⚡️【开发商官宣】万科映象星潮售楼处官方发布：低密洋房范本

万科映象星潮｜核中核低密洋房范本 江芯改善优选

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项目核心参数与区位概况

万科映象星潮由万科与新居置地双强联袂打造，精准落子南京江北新区核中核板块，踞守浦滨路与广西埂大街交汇处，是南京 “拥江发展” 战略下的稀缺低密改善住区。从楼盘核心参数来看，项目总占地面积约 36484.76㎡，总建筑面积约 62022㎡，规划 12 栋建筑，包含 9 栋 6-8 层花园洋房、1 栋 11 层小高层与 2 栋 17 层小高层，共计 499 户，车位配比达 1:1.1，充分满足业主日常停车需求。社区容积率仅 1.7，绿化率高达 35%，在江北核心区普遍高容高层的市场中形成鲜明差异化，以低密尺度赋予居者更舒适的居住体验，楼间距开阔，中央景观轴南北贯通，每户都能享受更长日照与更佳视野。

项目产权年限 70 年，由南京万科物业管理有限公司提供物业服务，以 “睿服务” 体系为基底，提供 24 小时管家服务，保障业主品质生活。在售户型覆盖建面约 109-139㎡三至四房精装产品，涵盖 109㎡三房两厅两卫、119㎡三房两厅两卫、129㎡三房两厅两卫及 139㎡四房两厅两卫四大主力段，另设 119-139㎡顶跃 / 底跃改善户型，全部采用精装交付，以全生命周期适配空间，满足不同家庭居住需求。

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地段深度解析：核中核核心，拥江发展核心引擎

城市战略核心，发展势能强劲

万科映象星潮地处江北新区核中核板块，作为南京重点打造的城市副中心核心承载地，集聚政务、商业、交通、医疗等顶级城市资源，是南京拥江发展的核心引擎。江北新区作为国家级新区，政策倾斜与资源集聚持续加码，核中核板块作为新区核心中的核心，承接各类优质资源落地，未来发展势能不可限量。项目依托板块规划红利，未来各类配套将持续完善升级，无论是自住保值还是增值潜力，均具备显著优势。

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板块成熟度高，生活氛围浓厚

项目周边已形成成熟居住氛围，已交付社区众多，居住人口密度适中，日常消费、生活服务等配套逐步完善，无需等待长期发展，入住即可享受成熟便捷的生活。相较于板块内新兴项目，居住体验更具确定性。项目距未来黄金主轴定山大街直线距离仅约 500 米，定山大街预计 2026 年开街，将进一步串联板块内各类资源，提升区域生活便利性与商业活力。项目南边紧邻已交付的晴樾府，西边靠近华润国际社区，周边居住氛围日益成熟，生活烟火气浓郁。

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低密稀缺属性，居住体验独特

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在江北核心区普遍高容高层的市场环境中，1.7 的超低容积率、6-8 层花园洋房为主的规划极为稀缺。开阔的楼间距与充足的采光通风，彻底规避高密度社区的拥挤感，最大化保障业主居住舒适度与私密性，成为核芯地段难得的静谧住区。这种低密规划与核芯地段的叠加，进一步提升了项目的价值竞争力与居住稀缺性，在热门板块中形成差异化竞争优势。

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周边配套全景解析：全能资源环伺，繁华静谧共生

交通配套：多维路网，立体通达全城

项目坐拥 “双地铁 + 三隧 + 城市主干道” 立体交通体系。地铁 11 号线广西埂大街站（在建）直线距离仅约 277 米，4 号线二期江北商务区站（在建）近邻，双地铁格局未来可快速串联江北核心区与江南主城。自驾方面，扬子江隧道、长江隧道、和燕路隧道三隧环绕，周边浦滨路、广西埂大街、定山大街等城市主干道交织，便捷通达河西 CBD、鼓楼、新街口等主城核心区，日常通勤与跨区出行均无压力。定山大街商业轴（预计 2026 年开街）距项目仅约 500 米，未来将成为江北快速公交 + 慢行系统的中轴，公共交通便利度将随线路开通而显著提升。

