邓佳悦的蓝图很美，前滩滨江道三个月只卖了27套房子

文/上海进深 严明会

近日，前滩滨江迎来一波认购热潮。

4月18日-4月22日，前滩元境和前滩公馆澜墅同步开启认购。

前滩公馆澜墅推出12套建面约250-283㎡的合院产品，均价139800元/㎡，累计收获超40组认购，认购率达375%，触发积分制。

前滩元境同样表现抢眼，68套建面约109㎡三房和139㎡四房房源，均价121800元/㎡，累计认购超170组，认购率260%，触发积分制。

两盘双双触发积分制，推盘量少固然是因素之一，但核心地段叠加优质产品，才是吸引高端客群的真正底牌。

与这两个楼盘的火爆形成鲜明对比的是，前滩滨江道的销售表现颇为落寞。

尽管在开盘周期内有超过1500组客户到访，首开122套建面约89-153㎡房源，仅获得95组有效认筹，官宣开盘当日去化约70%。

在首开阶段就大规模启动分销，且有95折优惠、加送车位券，自1月25日开盘至今已过去三个月，网上房地产显示，该项目至今仅售出27套，网签去化率约22%。

产品错位

从宏观规划来看，该片区整体容积率仅为0.42，绿地率高达62%，人均绿地面积达到170平方米，本应营造出低密度高品质的居住环境。

但前滩滨江道三个地块的容积率却高达2.5至3.0，明显高于此前板块内热销楼盘的密度水平。

在具体规划设计上，项目采用了围合式布局，住宅与商业混合分布，楼栋高度参差不齐。三个地块分别规划了不同层数的住宅和商业建筑，总计约547套住宅。

地块呈狭长形态，整体朝向为西偏南约45度，而非大众更喜欢的正南正北。

产品形态包含洋房、小高层、高层多种形态，户型建面涵盖86㎡两房到249㎡四房大平层，多达19个户型。

这意味着，同一社区里，刚需小户型和两千万级的改善客群共享同一套资源体系。

旧规之下，户型设计上也缺乏创新。当市场上多数项目通过多阳台、全屋飘窗、设备平台等高附赠方式提升实得率时，前滩滨江道多数户型仅配置单一阳台，晾晒与观景功能受限，产品设计理念明显滞后于市场需求。

这种产品代际上的落后，让其在面对追求空间尺度感的新贵客群时，竞争力明显不足。

综合来看，前滩滨江道从规划密度、空间布局到产品定位、户型设计，都存在与高端改善客群预期明显错位的问题。

前滩滨江道尚有超过400套房源待推售，面对竞品持续以更优的产品力和更清晰的定位抢占市场，想要逆转当前的被动局面，难度不言而喻。

地段牌失灵

前滩滨江道的开发商陆家嘴集团，曾是前滩板块最耀眼的金字招牌。其打造的前滩公馆曾创下五开五罄、最高认购率450%的辉煌战绩。

去年11月28日，“前滩滨江道国际生活湾区全场景发布会”在上海前滩华尔道夫酒店举行。

陆家嘴集团党委副书记、股份公司总经理邓佳悦对前滩滨江道项目提出更高的期许，作为陆家嘴集团“前滩滨江超级完整体”建设的最后一个城市单元，前滩滨江道将以滨江湾区的全新探索，为前滩滨江书写全新的生活蓝图。

作为压轴之作，前滩滨江道的战略意义不言自明。然而从实际产品表现来看，它并未能承袭前滩公馆的成功基因。

定价策略也折射出市场的微妙心态。其均价11.65万/㎡，较前滩公馆2025年8月第六批次12.2万/㎡的备案价低了5000多元。

然而，这个看似“让利”的价格并未换来预期中的热销。究其原因，前滩公馆多为低密洋房，产品形态本就具备更高溢价能力，整个小区定位也更贴近改善。

因此，在扣除产品力的差距后，前滩滨江道的实际吸引力并不如数字看起来那么大。

近年来，陆家嘴集团在上海多个项目接连爆发质量维权事件。

例如，有业主反映前滩东方悦澜存在认购不合格、公区与宣传不符、建设质量粗糙等问题，世纪前滩天御存在配置降标、结构裂缝、材料不合格等问题，浦东川沙的陆家嘴锦绣观澜交付后，业主投诉房屋漏水、发霉、开裂，公区石材断裂等。

当“陆家嘴”三个字从品质保障的代名词，逐渐演变为购房者心中需要谨慎评估的风险项，前滩滨江道所承载的压轴光环便失去了最重要的底盘支撑。

增收不增利

前滩滨江道的项目公司为上海德茗置业有限公司，股权穿透后，控股股东指向陆家嘴集团。

这家曾以一己之力托举起整个前滩CBD天际线的企业，如今正经历着利润表上的阵痛。

2025年，陆家嘴实现营业收入181.67亿元，同比增长24.00%；归母净利润为12.26亿元，同比下降18.74%；扣非净利润为11.98亿元，同比下降19.09%。

从收入构成看，房地产销售（含投资性房地产转让）收入达97.09亿元，占总营收53.44%，成为第一大收入来源；房地产租赁收入30.07亿元，占比16.55%，二者合计撑起近七成营收。

区域高度集中在上海大本营，贡献了179.70亿元，占总营收比例高达98.92%。

利润端的下滑则暴露出前几年高价拿地的后遗症。

期内整体毛利率为36.26%，同比下降8.10个百分点。其中，房地产销售业务毛利率同比减少9.10个百分点，主因川沙锦绣云澜和东方悦澜等高价竞得地块项目集中结转，土地成本较高所致。

费用端同样承压。在营收增长24%的背景下，销售费用却飙升42.24%至2.67亿元，远超收入增速，直接侵蚀利润空间。财务费用维持在13.95亿元的高位，同比微增2.61%。

当集团整体面临利润收窄、费用攀升的双重压力，这个承载着“压轴”之名的项目能否在后续400余套房源的去化中走出独立行情，答案或许已不仅取决于营销层面。