成都“宽窄巷子”二期南区要求3000万+的“保底租金”，是不是有点高了？

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楔子

前段时间，我刷到了一则成都宽窄巷子的新闻，说的是：“宽窄巷子”二期南区公开招商，要求保底租金每年高达3000万元，结果一家叫做成都阿发奇商业管理有限公司的企业中标，而这家公司正是麓湖CPI的运营商。

而我刚写过麓湖的豪宅项目，所以对于这则新闻就格外好奇。

在查找了一番资料之后，我个人觉得招商要求的保底租金有些高了，即使宽窄巷子是全国知名的品牌，但也很难说到底能不能撑起这个租金。

所以今天这篇文章，就来聊聊：成都“宽窄巷子”二期南区3000万+的“保底租金”，要求是不是有点高了？

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招商公告

我们先来了解一下招商公告的具体内容，然后再来聊聊租金要求是不是高了。

一、招租范围

宽窄巷子二期南区（38分部地块），出租面积约：23292.71㎡，包含地上商业、地下商业、地下车库及配套，不含需移交政府等部门的物业区域。

二、租金要求

以“保底租金+浮动租金”的方式进行整体租赁和租金收取。保底底价为地上商业239元/㎡/月、地下商业129元/㎡/月。浮动部分按年总收入的2%起抽成，以年总营收扣除保底租金后作为基数。

所以，按地上约7156㎡、地下约8124㎡粗略测算，年保底租金大于3000万元就是这么得来的。

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对标

这个租金要求到底是高了还是低了，我觉得得横向比较一下，大家才会有概念！

先来看看一路之隔的宽窄巷子一期租金。

1.普通独立院落（核心区）：约 130 - 270 元/㎡/月

独立院子或主力店面积约几百平米，所以单价看起来比较“亲民”。但通常绑定了严格的业态要求，比如指定做品牌轻餐、高端中餐、非遗零售、茶文化体验。

2.几平米的小铺面：1200 - 14000+ 元/㎡/月

而几个核心入口、流量必经之路上的极小铺面，才真的是“寸土寸金”。

因为普通独立院落是项目的面积主体。所以从这个角度上来说，二期要求的地上商业239元/㎡/月，并不算便宜，给运营方预留的利润空间并不多。

那么宽窄一期和二期，建筑设计上到底有什么区别？

感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《 》

因为宽窄巷子是成都旧改商业的“天花板”，所以我想用上海的“新天地”来对标下，也能看出这个保底租金是高是低？

对标的口径统一之后，我们可以得到如下对比的数据。（如下图）

从整体上看，新天地的租金水平要比宽窄巷子的高。但是在小面积的黄金铺位上，差距并不大，但这无关对比的结果。

而当前新天地最受招商欢迎的业态，主要集中在以下几类：

1、高端餐饮与酒吧

香港精品酒吧PARAGON正在筹备内地首店；多家日料品牌（如KAKU角关东煮釜飯Bistro、跳珠Sushi&Handroll）新近开业。

2、美妆护肤

CPB、SKINCEUTICALS等国际一线美妆品牌已在新天地东台里开业。

3、运动与户外品牌

The North Face北面亚太区首家会员中心、安德玛户外中国首家旗舰店、Onitsuka Tiger鬼塚虎全新形象店等聚集。

4、设计师服装

本土品牌集絲坊、新锐设计师女装品牌RicoVea等陆续亮相。

5、生活方式与手作

十八字金等手作业态品牌入驻。

而宽窄一期的消费也是分层的，大致可以分为三类。

1、经济型体验：30-100元（小吃+简单体验）

2、典型游客消费：150-300元（餐饮+文化体验）

3、深度游消费：500-1000元（含住宿+全方位体验）

这么大的消费水平波动，关键在于选择消费地点和方式，支巷和周边街道的性价比远高于主街网红店。而主街（宽巷子、窄巷子）在社交媒体上被称为"物价刺客"重灾区。

消费类型

消费范围（人均）

具体说明

小吃零食

10-50元

三大炮10元、糖油果子10元/3串、蛋烘糕3-15元、巷子酸奶15元

正餐餐饮

40-120元

马旺子川小馆70元、百年蹄花馆50元、冒椒火辣串串50-85元、饕林餐厅60-80元

文化体验

15-80元

盖碗茶15元、川剧变脸30-80元、采耳15-20元

住宿费用

150-500元/晚

经济型酒店150元、主题民宿200元、舒适型酒店280元

纪念品文创

50-200元

手工艺品、熊猫周边、蜀绣等

但即便宽窄一期的物价不便宜，但还是挡不住络绎不绝的游客，据2025年旅游数据显示：宽窄一期，年客流量已稳定在3500万人次以上。

宽窄一期的建筑面积约为：44000㎡，二期面积约为23292.71㎡，那么二期建成之后，游客量会显著增加吗？

经过上面两轮对标，你可能也有自己的判断了吧！

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中标者

而这次公开招标，只有一家公司参与，就是成都阿发奇商业管理有限公司，而他们的代表作，则是近两年火出圈的成都非标商业代表——麓湖CPI。

根据晚点latepost数据，CPI开业至今，每两个来此的顾客，有一个愿意在这消费，人均零售消费额超过 2000 元；原本只有30分钟的平均逗留时间，现在延长到了5小时。

麓湖 CPI（Chinoiserie Part Inn）

是一个集城市文化、艺术和时尚生活方式于一体，由众多餐饮、零售、生活方式、艺术画廊和买手店组成的非标商业社区。由麓湖异地样板间的一个集合岛经改造而成。

整个商业建筑面积约1.3万平方米，绿化景观面积约3.1万平方米，是一个集“独栋建筑+湖面+花园”为特色的商业体。（如上图）

项目一期于2024年3月31日对外试营业，二期“Koko Market”于2025年5月投入运营，三期于2025年10月起陆续面客。

麓湖CP已引入约70个品牌，包含服装品牌jajain the moment、家居品牌urban living、香氛品牌在野南杂等，业态聚焦时尚零售、生活美学与设计选品，餐饮配套约占20%。

在CPI的运营团队看来，他们选品牌，是看重这个品牌能不能和消费者产生真实的连接，而不是够不够有名。

CPI的团队很会营造“松弛感”，比如说CPI中心有一片12个空间组成的慢闪区域，每季度换一次主题。这样的慢闪，不仅吸引了更多的品牌来此落地，也吸引了诸多城市的时尚青年来此打卡出片。

2024年累计接待客流约180万人次，实现营业额约6000万元，客群转化率近50%，本地与外地客群比例约为3:7。

而大家比较好奇的是：针对宽窄二期和麓湖完全不同的空间形式，以及不同的客群，阿发奇团队会采取什么样的招商策略？

面对保底3000万元+的租金要求，又会引入怎么样的品牌来支撑？

而且宽窄二期还有8124㎡的地下商业，如何把人流导入地下进行消费？或者如何将地铁人流转换成“进店”的消费人流？

让我们拭目以待吧！

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结束语

宽窄巷子虽然是成都的城市更新项目，但在全国也非常知名。这就为其二期的招商运营，奠定了很好的基础。

但“3000万+”的保底租金，并不是一个轻松的任务，从参与招标的公司只有一家，就可见一斑了。

成都是一个出了名的“慢生活”城市，但是保底租金越高，对于商业的节奏要求就越快。如何平衡“快和慢”，这是宽窄二期南区要解决的核心问题！