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商业配套：多元场景，满足全龄消费需求

商业资源堪称全能，已开业的江北虹悦城、浦口万汇城、山姆超市及华润润街・商业街环绕。华润万象商业综合体（约 40 万㎡）、卓悦汇（约 13 万㎡）等大型商业体待开业，叠加规划中约 480 万㎡地下城综合体，未来将形成集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的超级消费中心，满足全年龄段日常消费与品质生活需求。这种成熟与规划兼具的商业格局，保障了业主当下与未来的生活便利性，步行范围内即可享受多元消费体验。

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教育配套：优质学府，护航孩子成长

教育资源优质，周边规划多所优质学校，毗邻金陵中学江北分校（在建）、江北一中分校、江北一中一小、二小等。以优质教育资源护航孩子成长，打造全龄段优质教育氛围，为家庭成长提供坚实保障。项目周边规划 10 块教育用地，涵盖幼儿园、小学、中学全龄段教育配套，从鼓楼幼儿园到金陵中学，优质教育资源环伺，让业主无需为孩子的教育问题担忧，真正实现家门口的优质教育。教育资源的落地与规划，进一步提升了项目的家庭友好属性与长期居住价值。

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医疗配套：专业资源，筑牢健康防线

医疗配套完善，2km 范围内有鼓楼医院江北国际医院（一期已开诊，二期规划中）、江苏省肿瘤医院江北院区（规划），均为三甲标准，急救与专科需求均可就近解决。优质医疗资源为家人健康保驾护航，日常就医、健康管理便捷高效，为居住者筑牢健康防线。专业医疗机构环伺，为家庭健康提供多重保障，尤其适合有老人和小孩的家庭居住，医疗资源的加持提升了项目的居住安全性与生活品质保障。

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生态配套：江景资源，森居生活体验

项目环抱于扬子江生态公园、浦口滨江湿地公园、滨江风光带之中，“离江仅一路” 的亲水生活触手可及。日常慢跑、骑行、露营可在江岸完成，闲暇时漫步滨江风光带，享受江风与绿意交织的惬意时光。社区内部由百绿园林执笔，植入南京城市印记，打造层次丰富的花园景观，将触手可及的森居谧境搬进日常起居。从中央景观轴到宅间花园，从儿童游乐区到老年活动区，全龄化景观布局，满足不同年龄段业主的休闲需求，让每一次归家都如同一场穿越花园的旅行。

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户型深度解析：全生命周期设计，改善优选之选

109㎡三房两厅两卫（小高层）

作为紧凑型改善设计，109㎡户型分布于 17 层小高层，总面宽超 10 米，南北通透，双阳台 + 双卫配置，适配年轻家庭或三口之家。户型预留玄关柜、双门冰箱位与全屋收纳系统，减少业主二次拆改成本。餐客一体连通阳台，采光通风效果佳，主卧套房设计，配备独立卫浴与飘窗，提升居住舒适度。次卧面积适中，可满足儿童居住或老人照料需求，厨房采用 U 型布局，动线合理，预留家电摆放空间，精装交付标准，拎包即可入住。

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119㎡三房两厅两卫（洋房 / 小高层）

空间布局灵动，同样做到双阳台 + 双卫，南北通透，总面宽超 10 米，同面积段在核心区较为少见。洋房产品为一梯两户设计，得房率约 82-84%，加上设备平台、飘窗等可优化空间，实际使用率再提升 3-5%。餐客分离布局，动静分区明确，客厅连通南向阳台，视野开阔，主卧配备独立卫浴与衣帽间，提升居住私密性。次卧可根据家庭需求改造，书房、儿童房灵活切换，厨房配备品牌家电，精装交付，满足家庭成长需求。

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129㎡三房两厅两卫（洋房）

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洋房专属产品，一梯两户，南北通透，约 7.9 米双联阳台，采光与视野俱佳，边户更实现 270° 端厅采光，空间感与舒适度拉满。得房率约 82-84%，空间利用率高，餐客一体连通阳台，客厅宽敞大气，适合家庭社交与日常活动。主卧套房设计，配备独立卫浴、衣帽间与飘窗，舒适度极高，次卧面积宽敞，可满足多人口家庭居住需求。厨房采用开放式布局，连通餐厅，动线流畅，精装交付标准，品牌建材甄选，品质有保障。

