“丝路出海”加速 | 2026年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告

观点指数 指数复苏斜率有所放缓，供应链安全与标准体系加快完善 2026年3月，我国仓储、物流、快递、电商物流等指数环比回升，但行业复苏斜率有所放缓，仍面临需求不足、成本高企等压力。当月多项国家级供应链安全法规与物流行业标准集中落地，多地出台土地、供地模式等支持政策，持续夯实产业链供应链稳定运行基础。

服务增值驱动行业升级，企业转型与“丝路出海”双线提速 国内物流仓储市场供需平稳，租金与空置率保持稳定。行业加速向增值服务转型，头部企业聚焦坪效提升与多元服务拓展。同时，京东、菜鸟、宏川智慧等加快“丝路出海”布局，顺丰、普洛斯落地场景化服务创新，与创维光伏合作“仓储+光伏”等新模式也持续涌现。

智慧冷链与区域枢纽加速落地，多元资本运作与融资并行 报告期内智慧冷链、区域物流枢纽等基建项目密集落地，广弘、圆通、顺丰等推进重点项目建设，完善全国物流网络。同时物流企业通过股权回购、基金布局、ABS及债券发行等多元方式开展资本运作与融资，为业务升级、基建扩张提供持续资金支持。

仓储物流REITs亏损面扩大，企业扩募与行业并购整合加速 2025年上市仓储物流REITs营收普遍下滑，亏损企业增至6家，租金下行、资产减值等导致盈利承压，仅关联方租户占比较高的产品表现相对稳健。行业收益率整体走低，头部REITs积极扩募，多家企业推进REITs申报，国内外并购整合提速，成为行业应对压力的重要举措。

市场综述

指数复苏斜率有所放缓，供应链安全与标准体系加快完善

2026年3月份仓储指数为51.4%，较上月大幅回升4.7个百分点，重新回到荣枯线以上的扩张区间，主要得益于春节假期因素消退后，企业复工复产节奏加快，大宗商品市场需求逐步释放，带动仓储业务量显著增长。

从分项指数来看，新订单、设施利用率、期末库存、平均库存周转次数等主要指数均有明显回升，升幅在1.6至10个百分点之间，显示出商品周转效率显著加快，企业备货积极性提升，仓储行业整体活跃度持续增强。

数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理

2026年3月份，中国物流业景气指数为50.2%，较上月回升2.7个百分点，反映出节后产业链供应链上下游协同推进，从业岗位回升和物流领域投资增长，物流业务活动趋于活跃。值得注意的是，该指数较上年同期下降1.3个百分点，表明行业开年复苏斜率有所放缓，仍面临需求不足、成本高企等压力。

尽管复苏进程存在放缓压力，3月份业务活动预期指数达54.2%，大幅回升3.2个百分点，显示出企业对后续行业发展前景持乐观态度。预计将在数字化转型和供应链一体化服务能力方面持续加强，通过提升服务质量、优化运营模式，应对当前复苏压力，挖掘新的增长潜力。

2026年3月中国快递发展指数为410.9，同比提升2.4%。其中发展规模指数为608.2，同比提升5.1%；服务质量指数为503.9，与去年同期基本持平；发展能力指数为237.4，同比提升3.2%；发展趋势指数为60。

一季度，快递业务量预计同比增长6%，快递业务收入预计同比增长6.5%，行业运行稳中有进，智慧赋能持续深化，基础能力稳步提升，有效服务商品流通创新发展，为促进消费提质扩容、推动产业转型升级提供坚实保障。

2026年3月份中国电商物流指数为110.3点，环比回升1.3点。电商物流总业务量指数明显回升，分地区来看，全国所有地区总业务量指数均有所回升，其中西部地区回升幅度最大，环比回升5.7点；东北、东部和中部地区分别回升4.5点、4.2点和3.4点。

电商消费热度不减是重要原因，部分节假日促销活动带动美妆护肤、黄金饰品、健身塑型等品类集中热销；供给端看，快递行业在业务上升过程中积极推进服务升级，智能快递柜在城乡加速普及，实现24小时自助寄取，有效畅通工业品下乡和农产品上行的双向通道。

政策方面，据观点指数不完全统计，共录得5项重磅政策，面对全球产业链供应链波动加剧，国家层面持续出台政策举措，健全产业链供应链安全保障体系，防范化解相关风险，保障关键领域产业链供应链可以稳定运行。

3月31日，《国务院关于产业链供应链安全的规定》正式施行，这是我国首部专门规范产业链供应链安全的综合性法规。法规旨在防范产业链供应链安全风险，提升其韧性与安全水平。

