新规出炉，西安百亿地标将重启

西安银泰中心现状 石青玲/摄

石青玲 | 发自西安

沉寂多年的西安银泰中心，终于迎来实质性进展。

近日，西安市自然资源和规划局新城分局发布了《关于新城区XC-05-37-05地块实施详细规划图则的公示》，本次公示地块，正是万众瞩目的西安银泰中心项目建设用地。

这意味着，曾陷入停工僵局的西安银泰中心即将重启。

作为全国第四座银泰中心，西安银泰中心的建设历程可谓一波三折。2023年4月27日，银泰置地通过旗下宁波溪口银泰旅游开发有限公司摘得西安幸福林带板块95亩土地，但好景不长，因限高问题，项目从2024年下半年传出了停工的消息。

如今，这块土地重新公示，新规划更务实、更符合区域现状：超高层高度大幅降低、容积率腰斩、商住比例更均衡，限高问题也彻底解决。

中房君实地走访看到，该项目目前尚未正式开工，地块四周仍被围挡环绕，透过围挡缝隙可见，项目展示中心主体结构已全部完工，静静矗立待后续推进。

规划调整之后，项目的设计方案是否进行了调整？施工节奏如何安排？就此，中房君拨打了西安银泰置业有限公司（以下简称“西安银泰置业”）的电话，并发送了采访函，不过截至发稿前并未收到回复。

1

本次公示的 XC-05-37-05地块，坐落于西安市长乐中路以北、万寿北路以西，净用地面积约6.3465公顷，折合95.19亩。

对比原有规划方案，地块的容积率、业态布局、建筑高度等指标均作出明显调整：容积率由原来的8.4下调至4.0，建筑密度由60% 下调至 15%；同时，规划明确 “地上计容面积比例（商业 + 商务金融）：居住＞5:5”，商业体量略大于住宅。

多项核心规划指标下调，意味着该地块将告别高密度开发的“钢筋水泥森林”开发模式。尤为关键的是，本次公示明确“建筑高度按机场批复意见执行”，标志着长期困扰项目推进的限高问题已得到解决，为项目重启扫清了关键障碍。

追溯项目始末，矛盾根源可回溯至2018年。

2018 年 5 月，西安市新城区与银泰集团签订百亿级合作协议，正式敲定总投资 100 亿元的幸福林带・银泰中心项目；2023 年，项目用地成功摘牌，全国第四座银泰中心正式落户城东幸福林带。2024 年初，项目展示中心顺利封顶，官方曾披露项目预计 2029 年整体竣工投用，彼时项目建设稳步推进，发展前景备受期待。

转折发生在2024年下半年，受空域管控限制，项目土方作业全面停滞，施工现场人员锐减，开发工作全面叫停。针对市民关切，西安新城区政府当年10月公开回应，明确项目项目因限高问题无法动工，正在积极协调。

项目最初规划方案野心十足，计划建设10栋超高层建筑，最高建筑设计高度达250米。然而根据《西安市古都核心区国土空间详细规划公示》要求，西安市幸福林带首排区域建筑限高为150米，原规划高度与管控要求存在冲突。

项目停工期间，西安市相关部门与银泰集团持续沟通协调，全力推进限高问题破解。随着幸福林带片区成为西安市重点城市更新试点片区，限高相关制约逐步化解，规划调整方案顺利落地公示。

本次公示的新方案虽尚未明确项目最新建筑高度，但结合此前幸福林带首排150 米的限高要求，业内推测，调整后项目建筑高度或将控制在150米以下，兼顾城市天际线管控与项目功能定位。

2

西安银泰中心的盘活重启，不仅是幸福林带城市更新的关键一环，更将重构城东商业格局，对片区发展乃至西安高端商业版图升级，具备里程碑意义。

作为西安老牌工业基地转型核心承载区，幸福林带是城东城市更新的核心主战场。

当前片区发展骨架全面拉开：幸福林带生态廊道成熟运营，老旧厂区加速搬迁改造，秦川厂已完成土地移交与拆除清运，西光厂一期土地纳入收储计划。

优质教育资源密集落地，后宰门小学、爱知中学、交大附中纷纷布局；百度西北运营中心、中建西北总部、龙湖长乐天街等产业与商业地标先后落地，片区宜居宜业属性持续增强。

第一太平戴维斯华西区商业及零售顾问部负责人、高级董事张晓远分析认为，银泰中心选址西安幸福林带，正是看中了该片区的长期发展潜力。从上层规划到周边配套，这一片区均具备较大的成长空间与价值提升潜力。

纵观全国银泰中心布局，“每一座银泰中心的落地，都会带动当地商业格局升级。以成都为例，银泰中心落址成都金融城后，不仅带动了区域房地产价值提升，推动周边房价、商业租金、办公租金同步上涨，更奠定了金融城作为成都核心商圈的地位。” 张晓远表示。

西安银泰中心复工建设后，将进一步补齐区域高端商业短板。长期以来，西安商业发展呈现南强东弱格局，城东缺乏标杆性高端商业综合体，消费外流现象显著。项目建成投用后，将补齐商业配套短板，完善全域商业层级布局。

机遇之下，挑战同样不容忽视。2025年11月4日，西安龙湖长乐天街正式开业，项目除拥有超10万平方米商业体量外，还包含153米超高层地标龙湖天际及精品 SOHO 产品，占据区域主流消费市场。

放眼全城，SKP、万象城、太古里等高端商业也是西安银泰中心的强劲对手。在此背景下，西安银泰中心若想脱颖而出，还需在项目运营、业态定位等方面做出更多创新。