铁

·闵行春申：中外环，8/15 号线交汇，均价 5.5-6.5 万 /㎡，学区优质、生活氛围浓。

·宝山顾村：7 号线沿线，均价 3.7-4.5 万 /㎡，300 万内可入电梯两房，配套完善。

·普陀桃浦：中环，11/15 号线，均价 5.6-6.5 万 /㎡，旧改升级，潜力突出。

3. 800 万以上：改善 / 终极置业，锁定核心稀缺

·徐汇滨江：均价 10-13 万 /㎡，江景 + 产业 + 学区，高端改善首选。

·浦东张江：均价 8-10 万 /㎡，科学城产业支撑，次新房流通性强。

·虹口北外滩：均价 11-13 万 /㎡，滨江核心，商业 + 轨交 + 名校齐聚。

三、板块选筹：五大黄金原则

1.地铁优先：优先选步行 10 分钟内地铁盘，通勤效率决定居住价值与保值力。

2.产业为王：嘉定（医疗）、张江（科创）、大虹桥（商务）等产业区，人口流入强、租金稳、转手快。

3.配套齐全：3 公里内覆盖三甲医院、优质学校、大型商业，自住舒适、转手易出手。

4.避开远郊 “三无”：无地铁、无学区、无商业的远郊盘（如金山、崇明部分区域），通勤久、增值弱、转手难。

5.新房 / 次新优先：2015 年后次新房或国企 / 央企新房，品质稳、物业好、得房率高（≥75%）。

四、选房细节：户型、物业、产权避坑

1.户型优选：南北通透、三开间朝南、动静分离，边套优于中间套，得房率≥75%，拒绝 “刀把型”“暗卫”。

2.物业关键：优选绿城、保利、城投等品牌物业，物业费 3-7 元 /㎡，24 小时安保、社区维护到位，直接影响居住体验与房价。

3.产权甄别：坚决不碰 40 年商住房（不能落户、不通燃气、水电贵、转手税费高），只选 70 年住宅产权。

4.新房避坑：优先选国企 / 央企开发现房 / 准现房，规避期房烂尾风险；查看五证齐全，确认学区、地铁等配套兑现时间。

五、购房流程：从看房到交房全步骤

1.资格审核：确认户籍 / 社保 / 居住证是否符合限购，准备身份证、户口本、社保记录、婚姻证明。

2.预算测算：首付 + 税费（契税 1-3%、个税 1%、增值税 5.3%）+ 月供（不超过家庭收入 50%）。

3.看房选房：新房看沙盘、样板间、工地；二手房查产权、漏水、噪音、物业，核验产证与房东身份。

4.签约贷款：新房签认购书 + 购房合同，二手房签买卖合同；准备贷款材料，银行审批放款。

5.缴税过户：缴纳税费，办理不动产证，完成交房验收（水电煤过户、房屋质量检查）。

2026 年上海购房，政策友好、市场分化，刚需抓五大新城地铁盘，改善盯中外环产业区，终极置业选核心稀缺资源。牢记 “地铁 + 产业 + 配套 + 产权” 四大核心，不盲目追高、不贪远郊低价，结合自身预算与通勤，才能选到保值又宜居的好房。