针对断供、价格波动、物流受阻等产业链供应链潜在风险，法规明确建立风险监测与应急管理制度，开展风险识别与预警发布，保障关键领域供应链的稳定。同时，法规对境外组织、个人损害我国产业链供应链安全的行为，明确了相应的反制措施。

国家发展改革委发布《无人仓通用技术要求》等14项物流行业标准，涵盖无人仓建设、冷链服务、绿色低碳、多仓协同、废旧电池追溯等领域，涉及物流运营、技术应用、绿色发展等关键环节，有助于规范行业发展秩序，提升物流服务标准化、规范化水平。

据市场监管总局信息，“十四五”期间我国累计发布物流领域国家标准210项，在多式联运、智慧物流、绿色物流等领域取得阶段性进展，初步形成覆盖全面、衔接顺畅、适配行业发展的物流标准体系，为产业链供应链高效协同提供基础支撑。

商务部等6部门联合印发《关于更好服务实体经济推进电子商务高质量发展的指导意见》，围绕电商与实体经济深度融合提出相关举措，明确支持电商企业对仓储物流、销售服务等环节开展数字化改造，推动产供链高效协同。

地方层面，福建省自然资源厅印发《关于支持高速公路沿线存量土地盘活利用若干措施的通知》，支持盘活高速公路沿线存量土地，发展以物流仓储为主的“高速公路+”相关产业，提升土地资源的配置效率。

广州黄埔区以“先租后让”方式供应一宗物流仓储用地，项目总投资额不低于0.97亿元。该供地模式有助于降低企业的前期用地成本，同时通过后续监管保障项目的落地实施，引导社会资本参与物流仓储领域建设，完善区域物流基础设施布局。

企业运营

服务增值驱动行业升级，企业转型与“丝路出海”双线提速

期内，国内物流仓储市场整体运行平稳，租金与空置率保持稳定。据物联云仓数据，3月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，与上月持平；3月全国仓储空置率为16.42%，与上月持平，市场供需处于相对平衡的状态。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

从41个重点城市来看，物流租金为23.22元，空置率15.82%，均与上月持平。其中3月深圳物流租金涨幅最大，环比上涨0.68%，广州空置率降幅最大，在市场成交带动下环比下降1.25个百分点，大湾区市场呈现出较强的复苏韧性。

面对行业竞争加剧与市场需求升级，拓展增值服务成为企业突破发展瓶颈、提升核心竞争力的重要方向。头部企业加快转型步伐，由传统基础服务向精细化、多元化、高附加值服务延伸，推动发展质量的提升。

京东集团的业绩体现了增值服务的增长拉动作用，公司全年收入达13091亿元，同比增长13%，其中平台广告、物流服务等服务收入同比大幅增长23.6%，成为带动企业增长的关键动力，远超整体收入增速，成为业绩增长的重要动力。

为支撑服务能力提升，京东物流持续完善仓储网络布局。截至2025年底，已运营超3600个物流仓库，总管理面积超3400万平方米，建成覆盖全国的高效物流体系；同时在全球布局近200个保税、直邮及海外仓，总管理面积近200万平方米，为境内外增值服务开展提供基础设施支撑。

宝湾明确将转型作为核心战略，在3月13日召开的2026年工作会议上提出，聚焦“转型升级”与“海外布局”两大方向，推动增长模式从依赖租赁面积的“瓦片经济”向注重深度运营与服务增值的“坪效经济”转变，实现从物业出租方向运营服务商的角色升级。

该转型方向契合行业发展趋势，企业通过深化运营服务、挖掘单位面积效益，降低对传统租赁业务的依赖，提升服务附加值；同时依托“中国制造”出海需求，推动国内业务转型与海外市场拓展协同发展。

在国内转型提质的同时，依托“一带一路”倡议带来的发展机遇，企业“丝路出海”布局持续提速，通过战略合作、项目落地等方式拓展海外市场，推动中国供应链服务走向国际。

京东集团凭借强大的供应链能力，加速“丝路出海”布局，与京东产发、丝路基金签署战略合作协议，丝路基金将通过直接投资、间接投资等多种形式，支持京东集团的“出海”战略，为京东集团及其下属企业或双方认可的合作伙伴提供“出海”投资服务。

宏川智慧聚焦能源化工领域，开启“丝路出海”新征程，与伊拉克国家基建发展基金会签署战略合作协议，双方以“互利共赢、资源共享、优势互补”为核心，携手拓展中东及中国市场，共同开启能源化工产业数字化转型与双向投资合作。

