北京买房：理清思路，购房建议1862

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我请教一套特殊房子的定价问题。是海淀**单位的房改房，现在是央产房手续，70多平的两居室，塔楼顶楼。但电梯不能直达，需要走一层半，也不知当年怎么设计的。户型是全南的，包括厨房卫生间，也就是这套房是一个东西长条，但没有东西窗户，具体的您看我画的示意图吧。

再有一点是这套房搭配了一个地下室，半地下十多平米，有一个很小的窗户，潮气据说不太严重，但因为是现在的天气感受不出来。这地下室没有任何产权证，就是能用，据说也是当年单位分的，但不能办房产证。这地下室前些年装修好了一直出租，但后来应该是不让出租了就成了储藏室，挺宽敞的，有公用上下水不花钱，电费也好像不用交。

我们问了中介了，他们说这套房太特殊，他们没有遇到过所以不能估价，全小区就这么一套户型，没有成交案例只能让我们自己协商。所以我想请您给估个价。

A：

1、如果当地中介都不能给出估价，那我这不了解当地行情的怎么可能给啊？不过在我看来，这未必是中介不能给出估计，而是人家一看你们就是要私下成交，他们一分钱赚不着，那谁愿意白帮忙啊？

2、我建议是先找个小区里的顶层做参考，正常户型的那种。或者说就用小区的整体均价当参考也行，然后既然是顶层，那首先就打个8折，电梯不能直达，那就再减10%打7折。

这户型在老小区里属于正常，如果不漏水就不算瑕疵。但是，这套房必定是当年的“设备间”改造的。或者说最早的设计用途是设备间，只是后期不知什么原因改成了住宅。否则不能解释为什么全小区就这么一个特例，而且电梯还少了一层。

那既然是设备间改造的，无论建筑质量如何也太特殊了，流动性必定受影响，所以再打个5%的折扣也应该。因此这套房按照小区均价打65折我认为才合适。

半层应该不是特例，而是这栋楼都是半层停靠吧？或者说这栋楼大概率应该是有连廊的，否则犯不上停半层。

3、至于地下室那就自己协商吧。或者说问问中介吧，这小区肯定不止这一家有这种情况。大概率是因为当年福利分房时，原业主的级别应该是处级，理论上分房面积应该80或90平。但当时没有合适的房子了，所以用科级的房子来替代，另外给了一间地下室当补偿。当年应该有承诺是短期过度，等有了下一批房子就升级换房。但后来没有福利分房就拉吹了，作为历史遗留问题也就遗留下来了。

地下室应该是肯定办不下房产证的，甚至说原单位很可能都没有原始档案了，要不然房产科怎么也应该有个签字移交的手续啊。既然是什么都没有，那理论上就有被收回或封门的可能。所以这地下室的价格没法儿估算，顶多是大致估个出租价格，比如1000块钱吧，按5年估算，6万块钱买个临时储存室。以后的事儿就以后再说了，能用多长时间谁也说不好。

水费不交正常，本来就属于公共设施，也没多少钱。电费我估计是低压电，只能是照明，其他220的电器用不了，所以也就原单位给承担了。之所以我说肯定有其他家的同等情况也是这原因，否则不可能给一家搞特殊化吧？

4、以上只是我的估计，是否符合市场情况我不知道。

仅供参考。

二

Q:

我父母在北京没限购的时候买了一套房，也在朝阳大悦城旁边，能值800多万。现在我没北京购房资格，能以家庭成员的方式过户吗？如果不能，我爸是有购房资格的，那就以他的名义卖掉然后换一套房，想换海淀的学区房。但问题还是我没有户口，如果再以我爸的名义买房，是不是孩子就更难进入好学校了？

A：

1、您如果超过18岁了就不行了。您成年了，具备完全民事行为能力，可以用自己的名义去买房，但前提是具备购房资格。或者多说一句，如果没有购房资格，那除非是继承遗产，否则无法过户。

