库存降至两年最低，房价环比转涨！广州中心区多盘冲刺“五一”黄金周

中心五区整体呈现“供应偏少、需求稳定”的格局。

吕颖雅/发自广州

“即便需要验资300万元，项目仍在两天内吸引超过300组到访客户。”位于广州海珠区的中海广府萬宸近日开放销售中心与展示区。项目销售人员介绍，目前冻资登记客户已超过50组，整体意向度较高。

据了解，中海广府萬宸仅规划3栋纯板式大平层，摒弃“高低配”策略，仅提供约165平方米单一户型，全盘共154户。项目首推1栋与2栋，预计在“五一”假期后正式开盘，吹风价约7.4万~8.6万元/平方米，起步总价约1200万元。

中海广府萬宸实景图。吕颖雅

/摄

中海广府萬宸的热度并非孤例。随着一季度广州住宅市场供求关系边际改善，进入4月下旬以来，开发商推盘节奏明显提速，尤其是中心城区项目，多集中在“五一”前后窗口期入市，产品结构从刚改到高端实现全覆盖。

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中心区新盘新货集中入市

荔湾区的聚龙湾·源舍即将亮相，项目容积率约3.5，主力户型为90~145平方米三至四房，示范区及样板房计划于4月底开放。项目距离地铁11号线大冲口站约200米，且毗邻珠实与太古合作打造的首个滨水太古里，区位价值进一步显现，市场关注度持续升温。

另一关注度较高的项目是位于海珠区的保利南泰路项目。相较周边楼盘，项目体量更大，总建筑面积约14.35万平方米，容积率约3.4，并配建约20万平方米的商业及教育配套，主力产品为约90~170平方米三至四房。由于板块内多年未有同等规模的新盘入市，置换需求集中释放，去化预期乐观。

白云新城板块亦有新项目入市。保利云瑞主力户型为130~200平方米四房产品，采用纯板楼设计与低密规划，实景展示区即将开放。

除新盘外，部分3月、4月已开售项目亦延续较高热度。

例如，天河区的越秀阅璟台于3月中旬开盘，首推90~135平方米三房、四房产品，首开即实现约9.8亿元销售额，4月加推后延续热销态势。

荔湾区的国贸·保利海上印3月底首推120套房源，总价320万元起，去化接近九成，近期加推最后一栋，有望刷新2026年广州清盘速度纪录。

同板块的保利翡丽甲第亦表现抢眼，据项目相关负责人透露，其171平方米楼王单位尚未对外开售，内部去化已达八成，预计4月底首开有望实现“日光”，项目整体去化已接近七成，年内有望清盘。

克而瑞深度咨询｜普睿广佛数据显示，3月广州商品住宅供应面积30.98万平方米，环比增长175%；成交面积75.83万平方米，环比增长202%，同比增长9%。

多位市区项目负责人表示，近期咨询量与来访量持续回升，在市场氛围改善及阶段性优惠叠加下，客户决策周期有所缩短。

以越秀地产海珠片区为例，其相关负责人表示，旗下江湾潮起、熙悦江湾、天荟江湾、江湾和樾、星汇海珠湾等项目近期推出包括98折购房优惠、最高约2万元购房补贴及88888元安家补贴在内的多项权益（不同项目优惠不同，具体以案场为准）。受此带动，部分此前观望的客户在3、4月明显加快看房节奏，成交表现同步回暖。其中，越秀熙悦江湾单周成交15套，累计成交金额超过6600万元。

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价格企稳、库存回落

从数据层面看，广州楼市亦出现一系列改善信号。

国家统计局数据显示，今年3月广州一手住宅价格环比上涨0.3%，为自2023年年中以来首次实现环比上涨。尽管同比仍下降4.7%，但已释放出价格企稳的信号。

价格预期的变化，正在传导至购房决策端。多位受访者表示，经历过去两年的持续调整后，房价已回归相对理性区间；叠加按揭利率、首付比例等政策优化，购房门槛明显下降。一位在天河区工作的改善型购房者坦言：“当前价格更具性价比，如果是自住需求，已经进入可以考虑出手的阶段。”

也有计划在海珠区置换的购房者表示，板块新盘虽多，但理想楼层与朝向选择已趋紧，“如果价格保持稳定，会重点关注‘五一’期间优惠力度，考虑入手”。

库存端的变化则更为直观。克而瑞深度咨询｜普睿广佛数据显示，截至3月末，广州商品住宅库存规模为1388万平方米（对应11.55万套），较2025年末减少51万平方米，去化周期降至24.1个月，较此前缩短0.7个月。这也是在经历近两年库存持续累积后，广州狭义库存首次回落至1400万平方米以下。

来源：克而瑞深度咨询｜普睿广佛

结构上看，库存回落主要源于供需改善。近半年广州商品住宅供求比持续低于0.6；一季度新增供应仅61万平方米，同比明显下降，而成交达到148万平方米，供求比仅0.41，市场呈现阶段性供不应求。

从区域来看，海珠区与越秀区供应尤为稀缺。海珠区一季度供应不足0.5万平方米，带动库存降幅达11%，为全市最高。中心五区（越秀、天河、海珠、荔湾、白云区）除越秀区外，其余四区去化周期集中在18~24个月，明显优于外围区域，核心地段的稀缺性进一步凸显。

克而瑞深度咨询｜普睿广佛报告分析，中心五区整体呈现“供应偏少、需求稳定”的格局，库存压力整体可控，但仍需适当控制土地供应节奏，避免在单一区域或短期内集中放量，从而引发局部供给过剩及市场“内卷”。