菜鸟聚焦东南亚市场，推动物流技术与运营模式输出，与泰国正大集团旗下CPAXTRA签署战略合作协议。CPAXTRA业务覆盖10个国家，双方此前已开展深度合作，联合开发的iWMS拣选包装系统使商超拣选效率提升140%，助力其成为泰国本土头部电商企业。

本月产业赛道项目表现方面，顺丰、普洛斯等企业推动场景化服务增值创新落地。

3月26日，由顺丰集团负责运营管理的雅诗兰黛中国供应链智能运营中心在上海闵行正式启用，创新采用保税与非保税仓库协同的“双仓联动”模式，峰值日处理能力超40万单，通过全链路效率协同与全流程自动化应用，实现“即拣即分即发”，精准匹配美妆行业高时效、高精准的物流需求，为客户提供一体化供应链服务，彰显了服务增值的实际成效。

普洛斯资产运营服务ASP与梅赛德斯-奔驰集团签订综合设施管理（IFM）服务合同，为其全国供应链中心提供总面积超30万平方米的综合设施管理服务。以轻资产模式提供定制化解决方案，服务范围由供应链管理延伸至物业运维、能源优化、后勤保障及自动化设备配套等领域，进一步拓展增值服务场景。

本月运营模式创新方面，京东产发与创维光伏正式签署战略合作协议，双方围绕仓储协同、园区光伏、海外拓展等方向推进合作，深化“供应链+新能源”融合应用场景。双方共同打造的京东（常州）智能产业园17.4MW分布式光伏项目顺利并网，该项目利用园区约12万平方米屋顶资源，预计年均发电量达1700万度，年减排二氧化碳约1.6万吨，形成“仓储+光伏”的标杆模式。

投融资

智慧冷链与区域枢纽加速落地，多元资本运作与融资并行

报告期内，共录得6起投资事件相关动态，智慧冷链项目集中落地，区域物流枢纽布局持续完善，行业向网络化方向加快转型，为产业高质量发展夯实基础设施支撑。

4月7日，广弘控股子公司拟投资18.43亿元建设食品智慧冷链基地项目。项目位于广州市增城区中新镇，地处广州东部公铁联运枢纽核心区域，定位打造集食品展贸交易、智慧冷链、科创孵化为一体的粤港澳大湾区“一站式”食品采购基地与城市安全食品供应核心枢纽。

项目规划冷库库容11.87万吨，由智慧冷链云仓和低温冷链仓储中心组成，达产后年冷冻生鲜食品快速分拣配送能力超100万吨，有助于突破企业现有的发展瓶颈，推动传统食品冷藏贸易向现代智慧冷链物流转型。

区域物流枢纽建设持续推进，圆通速递汕头智创园正式竣工投产。项目总投资约6亿元，占地153亩，总建筑面积超16万平方米，预计年均处理快递票件量超18亿件，将显著提升粤东地区快递处理效率，完善华南区域快递物流网络。

顺丰速运与西部机场集团合作打造的“智汇联运枢纽”在西安咸阳国际机场物流园区正式揭牌，占地面积约3万平方米，实现全流程自动化、空地一体化运营，转运效率较传统模式明显提升，成为西北区域航空物流枢纽的重要组成部分。

此外，各类特色物流基础设施同步落地。京东产发平谷园区日日顺供应链华北RDC（北京）正式开仓，针对高周转运营需求完成定制化改造，优化通行条件与作业效率，并配套建设新能源充电桩等设施，助力绿色物流发展。

同期，京东物流三大基建项目落地海南陵水，围绕自贸港建设需求打造货运新枢纽，提升区域物流通达能力。普洛斯无锡机场物流园奥乐齐华东新配送中心投入运营，依托空港区位优势与上海仓形成协同布局，缩短配送中转距离，满足长三角地区门店配送需求，助力区域消费升级。

在智慧冷链与区域枢纽加快建设的背景下，物流企业开展多元化资本运作，通过股权操作、基金布局、资产证券化、债券发行等方式拓宽融资渠道、优化资本结构，为产业布局与业务升级提供资金保障。

股权运作与资金优化成为企业资本运作的重要方向，顺丰控股董事会批准5亿港元H股回购方案，彰显企业对自身发展前景的信心。同时，顺丰将原用于国际及跨境物流能力提升的9.3亿人民币，重新分配至提升及优化中国内地物流网络及服务，其中4.3亿人民币用于扩大航空和陆运派送能力，5亿人民币用于增加自动化设备投资，聚焦核心业务升级，进一步强化内地物流服务优势。

基金布局持续发力，助力物流基础设施投资。安博QFLP基金完成备案，获批试点额度20亿元，将持续拓展在中国的投资布局，重点关注现代物流基础设施、供应链体系及相关领域的发展机遇，为物流基建项目注入资本动能。