2、以您父亲的名义买学区房，为了孙辈上学，没什么实际意义。说实话我都没接触过非京籍的四老房，不知道怎么个入学政策？但即便是能让孙辈在海淀入学，也必定是顺位很靠后，那就只能是派位了，想进入对口好学校的可能性几乎没有。

或者这么说吧，就算是爷爷的四老房能让孙辈上学，那估计也跟父母在海淀租房的顺位差不多，房子起不到什么作用。

3、所以我建议您还是先考虑北京购房资格吧，现在降低年限了。五环外一年社保就行，比租房都时间短。但还是提醒一句，即便是您在海淀买了房，大概率也很难进入对口的好学校，毕竟所有好学校的学位都紧张，非京籍得看运气。

仅供参考。

三

Q:

你们用租售比来鼓吹房价是逻辑错误的，道理很简单，就算租金收益率达到2%，但房子只有50年寿命，每年的折旧也有2%，这就已经不赚钱了，算上物业费和取暖费就是赔钱。而且出租房子还要装修，十年一翻新也得20万，租金还要交税，以后房产税更要交税，不交就是犯罪行为，早晚要被惩处的。

A：

1、您说的都对，但我逐条的狡辩一下吧，您看是否有道理？

2、房产确实有折旧，但这是体现在财务报表上的，和现实两码事儿。而且折旧年限不是50年而是20年，也就是每年5%。您会不会觉得更爽了？毕竟我们每年都至少要赔3%呢。

但是请注意，房子是不动产，是房+地才组成的房地产。之所以北京vs鹤岗有巨大的房价差距，就是因为土地价值。那问题来了，就算房子根据质量有折旧，亿万年的土地怎么折旧？

您可以说土地只有70年，到期后就会被收回。那就请您去查一下《物权法》了，规定土地到期后自动续期，都没提续费的事儿。就算70年之后要续交土地出让金，也大概率参照香港以地税形式收取，税率是很低的。

还提醒一句，以北京百万庄的老房为例，50年代的建筑已经70年了，请问怎么再折旧？如果已经折旧了，请问为什么现在还10万一平？道理很简单，建筑价值在房价中的占比很低，外地小城市不过是3000块钱以下，北京也不过是5000左右，次新房最高不过万。

那既然不过是几千块钱，折旧就折旧呗。比如我家有套房是当年3000一平买的，其中建筑价值1000多。20多年过去了，就算都折没了又能怎样？土地价值已经好几万一平了，您可以不接受，但市场价就是如此。这也是百万庄老房的价值所在，土地的地段儿值钱，而且是越来越值钱。

3、我说北京不带学区溢价的老房，租金收益率超过2%，这已经是扣除物业费+取暖费+空置期之后的数值了，否则更高。也就是说，这些费用其实都包含在房租里了，背着抱着一边儿沉，羊毛都出在羊身上。

4、出租房装修谁花20万啊，比如我家这套小房刚装完不久，才花了3万多块钱。一分钱一分货，您愿意出高租金我才会提供豪华装修，否则就都凑合吧。还是这话，都是租客来掏钱，羊毛不出在狗身上。

5、租金确实应该交税，但按照现在的行情，都是租客买单才去开票呢。之间的税率好像5%吧，这几年我都好久没注意了。另外就是个人所得税，这是需要自己申报的，北京房东们都是否申报了呢？您猜，您再猜！

房产税早晚都会征收，但又能怎样呢？英法收了400年了，美国收了200年，咱们香港收了100多年，日本收了30多年，他们的房价+房租都很便宜吗？他们的业主是否会把成本转嫁给租客？还是您猜吧，您再猜。

6、其他的不聊了，欢迎您来跟我探讨。另外我肯定按章纳税，不用您提醒，羡慕嫉妒恨没什么意思，祝您早日在北京买大房子，要不然北京的房东们会一直向您的钱包招手的。

仅供参考。

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