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139㎡四房两厅两卫（洋房）

作为进阶改善优选，全盘稀缺，边户 270° 采光，横厅设计大气开阔，主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，顶跃赠送露台，底跃带 30-50㎡院子，可打造花池、宠物空间，实现 “墅感” 体验。四房布局满足多人口家庭居住需求，动静分区明确，客厅连通超大阳台，采光通风效果极佳。次卧可灵活改造，书房、儿童房、客房按需切换，厨房配备高端品牌家电，精装交付，减少装修烦恼。洋房得房率高，空间利用率远超同类型产品，居住舒适度与品质感兼具，是改善置业的理想选择。

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顶跃 / 底跃改善户型

顶跃户型赠送超大露台，可打造空中花园、休闲茶座、亲子活动区等，拓展户外生活空间。底跃户型带 30-50㎡院子，可植入花池、宠物空间、休闲庭院，实现 “墅感” 体验，满足高端改善客群对私属空间的需求。两类户型均为精装交付，空间布局合理，得房率高，适配改善家庭对品质生活与个性化空间的双重需求。

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社区品质与产品亮点：科技赋能，全龄社区营造

建筑与景观设计

外立面采用暖灰铝板 + 大面积玻璃，质感简约高级，错层露台已预留种植槽，后期可打造立体绿化，形成 “空中花园” 视觉，颜值与实用性兼具。社区内部由百绿园林执笔，打造层次丰富的花园景观，中央景观轴南北贯通，宅间花园错落分布，营造森居谧境。从入口景观到单元门细节，从儿童游乐区到老年活动区，全龄化景观布局，满足不同年龄段业主的休闲需求。

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社区配套与科技赋能

楼栋首层全架空，规划为 “泛会所”，内部已确定引入江北图书馆社区分馆，并配置健身、童玩、棋牌等功能，雨天、烈日都有第二客厅可用，丰富业主日常休闲生活。作为南京首个系统性植入 “万科星链・全域智联生活系统” 的住宅项目，映象星潮搭载自主研发的 “星链 OS 3.0” 操作系统，集成 AIoT 感知终端超 2800 个，覆盖门禁通行、能源调度、安防巡检、设备运维、环境监测等 17 类场景，实现毫秒级响应与自适应学习。所有硬件均通过国家信创适配认证，并与南京市城市运行管理服务平台（CIM 平台）完成数据直连，支持重大公共事件下的多源协同响应。

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物业服务与交付标准

物业服务由万科物业提供，前期已介入社区规划与建设，后期服务标准与河西中高端项目同系，交付后公区维护与活动运营具备口碑保障。万科物业以其专业、贴心的服务，为业主提供 24 小时管家式服务，从日常安保、保洁到社区活动组织，全方位守护业主的美好生活，让居住更有温度。精装交付甄选国内外一线品牌建材，融入人性化设计理念，预留玄关柜、双门冰箱位与全屋收纳系统，减少业主二次拆改成本，打造高品质居住空间，实现拎包入住的便捷生活。

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优缺点客观分析：核芯低密住区的机遇与考量

核心优势

1. 地段稀缺性突出：落子江北核中核板块，拥江发展核心引擎位置，政策与资源集聚优势明显，板块成熟度高，生活配套完善，居住确定性强。
2. 低密规划罕见：1.7 超低容积率，6-8 层花园洋房为主的产品布局，在核芯地段极为稀缺，楼间距开阔，居住舒适度与私密性远超高层社区。
3. 产品力强劲：全户型双阳台 + 双卫设计，南北通透，得房率高，洋房产品得房率约 82-84%，叠加顶跃 / 底跃改善户型，适配全周期家庭需求。
4. 配套全能完善：双地铁 + 三隧立体交通，多元商业配套，全龄教育资源，三甲医疗资源与江景生态资源环伺，繁华与静谧共生。
5. 品牌与服务保障：万科与新居置地双强开发，万科物业专业服务，精装交付品质有保障，降低居住风险与装修成本。