ESR获得8.5亿美元追加股权资本，资金将主要用于支持亚太地区物流与数据中心业务，进一步扩大区域市场布局，强化自身在物流基础设施领域的竞争力。

资产证券化与债券融资同步推进，多元化补充资金。京东高和现代化基础设施ABS拟发行21亿元，目前项目已反馈，将通过盘活优质基础设施资产，拓宽融资渠道；东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划获反馈，发行规模14.91亿元，助力企业盘活仓储物流存量资产，优化现金流管理。

债券发行方面，珠海港控股集团发行3亿元中票，票面利率2.14%；珠海港2026年度第二期超短期融资券完成发行，规模4亿元，发行利率1.50%，低成本融资为企业物流基础设施建设、业务拓展提供有力支撑。

资产管理

仓储物流REITs亏损面扩大，企业扩募与行业并购整合加速

根据已披露年报数据，2025年上市的10只仓储物流REITs营业收入均出现不同程度的下降，亏损企业数量由上年1家增至6家，行业盈利压力凸显，亏损范围进一步扩大，也成为行业发展的突出痛点。

具体来看，不同REITs亏损成因呈现差异化特征。盐田港REIT业绩下滑显著，净利润从上年的2300万元大幅降至-599.56万元，账面亏损的核心原因是基金对投资性房地产计提减值，体现出部分物流资产估值承压的现状。

而华泰宝湾物流REIT、中外运仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT等，尽管旗下资产空置率保持稳定，部分甚至维持较高出租率，如中银中外运仓储物流REIT整体出租率达97.81%。

但受行业周期影响，租金价格下调导致收入收缩，最终均陷入亏损境地，其中中银中外运仓储物流REIT净亏损达7317.37万元，商誉减值更是成为拖累业绩的重要因素。

值得注意的是，京东仓储基础设施REIT、南方顺丰物流REIT等凭借独特的租户结构，业绩保持较好韧性。这类REITs旗下租户多为企业物流关联方，租赁需求稳定，受行业波动影响较小，有效抵御了租金下调带来的盈利压力。

此外，行业年化可分配收益率也呈现整体下滑的态势，区间为3.89%-5.36%，平均值达4.378%，所有2024年上市的REITs年化可分配收益率均有所减少，平均值同比下降11.6%，进一步反映了行业盈利能力的弱化。

在行业整体亏损的背景下，头部仓储物流REITs并未停下发展的脚步，反而通过扩募、申报新REITs等方式，优化资产结构，扩大布局范围，寻求新的增长突破口，彰显出对行业长期发展的信心。

嘉实京东仓储基础设施REIT拟实施第二次扩募，计划收购北京大兴、昆明空港、广州花都三大空港物流项目，总建筑面积超27万平方米，将进一步提升市场化租赁面积，实现全国七大经济区域核心节点全覆盖。

除头部扩募外，更多企业积极布局仓储物流REITs申报，据宏川智慧公告称，拟以部分下属公司持有的仓储物流基础设施项目申报发行公募REITs，通过REITs申报拓宽融资渠道，优化资本结构，缓解行业盈利压力，同时实现存量资产的高效流转。

与此同时，仓储物流行业并购整合动作持续升温，国内外企业纷纷通过并购扩大规模、完善布局，整合行业资源，提升核心竞争力，成为行业突破困境的重要路径。

国内方面，顺丰控股通过其子公司嘉里物流（KLN）积极推进欧洲市场大型并购计划，已将三家欧洲头部货代企业列入潜在收购名单，分别是法国乔达（GEODIS）、德国汉宏（H.Essers）以及丹麦麦兰威典（ScanGlobalLogistics）。

其中，丹麦麦兰威典由私募股权基金控股，商业阻力最小，被认为是最有可能成功收购的目标，此次并购旨在衔接顺丰空中骨干网与欧洲地面网络，完善全球化布局。方大炭素则完成对通达环宇物流全部股权的收购，交易对价3.19亿元，通过并购切入物流领域，完善自身产业链布局。

国际方面，凯德集团旗下凯德腾飞房地产信托并购动作频繁，以5.042亿新元收购新加坡一物流资产100%权益，进一步巩固其在新加坡工业物流市场的地位；同时，凯德集团以10亿英镑收购Access Self Storage公司，强化在英国市场的资产布局。

此外，申通快递旗下子公司以1.09亿元收购成都传申物联网技术有限公司100%股权，取得位于成都简阳市的130亩仓储物流基地，持续加码西南枢纽布局，实现区域协同。

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