郭海娟律师：商品房买受人在开发商根本违约时可依法解除买卖合同

购房者倾尽积蓄购置商品房，若遭遇开发商逾期交房、烂尾停工甚至无法办理产权登记等情形，不仅无法如期入住，还需持续偿还银行按揭贷款，陷入进退维谷的困境。面对开发商的根本违约行为，法律赋予购房者解除商品房买卖合同并同步终止贷款合同的权利。对于此种情形，北京市中恒信律师事务所太原分所郭海娟律师依据现行法律规范及司法裁判规则，系统梳理了解约停贷的核心法律要点，供广大购房者参考。

商品房买卖合同法定解除权的行使条件

购房者主张解约停贷，前提是依法解除与开发商之间的商品房买卖合同。根据合同解除权的二元构造，购房者既可依据合同约定的解除条款行使约定解除权，亦可援引法定解除权主张合同终止。在司法实践中，开发商逾期交付房屋是触发法定解除权最为常见的事由。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项、第（四）项明确规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，或者迟延履行债务及其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。据此，购房者行使法定解除权须满足以下要件：首先，开发商迟延交付房屋等违约行为已达到根本违约程度，致使购房者获取房屋居住使用的合同目的无法实现；其次，购房者须以书面形式向开发商履行催告程序，要求其在合理期限内交付房屋；最后，开发商经催告后仍未履行交付义务，解除权条件方成就。

此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条对特殊情形的解除权作出明确规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后主体结构质量经核验确属不合格的，购房者有权请求解除合同并赔偿损失；因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，同样适用解除权的规定。另据该解释第十五条，因出卖人原因导致买受人超过约定办证期限一年以上仍无法办理不动产登记的，买受人亦有权请求解除合同并赔偿损失。

需特别提示的是，解除权的行使受除斥期间的限制，购房者自知道或应当知道解除事由之日起一年内须及时行使权利，逾期则解除权消灭，此为法律对权利行使时效的严格规制，购房者不可忽视。

商品房买卖合同解除后贷款合同的协同处理

购房者在解除商品房买卖合同的同时，还面临银行按揭贷款合同如何处理的关键问题。若贷款合同持续存续，购房者仍需继续向银行偿还贷款本息，形成“房屋已退、贷款照还”的不公平局面，有悖于实质公平原则。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该条款的立法目的在于，当出卖人严重违约致使购房者购买商品房的目的不能实现时，若仍要求买受人继续偿还贷款，显失公平，故赋予当事人解除贷款合同的权利。

依据该解释第二十一条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人。这意味着，开发商作为违约方，须同时向银行返还贷款本金及利息，并向购房者返还已付购房款及相应利息，购房者的还款义务随贷款合同的解除而终止。

合同解除后，开发商返还购房款的义务及违约责任的承担，适用《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。开发商因根本违约导致合同解除的，除返还购房款及利息外，还须根据合同约定或法律规定承担相应的违约金赔偿责任。

商品房买卖合同解除权的行使，是法律赋予购房者在开发商严重违约情形下的重要救济手段，解约停贷的制度设计旨在平衡购房者、开发商与银行三方之间的权利义务关系。郭海娟律师认为，实践中购房者面临的核心困境并非法律规范的缺失，而是权利行使的时机与程序把握不足。一方面，购房者须准确识别开发商的违约行为是否已达根本违约程度，是否符合法定解除权的适用条件；另一方面，解约决策须审慎权衡，一旦解除合同，购房者的债权受偿顺位将转为普通债权，若开发商已陷入财务困境，解除合同未必能够有效追回已付购房款。